二八vs万象城东，成华中环两宗待拍热地谁更抢手？谜底下月揭晓（实探多图）

成都新楼市 文|黎小小

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截止目前成华区已经成为今年5+2区中土地上拍量最多的区域，名符其实的成都土储大户。更值得留意的是，区域今年供应的大部分宗地都来自热门的金色中环地带。

下月中旬，又有两宗位于成华区金色中环的土地即将上拍，面积分别约97.5亩、19.2亩，起拍价10800元/㎡、15000元/㎡。

我们提前对这两宗地进行了实地探访。

万象城东19.22亩

板块楼面价已上2W+

毫无疑问，作为成华金色中环今年发力最猛的板块之一，万象城东在土拍市场的表现也是势如破竹。年初板块及相邻区域就已有多宗地成交楼面价连续破2W+，华润置地、绿城、中旅等多个品牌房企集体抢滩。

在新房市场上，地块所在板块也已经顺势站上了成都高端改善台阶。该宗地周边已经初步形成了高端盘聚集趋势。地块北侧就是首开股份臻礼著和华润置地华宸府项目，其中华润置地华宸府项目首批次劲销超7亿，其建面约253㎡户型总价突破千万，是成华区首个总价突破千万的大平层产品；而绿城润百合主力产品建面约143-175㎡，首批次开盘热销超3.6亿，总价起步门槛也来了500万左右。

此外，板块内最近一次土拍是今年7月25日，中旅鏖战拿下了迎晖路旁约50亩宅地，成交楼面价19100元/㎡。目前该项目已经确定案名中旅迎晖馥棠。

说回此次待拍的19.22亩地块，纯住宅用地，容积率约2.5。由于地块所在板块目前已经进入开发高峰期，周边有较多在建、待售项目，所以虽然生活氛围尚有待培育，但基底已经初现雏形，城市界面干净、交通路网也颇为完善，片区的整体兑现值得期待。

△图据寻圭投资云地图

同时，地块周边的商圈覆盖也相对丰富密集。其东侧有在建中的成华和悦广场，预计将于2027年开业，该项目是集商业、办公于一体的TOD综合体，规划总面积25.8万方，涵盖餐饮、娱乐、服务、主力店、电影院等业态。地块西侧还靠近万象城商圈，同时距离攀成钢商圈也颇近。

但地块本身也存在一些局限，地块规模小，呈三角状，对房企的产品布局能力有一定程度挑战，后期楼栋排布和园林的打造空间或许相对有限。同时，地块处于多条道路的交叉分割地带，地块三面环路，也就意味着未来每一栋楼都可能存在噪音干扰，且可能存在一定的“孤岛”感。

不过好在从现场来看，地块周边的几条道路均非主干道、车流量都较小，道路相对封闭，现场实际的割裂感不算强。

宗地实拍：

△地块内可以清晰看到成华和悦广场

△地块三面环路，但周边道路车流量少，非主干道，“孤岛感”不强

△地块紧靠华侨城滨江壹号、首开股份瑧礼著、华润置地华宸府

二八97.5亩，紧邻板块地标

将同日出让的二八板块宗地，面积近百亩，住兼商用地，容积率约3.0，起拍价仅10800元/㎡。

从地块区位条件来看，颇具优势。北侧紧靠中环路，对面就是整个二八板块都在期待的K101综合体（在建、招商中），同时地块隔街就是红仓完美文创园，其所在位置可以算做是整个板块的核芯腹地。

地块周边交通也相当便捷，除了临中环外，东西两侧分别临近7号线八里庄站和二仙桥站，其中二仙桥站还是即将在下半年通车的17号线二期（在建）的换乘站点。

△图据寻圭投资云地图

但也需要注意，地块周边的房产开发和城市更新集中在中环以北区域，就二八板块而言，中环以内的宅地出让仍属少数。这一方面意味着这宗地具备少有度和吸睛度，也同时意味着地块周边的城市界面相对老旧（主要指地块南侧）。

同时，该宗地为住兼商用地。从地块现场情况和出让文件来看，该宗地内实际被分为两部分，东侧有较大面积的保留建筑，为工业遗址建筑，目前已开发为东八区影视文创园，且已经开园营业中。

出让文件显示，地块内工业遗址建筑须无偿移交给成华区政府，商业用地和住宅用地将分开计价，且项目建成后还将由指定单位回购商品住宅用房和商业办公用房。综合来看，地块虽然区位条件优越，但本身的确存在一定的特殊性，或许会导致参拍的房企的意向度下降。

△截自宗地出让文件

不过，像这样需要移交工业遗址建筑的商住用地，在成华区已经不是首次，且并非全无利好。就这宗97.5亩地块而言，其地块旁的保留建筑已经改造完成，界面兑现度很高，具备较明显的文创打卡地属性，可能对项目未来的昭示性和形象展示有益。

宗地实拍：

△地块内的保留建筑已经改造兑现为东八区西部影视产业园，该项目由华天文旅牵头改造。另一个值得一提的细节是，该地块的围挡上目前是华天旗下其他楼盘的广告。

△地块南侧城市界面相对老旧

△中环路旁，地块对面，K101综合体在建中

△地块周边的城市地标建筑已经初具雏形

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