城阳上郡赋的“四代住宅”，翻车了？

从去年至今，青岛楼市一直热议的一个概念，就是“第四代住宅”。这几年，第四代住宅俨然成为地产圈的流量热词，被冠以住宅界“新能源车”的称号，声称要彻底改变传统住宅的形态。在开发商和部分专家的描述中，这样的住宅应有尽有：每户配有宽敞的空中花园，露台大到可以种树，户型设计灵活，得房率甚至超过100%——而这主要得益于露台作为赠送面积不计入容积率。

位于城阳的首个自称“第四代住宅”的项目——上郡赋，终于从效果图走向现实。但真正亮相后，却让很多人感到失望：所谓的空中露台不仅面积局促，还存在严重挡光问题，客厅也未见宣传中的挑高设计。“第四代住宅”在这里，似乎更多成了一句营销口号。

据“城阳住建发布”公众号介绍，上郡赋作为城阳区首个第四代住宅项目，实现了“空中园林”入户的设计理念，包括空中花园、客厅挑高等元素。项目位于城阳街道靖城路以西、兴阳路以南，容积率2.0，总建筑面积约8.72万㎡，共规划10栋15–16层住宅，其中3栋楼实现首层架空，总计377户，配套605个车位，由青岛北岸阳润置业开发，北京世纪千府国际工程设计有限公司负责设计。

上郡赋主推130–220㎡户型，层高3.3米，每户配建6.6米挑高空中庭院，进深2.3米，定位改善型产品。值得注意的是，其130㎡起步户型竟设计为三卫三套房，这在整个青岛市场都较为罕见。

项目围挡广告中强调“得房率超100%”。有业内人士指出，高得房率主要源于露台全赠送及独立电梯厅的设置。去年9月，青岛出台新规明确：每户可设置一处进深2.1米至4米的空中花园，该部分不计容——相当于赠送面积，开发商以较低成本实现产品溢价。

但从实地和户型图来看，所谓的“空中庭院”实际可用空间狭小，与理想中的“花园”相去甚远。其弧形设计导致利用率低，并带来明显的遮挡采光问题。

近期流行的“空中花园”和大露台设计，虽然每户皆有，但由于结构重叠，上下层之间彼此遮挡严重——伸展出的露台往往会挡住下层窗户。在北方地区，冬季采光尤为重要，此类设计显然存在硬伤。之前金水云麓项目在这方面已有失败先例，令人不解的是，仍有新项目继续跟进。

除此之外，空中花园的日常维护、防水隐患，以及大露台对室内保温的影响等问题，在北方都需要慎重考量。事实上，这类“噱头”并不符合国家所倡导的“好房子”标准。

根据国家标准《住宅项目规范》，“好房子”应立足于安全、舒适、绿色与智慧，更注重基本住房条件与居住体验的提升。比如强调室内外环境舒适性，包括合理采光与隔音、智能配套等，根本是提升居住的便利与品质。

在这一切之前，“安全”始终是第一位的——没有可靠的建筑质量，再炫的概念都是空谈。而舒适与宜居也需建立在合理的户型设计与科学的结构规划之上。严重挡光，显然已经与“宜居”背道而驰。