天河，开打

天河绝版超新规户型要上新。

这两天，我们收到爆料珠江天河都荟二期南地块，已经在加速动工。

几个重点：

1、保留一期爆款面积段，72-85-105-123塔楼+105-144平板楼户型，这也是天河市区学铁商三房上车门槛最低的产品。

至于板楼则会改面积，152调整到144平，并新增105平拉低上车总价。

板楼建面约104平3+1房两卫，传统竖厅四房布局的板式小高层，约14米南向五开间、约6.1米IMAX阳台，很可能是接下来的爆款。

板楼建面约144平4+1房两卫，由原本的152平改造而来，降低总价，减轻买家的压力。

约3.3米层高，客厅开间超6米，双套房+三卫生间设计，且所有房间可放1.8米大床+双床头柜。

至于塔楼户型，我们暂时保密，想要完整户型图的朋友，可以到文末添加拆神助手获取。

可以参考一期样板房，质感还是在的。

72平有三房两卫，公区一体化设计减少间隔，视觉上更显大，体感不像一个70多的小户型。

建面约85平三房两卫，72平的放大版。约42平LDKB设计，约6米宽南向阳台。

建面约105平四房两卫。南北通透四房，卧室分为两区设计。

建面约123平4+1房两卫，双面采光的超大独立玄关，可以做完整的大横厅。

2、二期一共8栋楼，其中南面的4栋（1#、2#、7#、8#）为超新规，32F两梯五户的高层，以及14F两梯三户的板楼。

新规收紧后，高使用率的超新规户型卖一套少一套，这4栋也是绝版以后不会再有的产品。

3、二期地块更靠近广百广场、天河智慧城地铁站、幼儿园，地块也更大更完整，意味着内部花园也会更大。

4、二期入市节点初步预计是9-10月，赶金九银十，南面的超新规1#、2#、7#、8#会先开。

5、天河都荟的北侧学校已经开始公示，新建一所12班小学及30班初中学校。

6、目前，一期货量剩不多，小户型72平全面清盘，85平剩几套低楼层特价370万，105-125大户型均价约4.5-5万/平，152平板房均价5-5.5万/平。

项目网签数据同样表现亮眼，另有部分未来业主在陆续等待网签。

鉴于一期销售表现不错，且二期地块配套基本面更好，户型与产品会做进一步升级，因此二期价格大概率会上调。

而且，珠实最近官宣“保价”，覆盖广州区域天河都荟在内的7个在售楼盘，“保价”承诺持续至2025年底，买贵可申请差额补偿，诚意很足。

此外，珠实还有购房送物业费、成交送家电大礼包，解决购房者的后顾之忧。

想早交房（27年10月），更高性价比的朋友可以现在入手一期。

天河都荟一期开盘的时候，我们也在康莱德的抢房现场，真的很抢手。

有一位粉丝没有抢到72的，也是后来有房源退下来，直接去到营销中心才选到房。

适配客群也比较清晰。

首先，天河智慧城周边工作的高新科技客户，例如网易、中国移动、极飞科技的高材生，还有即将搬入的小鹏总部。

其次，珠江新城、金融城、琶洲上班的刚改客和家庭客，三房上车首付50万，四房首付不到70万。

此外，天河高管和老板们，项目低容积率和周边城市界面不错，大平层平板楼产品也能适配。

天河都荟之所以关注度那么高，这是天河少有的学铁商齐配，靠近地铁口和购物中心的项目，还是低密小高层社区，搭配上300万出头的上车价，竞争力拉满。

用最近很火的《一饭封神》里大厨的话说，天河都荟很balance。

·地铁：天河+琶洲上班半小时通勤圈

二期地块距离地铁站约650米，比一期要近很多，也是天河东离地铁最近的新盘之一。

从天河智慧城地铁站出发，几个主要上班点都是半小时左右。

·学校：广州中学办学的九年制学校

天河都荟官宣学校后，项目的确定性拉满了，配建幼儿园，旁边是九年制学校，意味着12年教育都可以步行抵达。

一所12班小学及30班初中学校，提供共2040个学位也绰绰有余。广州中学也是名校，网传2025年中考最高分764分，是天河区公办学校前列。

·商业：一路之隔广百广场

天河都荟距离广百广场就隔了一条马路，板块商圈成熟，就是以前的万科广场，是整个天河东北部最旺的商业购物中心，工作日中午能看到不少人来下馆子

此外，想日常点外卖，周边公寓多，打工人也很多，底商很丰富，烧腊、兰州拉面、超市、奶茶店都有，不愁吃喝。

·炸翻天河，绝版超新规

二期地块全南向户型，3-3.3米层高，容积率2.5，全屋智能交标，还有这个9米高的酒店式大堂，整体氛围很改善。

整体户型放置可以参考一期，二期地块户型还会继续卷使用率，提供更多实用面积。

天河都荟卖的好的原因也很简单，放眼整个天河东，只有它能同时做到学铁商+低密社区这两点，而且周边有山有水的城市界面也不错。

对于很多客户来说，天河始终是天河，金字招牌是有吸引力的。尤其是做小户型低门槛，狠狠拿捏住一批珠城、金融城、琶洲上班，预算不高又想住市区的年轻人。

有的盘没地铁、有的盘太密，还有的盘纯卖环境，但天河都荟是一个“我全都要”。其均好性且没有硬伤是很有吸引力的，背后的低密改善基因也能提升刚改居住体验。

一期4.2-5.5万/平的价格，在天河也很有诚意了，可惜就是好楼层和户型卖的太快了。