巴西楼市狂飙：豪宅价格冲上全球榜首，仓库工厂“一房难求”

你的每一份支持，都是我们持续发文的底气！
请点击「点赞」给予鼓励，点亮「在看」让更多人看到我们的内容！

就在今年，巴西地产市场接连抛出两记“重磅信号”。

⼀边，在滨海城市巴拉内⾥奥·坎布⾥乌，全球最⾼住宅楼Senna Tower宣布动⼯：154层、550⽶的⾼度直插云霄，顶层复式豪宅售价⾼达5300万美元，刷新了世界豪宅纪录，成为⾼净值⼈群追逐的奢华新象征。

另⼀边，在产业地产板块，资本同样汹涌。中国车企⽐亚迪在巴伊亚州卡马萨⾥接⼿福特旧⼚，投⼊超10亿美元建设电动车与电池超级⼯⼚，⼀次性撬动⼤规模⼚房与⼟地再开发。

与此同时，拉美电商巨头MercadoLibre计划投资5.8亿美元扩建11座配送中⼼，覆盖全国主要都市圈。制造业落地与电商物流扩容，正推动⼚房和仓储物业全⾯升温，成为资本追逐的新⾼地。

从豪宅到⼚房，从住宅到产业，巴西地产市场的全景图正在快速拉开。⾼净值买家的奢华追逐与跨国企业的产业落地，共同推动着这个拉美最⼤市场的全⾯升温。

这⼀切并⾮偶然。⼀⽅⾯，房贷利率下调和信贷回暖，让住宅与公寓的购买⼒重新释放；另⼀⽅⾯，中资车企、电商、数据中⼼等项⽬集中落地，带动了⼚房和仓储需求的快速上升。

⾦融与产业的双轮驱动，使资⾦与机会在巴西地产市场同步涌动。

这意味着：在巴西这个拥有2.1亿⼈口、稳居拉美第⼀⼤经济体的市场⾥，住宅公寓、办公楼、⼚房仓储、乃⾄⼟地与长期开发，每⼀个板块都孕育着新的机会。

本⽂将从投资逻辑、赛道格局、⼊场成本三个维度，带你完整解读巴西地产市场的全貌。

中巴楼市对照：两个市场，两种逻辑

⼀句话总结差异：中国房⼦靠差价，巴西房⼦靠现⾦流——⽽现⾦流的回报速度，恰恰是它最⼤的优势。

在中国房地产最⽕热的年代，很多⼈买房的逻辑是“房价会涨”。哪怕租⾦回报率很低（通常只有1.5%–2.5%），也可以靠资产升值赚差价。房⼦更像是⼀张等待兑现的“涨价票”。

但在巴西，逻辑完全不同。这⾥的房价总体平稳，不会像中国⼀⼆线城市那样剧烈波动。投资的关键在于租⾦现⾦流。在圣保罗、⾥约等核⼼城市，住宅、公寓的租售⽐普遍在4%–6%。什么意思？如果是5%的⽔平，20年左右就能收回成本，⽽在中国⼀线城市，可能需要40年甚⾄更久。

放眼全球，这个⽔平也相当亮眼。根据最新数据，全球主要城市市中⼼的⽑租售⽐分别为北京1.5%，上海1.6%，东京2.4%，伦敦3.1%；仅纽约较⾼，达到5.5%。相⽐之下，巴西核⼼城市圣保罗与⾥约的租售⽐达到5.4%左右，不仅显著⾼于亚洲与欧洲主要市场，也与纽约处于同⼀梯队。换句话说，在全球视野下，巴西的住宅投资仍然具备“现⾦流更⾹”的优势。

全球主要城市市中⼼⽑租售⽐对照。（数据来源：Numbeo，2025年8⽉查询）

这就是巴西的优势：投资不是“守株待涨”，⽽是“每年有现⾦回报”。对于企业家来说，这意味着在这⾥布局资产，不仅能保值，还能有⼀条持续稳定的现⾦流，和业务现⾦流形成互补。

背后原因很清晰：

• ⾦融环境：巴西过去利率⾼，贷款成本贵，居民不会盲⽬加杠杆炒涨幅，所以市场没被透⽀。

• 市场参与者：企业和跨国公司是主要需求⽅，他们追求的是功能和现⾦流，⽽不是投机。

• 政策导向：政府对外资和投资性购房相对宽松，市场化程度⾼，租赁市场需求旺盛。

如果说中国市场的黄⾦逻辑是“快进快出，赚升值”，那么巴西市场的核⼼逻辑就是“现⾦回报 + 长期配置”。换句话说，在中国买房更像是“买股票”，拼涨幅；在巴西买房更像是“买⾼息债券”，不仅稳，还能每年收息。

