绿城中国2025上半年净利近乎“腰斩”，拿地362亿新增35项目

来源｜读商时代（中访网旗下品牌）

在房地产行业深度调整的2025年上半年，绿城中国的表现呈现出鲜明的“双面性”：销售端以1222亿元合同销售额稳居行业第二，拿地动作频频新增35个项目；但盈利端归母净利润同比下滑89.7%，负债水平也随拿地增加升至高点。在“活着是发展前提”的行业共识下，这家房企正试图在去库存、谋发展与降负债之间找到最优解。

销售目标过半

下半年剑指1600亿自投目标

2025年上半年，房地产市场延续调整态势，绿城中国却在销售端交出了一份亮眼成绩单。据中期业绩数据，公司上半年实现总合同销售额约1222亿元，位列行业第二；自投项目销售额803亿元、权益销售额539亿元，均跻身行业第五。这一表现为其年初定下的“自投销售1600亿元”目标奠定了基础，目前目标完成率已超五成。

从销售策略来看，绿城中国上半年的打法精准贴合市场节奏。一季度抓住行业“小阳春”窗口，坚持“流速优先、量价平衡”原则；二季度则聚焦“首开兑现+存量去化”双主线，17个首开项目价格兑现率、去化兑现率分别达88%、82%，均优于2024年全年水平。针对2021年及以前的存量项目，公司通过“老盘新做”策略，从营销推广、服务焕新到产品优化全面升级，同时强化人员激励与管理层考核挂钩，最终存量项目完成率达104%，超额完成指标。

对于全年目标，绿城中国副总裁李骏信心十足。据其透露，截至7月底，公司自投项目销售额已达857亿元，下半年自投可售货值约1763亿元，其中首开货值714亿元。结合当前去化节奏，公司不仅有信心完成1600亿元自投目标，还预计2025年自投销售额将与2024年的1718亿元基本持平。不过李骏也坦言，行业真正走出低谷仍需数个季度，市场信心修复与政策效果传导尚需时间。

盈利短期承压，毛利率筑底待回升

与销售端的稳健形成反差的是，绿城中国上半年盈利指标出现大幅下滑。财报显示，公司上半年营收533.68亿元，同比下滑23.3%；归母净利润仅2.1亿元，同比降幅高达89.7%；毛利71.59亿元，同比减少21.4%。

对于盈利下滑，绿城中国执行总裁耿忠强将原因归结为两点。一是交付节奏不均，上半年交付面积同比下滑22.7%，直接导致收入减少，但他强调若以全年维度看，2025年收入规模预计与2024年基本持平。二是库存去化策略影响，为加快长库存周转，公司上半年采取价格折让措施，计提资产减值损失19.38亿元，其中存货减值17.17亿元、应收账款信用减值2.16亿元，这一减值金额较2024年同期增加10.7%，进一步拉低净利润。

值得注意的是，尽管盈利承压，绿城中国上半年毛利率仍实现微升。数据显示，公司中期毛利率为13.4%，较2024年同期提高0.3个百分点，主要得益于上海外滩兰亭2期项目的交付结转——该项目贡献收入近50亿元，毛利率达35%，显著拉高当期整体毛利水平。

耿忠强指出，从全年来看，受收入结转结构与重难点库存去化影响，2025年毛利率预计低于2024年，处于行业底部区间。但他也释放出积极信号：目前公司已售未结项目毛利率整体高于已售已结转项目，近两年新获取项目平均毛利率约15%，部分项目超20%，随着这些高毛利项目未来逐步交付，毛利率有望进入温和回升通道。

拿地聚焦一二线

下半年节奏放缓控风险

为支撑销售目标与未来发展，绿城中国上半年在土地市场表现活跃。据行政总裁郭佳峰介绍，公司上半年新增35个项目，权益土地款362亿元，新增货值907亿元，较2024年同期分别增长135%、172%。从区域分布看，这些项目高度聚焦核心城市，一二线城市占比达88%，其中杭州市占47%，浙江省内（除杭州）占14%，长三角其他区域占21%，区域集中度显著。

“我们坚持‘做一成一’的拿地标准，上半年获取的35个项目年内均可首开，预计年内销售转化率能达55%。”郭佳峰表示，截至8月20日，公司年内新增货值已超1200亿元，这些新项目预计可为2025年贡献约500亿元销售额，为销售目标提供有力支撑。

不过，面对下半年市场变化，绿城中国已决定调整拿地策略。郭佳峰坦言，7-8月全国房地产市场表现低于预期，土地市场分化进一步加剧——三四线城市持续遇冷，一二线城市热门地块竞争激烈，局部区域地王频出，地块风险有所上升。基于此，公司计划放缓下半年拿地节奏，全年拿地货值目标将根据销售现金流动态调整，大概率落在1200亿-1300亿元区间，重点关注稀缺性强、发展潜力大的优质地块。

负债升至高点

年内计划优化结构降规模

上半年密集拿地也推高了绿城中国的负债水平。截至6月末，公司净资产负债率较2024年底上升7.3个百分点至63.9%；总借贷规模达1430.27亿元，同比增加4.3%；其中银行借款1169.24亿元，较2024年底增长11.8%；而银行存款及现金则减少8.5%至667.95亿元。

耿忠强解释，有息负债增加58亿元主要因两方面：一是上半年抓住优质地块供应窗口期，拿地支出增加；二是为加快资金回笼，公司主动推进开发贷申请，导致银行贷款阶段性上升。他同时承认，与同行相比，绿城当前负债率处于偏高水平，因此优化负债结构、降低负债总额的整体方向不会改变。

“我们不会一味追求快速降负债，而是要在去库存、谋发展、降负债之间找到平衡。”耿忠强透露，预计2025年底公司总负债降幅将与2024年相当，未来将通过提升资源配置效率、加快库存去化、优化融资结构等方式，逐步降低负债规模，夯实财务安全。

从债务结构看，绿城中国已取得一定优化成效。截至6月末，公司一年内到期借款占比降至16.3%，创历史新低；平均融资成本也从2024年同期的4.0%降至3.6%，期末融资成本进一步降至3.4%，融资成本优势持续凸显。

在行业调整期，绿城中国正以“销售稳规模、拿地择机而动、负债逐步优化”的策略应对挑战。随着下半年市场逐步探底企稳，以及高毛利项目交付与库存去化推进，这家房企能否实现“活着”与“发展”的双重目标，仍有待时间检验。