李成伟天安1号阳谋，面积是用来浪费的

文/上海进深 严明会

8月初，天安1号举办了一场主题为“盛境渐成 生生不息”的发布会。

现场不仅公布了中央会所的功能布局和设计图，还与天安卓健达成战略合作，联合打造项目的全周期养老服务体系。

对购房者来说，算是个比较实在的加分项。

近日，闵行七宝红盘再次迎来推新动态。

上周六，天安1号二期B区五批次房源过会，推出117套建面约100-148㎡2-3房，过会均价98000元/㎡。

户型涵盖100m²两房、113m²三房、134m²三房和148m²四房。其中，建面约100㎡和113㎡的户型是首次亮相，建面约148㎡户型是今年最后一批加推。

稀缺小户型

重点看一下两款小户型：

100㎡两房两卫

双开间朝南南北双阳台，卧室均有飘窗；厨房、餐厅、客厅及阳台一体化设计，空间感开阔；主卧套房设计，步入式衣帽空间双台盆主卫；次卧与客卫相连，相当于双套房设计。

在当下百平米户型普遍追求“2 1”紧凑三房的市场上，这种坚持纯两房的设计反而更显奢侈，目标客群也非常明确：追求高品质生活的单身人群或年轻夫妻。

113㎡三房两卫：

三开间朝南，格局方正，相比约100㎡的户型多了一间南向次卧空间，各个空间的尺度也更大一些。

这次推的B区房源里，100-113㎡的小户型一共96套，但这次只开一半，也就48套左右。

在整个天安1号项目里，100-113㎡的中小户型占比还不到6%，数量稀缺。

这种小户型在大社区里一直很抢手，主要是总价门槛低。

之前天安1号主打的都是130㎡以上的大户型，总价基本要1200万以上，这次部分小户型总价能控制在1000万以内，最低880万左右就能上车，而且还能享受到60万方超级大盘的配套。

148㎡的三房是之前的热销户型，这次也是今年最后一批加推。

这个面积段做到了三开间朝南，入口处设有独立玄关，全屋4处飘窗宽面阳台，主卧套房配备衣帽间，客卫干湿分离。另外，C4户型设计了独立中西双厨空间。

价格跳涨

天安1号是个超级大盘，体量大概有60万方，除了有超过2200户的住宅外，还有商业广场、市集、养老中心、四大社区会所、体育中心等各种业态。

回顾其销售历程，2022年11月，天安1号一口气推出了621套房源，均价8.75万/㎡。虽然项目最终认购率达到了225%，但弃号率有四成多。

2024年6月中旬，天安1号推出325套房源，均价9.2万/㎡，认筹率153%。

紧接着在8月下旬和11月中旬，天安1号又推出127套、100套房源，均价分别为9.38万/㎡、9.25万/㎡，认筹率分别为139%、190%。

今年5月，天安1号二期B区推出72套房源，均价9.75万/㎡，认购率125%。

从首开的8.75万/㎡到如今的9.8万/㎡，天安一号的推盘价格几乎实现了六连涨。

这20年里七宝板块发展得越来越快，地铁、商业、学校这些配套都在升级，项目的价值自然也跟着涨。

另一方面，热门区域热门地段的新房价格不断上涨，也给了天安一号涨价的底气。

当下，中环沿线的买入均价已经来到了11 万/㎡。

例如，与天安1号同属中外环的长宁西郊云庐，联动价11.8万/㎡。按照目前的土地溢价趋势，现阶段但凡有宅地入市都不会只是这个价格。

再看外环外的闵行莘庄新拍地块，楼面价已经突破9万 /㎡。

囤地20年

天安1号的开发商为上海海峡思泉房地产有限公司，隶属于天安中国旗下。

天安中国延续了港资房企一贯的“囤地慢开发”模式，不追求高周转，而是通过长期持有土地等待价值释放，寻求利润最大化。

天安1号所在七宝镇52号地块，早在2003年就已被天安中国拿下，地块面积13.63万平方米，容积率1.4，中标价约为1.13亿元，实际出让金为3386.69万元。

该地块以中标价计算的楼板价为591元/㎡，以实际出让金计算的楼板价仅177元/㎡。而目前天安1号的在售均价早已突破9万元/㎡，20年间地价升值惊人。

项目分为两期开发，一期项目是动迁房，名字叫天安豪园，在2011年交房。目前天安豪园的对外挂牌均价在8万/㎡左右。

动迁房开发完成后，剩余地块又历经十年才启动开发，摇身变为后来的“天安1号”。

从拿地到项目呈现，整个过程跨度长达二十年，这种开发速度也就港资房企能沉得住气。

天安集团背后，站着“股坛枭雄”李明治的儿子李成辉。天安1号项目公司的法人李成伟，是李成辉的堂兄弟。

天安在上海的另一位关键人物是曲洪亮，原象屿地产总经理，现任上海天安盛世房地产董事长兼总经理。早在2019年，李成辉与曲洪亮便曾一同前往佳源集团进行考察，那时曲洪亮仍身在象屿。

天安与象屿近年来保持着紧密合作。

2021年双方共同接盘了阳光城的美兰湖项目，并将其更名为天安象屿西江悦；2022年，双方更是以24亿元的联合体形式在上海拿地，该项目即为天安象屿萃湖甄境。

今年来看，二者在土拍市场联合拿地。3月初，象屿与天安联合体竞得上海嘉定新城F03A-4地块，成交价26.49亿元，溢价率29.47%，楼面价31719元/㎡。

相关公司：天安中国hk00028