从住到产：巴西楼市的四⼤赛道

住宅与公寓：买得起、卖得掉，巴西⼈的刚需盘

在圣保罗和⾥约这样的核⼼城市，住宅与公寓依然是体量最⼤的板块。整体均价⼤约在每平⽶1.1万–1.2万雷亚尔（约1.4–1.6万元⼈民币）；中产社区价格通常在每平⽶8000–1.2万雷亚尔（约1.0–1.6万元）；⾼端项⽬则集中在每平⽶1.8万–2.5万雷亚尔（约2.3–3.3万元）。相⽐之下，北京和上海核⼼区房价往往⾼达每平⽶8–10万元⼈民币，巴西的门槛显然要友好多了。

更值得注意的是，这⾥的住宅市场流动性长期保持稳定。历年来，全国⼆⼿房成交占⽐通常在六成以上，去年更是升⾄约七成，达到近年⾼位，说明房⼦始终容易转⼿。与此同时，整体房价也在稳步上⾏：2024年全国住宅均价上涨约7.7%，为2013年以来最⾼涨幅，且跑赢通胀；过去⼗多年，圣保罗和⾥约的房价扣除通胀后仍实现翻倍以上增长。这意味着投资不仅能保值，更具备长期升值空间。

巴西住宅价格指数（2010=100）：⾃2010年以来整体上涨逾⼀倍，2025年⼀季度达到211.6，反映市场长期稳中有升。（数据来源：Bank for International Settlements，经FRED发布）

办公楼：CBD回暖，租⾦上涨、空置⾛低

在圣保罗和⾥约这样的主要商务枢纽，办公楼市场已经相当成熟。以圣保罗为例，甲级写字楼的平均租⾦在每平⽶每⽉约110雷亚尔（约140元），⽽在核⼼商务区如Faria Lima、Itaim Bibi，价格常常⾼出数倍，可达到每平⽶每⽉300–400雷亚尔（约380–500元）。尽管如此，相⽐中国⼀线城市核⼼CBD的甲级写字楼每平⽶每⽉800–1000元的租⾦，巴西整体进⼊成本仍然更低。

更重要的是，市场正在出现明显回暖迹象。疫情期间圣保罗核⼼区的空置率⼀度超过20%，但过去两年持续下降，⽬前整体⽔平约为18%，⾼端物业更低，仅约12.6%。与此同时，跨国企业的回流趋势明显，⾦融、科技和专业服务⾏业在圣保罗核⼼区的扩张带动了新增租赁需求。租⾦⽔平也随之回升，在经历疫情后的低⾕后，近两年已累计上涨超过10%，反映出市场正在进⼊⼀个稳步复苏的轨道。

⼯业地产：最红风口，一房难求

在所有房地产板块⾥，⼯⼚与物流仓储⽆疑是当下最炙⼿可热的领域。2025年第⼀季度，全国⼯业仓储净吸纳量⾼达110万平⽶，创下四年来新⾼；同期新增供给却仅完成计划的18%，导致空置率压缩⾄7.9%，刷新历史低点。结果是市场出现了“空间不⾜、需求爆棚”的局⾯。

这种紧张直接反映在租⾦上。全国平均租⾦已升⾄每平⽶29.1雷亚尔（约35元），同⽐上涨11.6%；圣保罗都市圈更是攀升⾄每平⽶31.8雷亚尔（约38元），涨幅达到17%。过去四年间，⾏业租⾦从约19雷亚尔（约23元）⼀路上涨⾄25雷亚尔（约30元），⽽核⼼物流区如Guarulhos、Cajamar已逼近每平⽶38–40雷亚尔（约46–48元）。这种快速上扬清晰地表明，仓储与⼚房已经成为市场竞争最激烈的稀缺资源。

对于新能源汽车、光伏、家电等制造业企业，以及扩张中的电商平台⽽⾔，⼚房和仓储是产业落地的前提，⽽不是可有可⽆的选项。在圣保罗周边，“⼀房难求”已成常态，企业之间不得不提前锁定空间，投资者也因此把这⾥视为最具确定性和最具潜⼒的板块。

