上海也跟进优化限购政策，2025年更大楼市刺激还会有吗？

不出所料，上海也跟进调整了房地产限购政策。

8月25日中午，上海六个部门发布通知，明确放宽外环外套数限制、统一单身与家庭购房标准，同时同步优化公积金政策、调整信贷政策、完善房产税政策，多维度推动房地产市场平稳健康发展。《通知》自2025年8月26日起施行。

按理说，在一线城市中，楼市表现最好的就是上海了，但此次政策调整的背景，似乎也注定这是一场迟早要来的约定。虽然整体看，上海楼市表现稳定，3月“小阳春”行情成色较足，但到了4月份起市场活跃度便有所下降，呈现区域冷热不均态势，持续回稳向好面临一定压力。

比如8月15日公布的数据中，上海、乌鲁木齐新房环比涨幅0.3%领跑全国，但在一线城市中，北京、上海、广州和深圳二手房分别环比下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。由此可见，上海依然面临着不小的压力。

我们看一下这次政策的具体内容。

外环外购房不限套数：但必须是符合之前上海限购条件，无论是沪籍家庭还是外地有1年以上社保家庭，都可以在外环线以外区域购买新建商品住房或二手住房，而且不再限制套数，充分释放外环外改善型购房需求。

在这里可能还有疑问，那就是单身的该怎么办？这次政策调整就包括这些，单身与家庭购房政策统一了，不再区分“单身家庭”与“已婚家庭”。

另外商业贷款方面，不再区分首套与二套住房，灵活确定每笔商贷的具体利率，进一步减轻购房者利息负担。对于三套及以上者，具体问题具体分析，没有明确细则，确保执行层面的灵活性与适配性。所以，这里还留有余地。

还有就是公积金问题，提高个人住房公积金贷款额度。支持提取住房公积金支付购房首付款。支持住房公积金“又提又贷”。

因为政策调整了，加上上海有房产税的说法，还规定，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税。购买第二套及以上住房的，进行合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

整体来看，基本上跟首都的政策调整如出一辙，套用类似的版本，都没有完全取消限购，而是对原有符合条件的可以在特定区域无限购买，也就是说，并没有扩大符合限购条件的购买人群。

这也就决定了此次政策调整不会有太大影响，还是比较温和的，毕竟该买的都买了，而且投机已经消失，现在也没那个环境了。剩下的主要还是刺激改善人群。

首都政策初衷是为了更好地满足居民改善性住房需求，促进职住平衡，所以，目的也绝非要让房价大幅上行。上海也是如此，否则就会直接取消社保年限了。

所以，这次上海的政策调整有力有节，目的还是促稳，持续释放购房需求，特别是改善需求，从而推动房地产市场“止跌回稳”、平稳健康发展。从影响看，调整本身更重要，可以对市场的心理预期产生影响，对购房者信心恢复起到积极作用。

众所周知，全国市场到了下半年表现有所减弱，但是8月18日国家已经明确释放强烈信号，“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。这就为后续刺激政策出台埋下了伏笔。

所以，接下来会不会出台更大力度的刺激政策呢？在我看来，有肯定会有的，但是力度可能不会超过去年。2025年经济基本面相比去年要好多了，过度依赖房地产的历史不会重演了，另外2025年房地产本身的整体表现比2024年降幅收窄明显，指望更大力度刺激政策不太现实。

该出的基本上也都出了，而且一线城市全面取消限购几乎不太可能，值得期待的就是既有政策的落地，延续现有政策宽松基调，并在此基础上进行深化和细化，房地产基本上已经定型了，让它慢慢修复吧。