观点直击   建发国际2025年忙着建“灯塔”

观点网 2024年的建发国际在等待市场黎明，而2025年则在建“灯塔”。

8月25日，建发国际召开了2025年中期业绩发布会，在会议上，主席兼执行董事林伟国及行政总裁兼执行董事田美坦对上半年的工作作出了详细的汇报及回应。

据最新发布的2025年度中期财报显示，建发国际期内实现收入约341.6亿元，较去年同期增长了4.3%。其中，物业发开部分收入321.4亿元，同比增长3.7%。

营收增长的同时，利润也有一定的提升。报告期内，公司录得净利润15.05亿元，较去年同期14.36亿元增长了4.7%；归母净利润录得9.1亿元，同比增加11.8%。

然而，尽管上半年建发国际取得了“营收、利润双增收”的成绩，但据参会投资者转述，管理层对于市场大环境依旧存在担忧。

“今年5月份之前的整体市场行情还是不错的，但5月过后，尤其是这两个月，市场下行地方不少，不同层次分化比较严重。”田美坦指出，目前分化主要体现在城市、城市圈层以及一二手房，核心城市的核心地段新房备受市场追捧，而外环及二手房市场持续遇冷。

基于对市场行情的判断，建发国际瞄准了2025年的前行目标：全面推进灯塔项目战略，即打造位于核心城市核心地段的高端改善型项目。

销售辨识器

在多数房企收缩战线、谨慎布局情况下，建发国际是少数提出明确增长销售目标的房企。

今年3月份举行的2024年业绩发布会上，CEO田美坦曾明确指出，2025年建发国际要达到1500亿元目标销售金额，较去年同比增长12%。

因此，市场均在关注，建发国际今年能否顺利完成目标。

据财报反馈，2025年上半年，建发国际累计合同销售额约533.5亿元，同比增长4.9%；归属公司股东权益的累计合同销售建筑面积约为200.8万平方米，同比减少18.4%。

在观点指数发布的半年度房企销售表现榜单中，建发房产上半年权益销售金额在TOP100房企中排行第六；全口径销售金额及销售面积分别排行第六及第八，均较去年同期上升1名。

这也是得益于建发国际上半年的推盘计划：“我们今年目标推盘估值约2700亿元，年初滚存货值约1000亿元，上半年已新增供货667亿元。”

在建发国际现有布局的46个城市当中，今年上半年共有28个城市进入当地销售前5名，而上半年销售合同贡献主力军来自杭州，以119.1亿元成绩遥遥领先，紧随其后的是北京、厦门、上海，分别录得82.59亿元、55.5亿元、47.66亿元。

按照推盘节奏，田美坦表示下半年供货量会高于上半年，从9月开始会陆续增加，包括上海、杭州、成都等项目。

然而，结合建发国际过往因高溢价拿地导致利润受损的情况，每逢业绩发布会，投资者均会就库存及减值压力等方面提出问题。

毕竟2021年至2024年期间，建发国际合计计提并表存货减值损失近百亿元，而今年上半年其对物业存货及其他合同成本计提减值了3.93亿元，而去年同期计提减值了2.85亿元。截至目前，建发国际土地库存中，2021年及以前获取的库存规模仍剩400亿元。

针对该问题，林伟国指出：“目前市场整体止跌回稳还未完成，是否会再出现减值情况，也是难以避免，所以公司在加大整体投入的精力与力度。”

田美坦在该问题上补充道：“公司对库存有一个分类管理，对于具备涨价空间的库存就提价，对于常规的库存，量价要取平衡点，优先考虑流动性，对重难点库存进行攻克。”

为此，建发国际专门成立自动库存专项小组，由二人担任组长。

不过，按照目前市场行情，建发国际想要快速清除旧库存是断然不可能的，更重要的是输入新鲜血液，调整存货结构。

土储大换血

“不是随便一块地就能做灯塔项目，它的地段应该具备相当的稀缺性。”事实上，稀缺性项目带来的利润，在一定程度能减少旧库存计提减值的亏损。

今天上半年，建发国际入市了两个“灯塔”项目，其中一个是厦门建发宸启瑞湖。该项目是由湖边水库片区2024P07地块转化而来，去年6月，建发于以楼面价4.42万元/平方米竞得，后引入港务地产入股合作开发。

据建发宸启瑞湖项目现场销售反馈，宸启瑞湖项目于6月16日晚首开，68套大户型产品共计去化61套，去化率约91%，成交均价7.6万元/平方米。8月初成交了一套243平方米的房源，成交单价达9.09万元/平方米。目前，该项目已基本售罄。

在财报中亦提及，2025年中期建发国际毛利率增长至12.89%，而增长的原因是由于报告期内部分已交付项目毛利率水平较上年同期高所致。

因此，在拿地策略上，建发国际的目标是拿好地，拿核心城市的核心地块。

今年上半年，建发国际累计取得26宗地块，新增全口径货值987亿元，同比增长33%；拿地价495亿元，同比增长18%。此外还有7宗地块货值约232亿元待完成股权转让的工商程序，加上后，合计拿地货值为1219亿元。

拿地数额同比增长背后，是建发国际对地块素质要求的提升，并多次刷新“地王”战绩。

3月28日，建发以楼面价8.80万元/平方米竞得杭州西湖区蒋村文新单元XH030203-01（3）地块，这是目前为止杭州首宗楼面价超8万元地块，也是今年杭州新地王，未来将打造21栋4层楼中式叠墅

就在前一天3月27日的在成都土拍中，建发以106%溢价率拿下金融城三期H10地块，成交价为33.47亿元，成交楼面价4.12万元/平方米，亦是成都土拍市场中首宗楼面价突破4万元/平方米的地块。

据观点新媒体不完全统计，今年上半年建发国际拿地数量最多且成交金额最大的城市是上海，于6月10日通过协议方式共获取了4宗地块，其中虹口区北外滩地区3幅，杨浦区新江湾社区1幅，总成交价123.5亿元。

目前，建发在上海的土储大部分是通过协议方式获取的。

一位上海国企项目营销负责人表示，城市更新项目通常位于核心区或发展成熟片区，地段价值高，项目后期入市有较大的溢价空间，但前期投入也大，建设周期长。

若论公开土拍市场，建发主要的财力投入是在北京、杭州、厦门、成都，拿地金额分别为111.2亿元、61.45亿元、32.26亿元、33.47亿元；拿地数量分别为两宗、三宗、三宗、一宗。

基于对土地素质的自信，田美坦预计今年上半年入手的33宗地块利润率大概在7%-9%之间，而下半年入市产品的利率润应该在7%，“坚持经营安全，土地地段的流动性要优于净利润。”

土储方面，若按照城市划分，上海、杭州、厦门、成都等重点布局城市的“弹药库”更为充裕，可供销售总建筑面积分别为115.31万平方米、99.18万平方米、90.70万平方米及67.79万平方米。

截止到2025年6月30日，建发国际拥有可供销售总建筑面积约1271.1万平方米，货值2496亿元，权益占比76%。根据拿地时间划分，2022年及之后拿地的“新库存”占比达到81%，其中2025年拿地占比35%。

“下半年，公司将聚焦做好高质量灯塔项目落地，确保实现预期目标，实现灯塔引领，择机再拓展合适的灯塔项目。”而国庆前后，建发上海灯塔项目第一批产品将会入市。

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