⼟地：价值分层明显，规则决定未来

在巴西，⼟地市场的价格分层尤为明显。核⼼城市的黄⾦地段往往能达到每平⽶2万–4万雷亚尔（约2.4万–4.8万元），个别临街门牌甚⾄突破每平⽶5万雷亚尔（约6万元）；⽽在郊区或⼆线地段，价格通常只在每平⽶1000–3000雷亚尔（约1200–3600元）。

值得注意的是，地段并不是决定地价的唯⼀主导因素。巴西各市严格实施分区管控（zoneamento）制度，详细规定某⼀地块能否开发、能建什么、建多⾼。在同⼀⽚区，不同容积率与⽤途带来数倍价差。进⼊前必须做规划核查+法律合规，否则容易出现“买到好位置，却做不了预期项⽬”的错配。

不过，巴西⼟地市场的开放度不错。外国投资者可以直接以个⼈或公司名义购买城市建设⽤地，并且享有永久产权，没有年限限制。这使⼟地具备了长期沉淀和价值增值的空间，也成为与中国市场差别最⼤的⼀个优势。但与此同时，农村⼟地以及边境地带仍然对外资有限制，不在常规投资范围。

⼊场成本：投资前必须算清的账本

买卖流程：四步⾛，30-60天搞定

在巴西，购买房产或⼟地的流程相对清晰，⼀般分为四步：签订合同、⽀付定⾦、律师审查产权、公证与登记过户。整个周期通常在30–60天内完成，⽐很多⼈想象的更快。与中国相⽐，这⾥最⼤的差别在于律师和公证环节的重要性。在圣保罗、⾥约这样的核⼼市场，⼤多数交易会请本地律师做产权调查，确保房产没有历史债务、未缴税款或抵押权等问题；⽽最终的所有权转移，则以不动产登记处（Cartório de Registro de Imóveis）的登记为准。

在费⽤⽅⾯，除了房价本⾝，买卖流程会涉及⼀些直接和间接⽀出。直接费⽤包括公证费和登记费，通常占交易⾦额的1%–1.5%；间接费⽤则是律师费、评估费、⽂件翻译费等，加总下来约占交易⾦额的1%左右。换句话说，如果你买⼀套100万雷亚尔（约120万元）的公寓，在完成交易的过程中，光是法律与公证环节就可能产⽣约2万雷亚尔（约2.4万元）的额外成本。对投资者来说，这部分成本绝对不能忽视，因为它决定了产权的“⼲净”与否，也是未来能否顺利转让的前提。

税负成本：三类主税，算得清楚

巴西的房地产税负结构相对简单，主要包括三类：购置税、不动产持有税、资本利得税。

• 购置税（ITBI，Imposto de Transmissão de Bens Imóveis）

由买家承担，是完成过户登记的前提。税率因城市⽽异。以圣保罗为例，ITBI为成交价的 3%。这意味着买家在签署契约、递交登记前必须⼀次性⽀付，否者⽆法取得产权证书。

• 城市房地产税（IPTU，Imposto Predial e Territorial Urbano）

由业主每年缴纳，基于市政评估价，税率同样因城市⽽异。以圣保罗为例，住宅物业税率通常为 1%，商业物业约 1.5%。在交易环节，卖家需结清⾃⼰持有期间的税款，再由买家在过户后按年度继续缴纳。也就是说，IPTU是“谁持有谁缴纳”。

• 资本利得税（Imposto de Renda sobre Ganho de Capital）

由卖家承担，针对房产出售的净收益征收。税率从 15% 起步，最⾼可达 22.5%。

圣保罗市房产交易与持有环节的主要税费结构。（数据来源：普华永道全球税收摘要）

整体来看，巴西的税费体系算得上“透明易懂”，没有复杂的隐性收费。假设某买家以100万雷亚尔（约120万元⼈民币） 的价格在圣保罗购买⼀套公寓。在过户前，他需要缴纳约3%的购置税（ITBI），也就是3万雷亚尔（约3.6万元⼈民币），这是完成产权登记的前提条件。等产权转移后，每年缴纳城市房地产税（IPTU），⼤约占房产评估价的 0.3%–1%，以这套房产为例，相当于每年3000–10000雷亚尔（约3600–12000元⼈民币）。⾄于资本利得税，完全由卖家负责，按房产增值部分的15%–22.5%计征，买家⽆需承担。

