鲁法案例【2025】426
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案情简介
赵某因急需资金，将其从单位购买的建筑面积约110平的房改房，对外宣称以50万元价格出售。此时，赵某因未向其单位缴纳全部房款，尚未取得该房产的不动产权。2024年11月17日，马某在房产中介的带领下，前来赵某处看房并与赵某洽谈房产买卖事宜，商谈过程中，马某提出房产交易应经过赵某妻子同意。次日，马某与赵某签订房屋买卖合同，约定赵某以50万元价格将该房产出售给马某，马某向赵某交付预付款2万元、定金6万元，双方商定违约金为10万元。合同签订后，马某向赵某交付了定金，并且根据赵某的指示向赵某单位补缴了剩余房款2万元作为马某向赵某交付的预付款。该房产尾款向赵某单位缴纳完毕后，赵某顺利办理了不动产登记，产权人为赵某。之后，赵某以该房产买卖未经过其妻子刘某同意为由，拒绝继续履行房屋买卖合同。
马某遂诉至法院，要求解除房屋买卖合同，赵某退还预付款2万元、定金6万元，并支付违约金10万元。
法院审理
法院审理认为，赵某未取得房产共有人即其妻子刘某同意便擅自处置共有房产，构成无权处分，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”之规定，马某要求解除房屋买卖合同，具有事实根据及法律依据，法院依法予以支持，赵某收取的预付款2万元、定金6万元应予返还。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。”本案房屋买卖合同解除后不影响合同中违约金条款的继续适用，赵某不能交付房屋已构成违约，马某主张赵某应承担违约责任，法院予以支持。关于违约金数额，马某以约定的10万元进行主张。法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定向赵某释明，若法院不支持其合同无效的免责抗辩事由，其是否需要主张调整违约金，赵某表示马某所主张的100000元违约金已过分高于因解约造成的损失，应当按照一年期LPR计算资金占用损失。法院综合考虑赵某违约行为给马某造成的可期待利益损失，定金返还金额与违约金金额之和不应少于马某可主张的双倍定金返还的金额，故法院酌定赵某应支付马某违约金60000元。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。第五百八十八条第一款规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。在同时约定违约金和定金的情形下，法律赋予了守约方选择权。但如果约定的违约金过高，造成当事人权利义务显著失衡，法院可以根据当事人的请求对违约金予以适当减少。为平衡当事人权益，调整的违约金金额加上返还的定金金额，应不少于双倍返还定金的金额，亦即将违约金金额参照定金金额予以调整。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
第五百八十八条第一款规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。
来源：东昌府区法院
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