北京双子座地块土拍，没有意外

文/北京进深 林振兴

阔别三年多，懋源把“意中人”娶回了家。

8月26日，北京懋源鸿竺房地产以10.3亿元底价，摘得顺义区薛大人庄0025-6017地块，折合楼面价2.8万元/㎡。它正是隔壁懋源璟橒的项目公司。

这场土拍结果，在所有人的预料之中。

毕竟卧榻之侧，岂容他人鼾睡，地块周边的幼儿园、街坊路等配建，都是懋源做的。

只不过，三年多前，懋源的那场土拍是风风火火。

2022年6月7日，懋源地产单挑群雄，竞价到了15%上限，最终以19.55亿元 3万㎡现房，拿下6001、6003（幼儿园）地块，成交楼面价约3.36万元/㎡，打造懋源璟橒。

三年后，地产大变天，暴雷房企遍地，民企集体“退赛”土拍市场。

但懋源却一如既往凶猛，它犹如一匹“黑马”，成为京城敢独立拿地的民企独苗。

去年秋天，懋源还以43.2亿元的大手笔，摘得后沙峪镇地块，打造懋源云纪。

眼下，璟橒已收回了地价款，云纪成交价反超指导价。这也使得懋源更加坚定决心，要深耕顺义中央别墅区。

当然，拿下相邻地块的做法，不仅是为了深耕区域，更是为了护盘。

如果邻居地块被其它对手拿到，那必然引起价格战，造成双输局面。而且说实话，其他开发商也不愿意花精力去竞争双子座地块。

在帝都，房企拿下双子座地块的做法，其实十分普遍，例如观宸一二期、北京国贤府一二期、国誉燕园一二期、招商玺与招商序等等。

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薛大人庄6017地块与懋源璟橒，仅一墙之隔。

懋源璟橒地上建筑约5.8万㎡，容积率也是1.6。由平墅、叠墅以及合院产品组成，共217户，户均建面300㎡，销售指导价7.3万/㎡，单套总价2500万-4000万区间。

2023年3月底开盘，截至2025年8月31日，璟橒网签131套，成交均价7.3万/㎡，成交额超28.65亿元。

本次出让的6017地块，土地面积约2.3公顷，建筑控制规模3.68万㎡，比懋源璟橒略小，但容积率一致。

懋源璟橒限高30米，6017地块的建筑高度拉到了40米，这个高度条件在顺义中央别墅区是十分罕见的。

6017地块最大优势是，拿地成本较懋源璟橒，每平低了5600元。

加上，新地块还有“好房子”相助，它的优势不言而喻。

此前，懋源新盘云纪，在赠送上毫不手软，洋房的得房率能做到100%以上。

云纪220㎡大平层（偶数层）赠送面积合计79.94㎡，包括：南向开敝阳台约48.65㎡两个飘窗约3.6㎡北向设备平台约14.44㎡玄关约13.25㎡。

最夸张的是，相较于城六区，阳台进深1.8米就是极限，云纪阳台进深达3.5米。有人调侃道，这不是阳台，是空中庭院自由。

参考隔壁璟橒价格，二期项目的地价缝差约4.5万/㎡，相当诱人。

容积率1.6 限高40米，给开发商留下了充足的产品设计空间。

二期产品上，既可以类别墅，也可以是大平层洋房，甚至可以混搭。但合院估计会被pass，毕竟面积太大，卖得太慢。

也有业内人士希望，新地块可以别再主做别墅，“开发一些120平左右起的产品，主力户型可能仍是200-300㎡改善大平层产品。这样一来，700、800万总价段就能上车。”

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根据懋源操盘风格来看，薛大人庄项目大概率会配置超高标准装修，到时候卖到超指导价的可能性很大，总价=（房款拆分装修）的形式。

以新盘懋源云纪为例，它的销售指导价是61000万元/㎡，目前成交均价61909.08元/㎡。

今年以来，北京新盘开盘降价冲量是常态，上一个量价双飞的新盘还是海淀功德寺的和樾望云。

中央别墅区居然还有成交价反超指导价的项目，可见懋源产品真的很抗打。

在北京，不少人是因为懋源做的那套厨房系统而知晓它的，好多人认识知名的厨具品牌也是从懋源开始的。

此次参拍的薛大人庄地块，是一宗有故事的地块。

第一次调规：增加街坊路医养幼用地；第二次调规：砍去医养幼用地；第三次调规：街坊路改道建筑拉高。

肉眼可见，经过三次调规之后，薛大人庄6017地块“减负”了不少，条件也变好了。

它最后一次调规，发生于2025年五六月份。

其一，将6017地块的建筑限高拉高10米，变成40米，容积率1.6保持不变；

其二，它将街坊一路从东西“一”字型，改为L型，宽度8米不变。

出让附图上，街坊路位于地块西侧，后续可结合建筑方案优化。

对于街坊路的处理，懋源早已轻车熟路。

例如，懋源云纪把街坊路从原来的"L"改成“S”型，更好设置小区正大门。