持有成本：物业费和⽇常开⽀除了税费，房产的长期持有成本还包括物业费与⽇常账单。

以公寓为例，在圣保罗和⾥约：

• 物业费（condomínio）：普通公寓每⽉约1000–2000雷亚尔（约1200–2400元），⾼端项⽬可达2500雷亚尔以上（约3000元）。

• ⽔电燃⽓：居民电价平均0.9–1.2雷亚尔/度（约1.1–1.5元），⽔费5–7雷亚尔/⽴⽅⽶（约6–8元），天然⽓每⽉100–200雷亚尔（约120–240元）。

合计下来，⼀个家庭每⽉⽔电燃⽓⽀出约300–600雷亚尔（约360–720元）。

以⼀套100万雷亚尔（约120万元） 的公寓为例，年度物业费合计约1.5–2.5万雷亚尔（约1.8–3万元），再加上⽔电燃⽓⽀出，全年合计约1.8–3万雷亚尔（约2.2–3.6万元）。再叠加前⽂提到的城市房地产税（IPTU），总持有成本⼤约2.5–4万雷亚尔（约3–4.8万元），相当于房价的2.5%–4%。

融资成本：利率⾼企，外国⼈贷款更难

巴西房贷利率长期处于全球⾼位。过去⼗⼏年，巴西房贷利率⼤多在 9%–11% 区间波动。

2020–2021年曾因宽松周期降⾄约7%，随后又⼀路抬升，到2023年回到10%左右，2025年进⼀步升⾄12%以上。7⽉底，巴西央⾏将基准利率（Selic）维持在15%的⾼位，商业银⾏房贷利率也随之⾛⾼，⽬前多数挂牌价集中在年化11%–13.5%之间。

2012⾄2025年巴西房贷平均利率，固定利率+TR模式，不含政府补贴。（数据来源：巴西MySide房地产融资利率雷达）

2024年7月⾄2025年7⽉，巴西主要银⾏（Bradesco、Itaú、Santander、Banco do Brasil、Caixa EconômicaFederal）的房贷利率⾛势。（数据来源：巴西MySide房地产融资利率雷达）

这样的数字，与海外主要市场相⽐，显然⾼了不少。2025年8⽉，中国的⼀年期LPR仅为3%，五年期LPR为3.5%，多数城市⾸套商业性按揭贷款利率多在3%多⾄3.5%区间；美国的联邦基⾦利率也仅在4.25%–4.50%区间，普通居民取得的30年期房贷利率平均约为6.6%。相⽐之下，⽬前在巴西使⽤杠杆的成本⽐美国⼤约⾼出70%–100%，相对中国主流⾸套按揭更是⾼出约3~4倍。

对外国投资者⽽⾔，难度更⼤。多数银⾏只向本地居民开放标准房贷产品，⽽海外买家即便持有本地税号（CPF），也常被要求提供更多⽂件和更⾼保证⾦。实际操作中，⾸付⽐例往往需要三到五成，审批流程冗长，利率也⾼于本地居民。换句话说，本地⼈已经觉得很贵的融资条件，到了外国⼈这⾥不仅更贵，能否贷到本⾝就是个问题。

在这种环境下，本地⼈通常依靠按揭，外国⼈则更多选择全款。若要加杠杆，常见做法要么是设⽴巴西公司，以法⼈⾝份申请贷款；要么与本地合作伙伴共同融资。看似只是买⼀套房，背后却涉及税务、合规、资⾦路径等⼀整套隐性环节。对很多海外投资者来说，真正的挑战往往不是资⾦，⽽是能否有⼈帮你把这些环节理顺。

结语

巴西房地产市场正处在新的增长周期：住宅和公寓展现稳健现⾦流，⼚房与仓储在制造业和电商推动下更是“⼀房难求”。机会确实诱⼈，但规则同样复杂——税务制度、持有成本、分区管控，每⼀个环节都可能影响最终回报。

如果你或你的企业正在考虑进⼊巴西市场，IEST能为你提供从市场研究、法律与税务合规，到项⽬落地执⾏的全流程⽀持。帮助你在机会与风险之间，把不确定变成确定。

欢迎关注后续⽂章，或直接联系我们，和IEST⼀起把握拉美市场的新窗口。

作者：丁天

本文由《中巴商业资讯网》编译，文章版权归原作者及原出处所有 。内容为作者个人观点，并不代表《中巴商业资讯网》赞同其观点和对其真实性负责，《中巴商业资讯网》只提供参考并不构成任何投资及应用建议。《中巴商业资讯网》拥有对此声明的最终解释权。