刚刚，上海楼市放开了！金九银十还有什么大动作？

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赶在金九银十之前，北京上海相继出台重磅楼市政策

北京：彻底解除了五环外的限购。

新政核心：

①取消五环外限购，只要你有北京户口或连续缴纳2年社保/个税，想买几套都可以；

②公积金贷款政策也放宽了，不仅调高了贷款额度，还重新调整了首套、二套的认定标准。

上海，刚刚出台楼市新政。

新政核心：

1.放开外环以外区域的限购——

①上海户籍家庭及单身成年人，买房不再限制套数；

②非沪籍只需连续缴纳1年社保或个税，也可购买。

也就是说，购房资格并没有完全放开，只是放开了购买套数。

显然，这个效果其实还是比较有限，毕竟有资格买房的有钱人，谁会跑郊区去投资呢？

2、公积金可以“又提又贷”——

①贷款额度提高：首套最高可贷184万，多子女家庭首套提高到216万；

②允许提取公积金支付首付

这样一来，买房人不仅可以减少商业贷款、还能节省利息。

3、房贷利率不区分首套二套！银行自己定——

如果买2套房，利率和首套一样，都是3.05%（之前二套房利率为3.45%），算下来，500万的房子每月月供起码可以减少1000多块，30年下来，可以省下39万多的利息。

4、放宽房产税——

①首套房暂免征收房产税

②二套及以上，按人均60㎡扣除免税面积。

总之一句话，买房首付资金少了，贷款利息便宜了，对于绝大多数购房群体，还没有房产税。

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这个效果会怎么样呢？

两个字：有限！

外环以外的房子吸引力本身在下降。

进入2025年以来，上海结构分化在持续扩大。今年上半年，上海新房热度集中在中外环，这个片区认购率蹭蹭往上涨。

但外环一带，除了地铁口商业号的核心板块，还能卖得掉以外，郊环外的认购率跌破三成，买房人基本不去，这些板块基本上已经被市场判“死刑”了。

这次放开限购，应该也与这个有关，毕竟从数据看就一目了然，今年上海全市没卖出去的新房，80.1%在外环外！

所以，放开限购也就不难理解了。

外环外的二手房更不乐观：郊区供应量大、价格还在跌，很多老破小和次新房都在“割肉”出逃，

而同时，市区总价低于300万的老破小越来越多，刚需更愿意留在市区，谁愿意跑郊区去。

数据显示，截至到2025年7月，上海300万以内的二手房成交量飙升58%。同比去年上涨8%，比前年更是上涨26%。

更何况，政策虽放开购买套数，但没放宽购房人群——原本没资格的人依然不能买。而已经有资格的人，早该买的也早买了，不太会因政策突然去郊区买多套。

再说了，有这个资金的话，谁还跑去外环买个10套8套呢？还不如直接把资金集中起来去核心区搞一套。

内环搞不到，中环也比外环香啊！

事实上，北京早在8月初就放开了五环外限购，结果：

虽然一些新房和二手房的看房量有所回升，但成交情况同比还在下降。

数据显示，8月9日至8月18日，北京新房成交1069套，环比增长约37%，但同比下降约20%。

二手房情况就更糟糕，10天内二手房成交4039套，环比还下降了9%。

不仅如此，近十天内北京挂牌量还出现了上升趋势，现在北京的二手房挂牌量已经超过了16万套。

所以上海这一次放开限购，估计短期内还能刺激一点销量上升，但效应过了，一段时间之后还会维持下跌趋势。

也就是说，放开限购，对于这一次金九银十的热度，会带来一波增长，但下跌的趋势很难改变。

说白了，大家的信心还没修复，很多人担心买入之后会不会继续下跌，这种状况下，投资就难有多大的规模，现在买房的基本上都是刚需。

金九银十即将来临之际，北京，上海的大动作已经落地，现在就看深圳了，估计深圳那边也很快。

而且赶在金九来临，房地产市场可能还会出台大政策，咱们就拭目以待吧！

（文中图片来源于网络，侵删）