“以时间换空间”，万科继续争取增量流动性机会

8月22日，万科发布2025年中报。中报显示，今年上半年，万科实现营业收入1053亿元，销售收入近700亿元，高质量交付超过4.5万套房屋，销售回款率超过100%。

销售方面，在行业整体承压背景下，万科仍然保持稳定。今年上半年，万科仍保持了多地项目首开去化率超九成的成绩，同时盘活回款近60亿元，自2023年以来累计盘活货值约785亿元。

经营业务方面，上半年万科经营服务业务全口径收入284亿元，经营效益保持行业前列。自身努力的同时，万科也获得大股东及各方的大力支持，截至目前，万科已如期完成243.9亿公开债偿还，2027年之前已无境外公开债到期。

在随后的投资者交流会上，万科管理层表示，能取得这一成绩，首先离不开金融机构的支持。“除了经营和交易创造的现金流之外，我们将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定存量融资规模，继续争取增量流动性机会，以时间换空间。”

积极盘活资源

今年上半年，万科多地项目热销，其中成都、温州、天津等盘活项目首开去化率超90%，广州理想花地获广州主城区销售套数和金额双领先。上半年，万科交付房屋超4.5万套，超50个项目实现“交付即交证”，并持续提升施工透明度，主动邀请近1.6万户业主走进项目现场，并让业主通过手机也能实时查看施工细节。

同时，万科响应“好房子”要求，不断迭代自身“三好”住宅产品标准，获得市场积极反馈。万科融合过往技术积淀，整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施，在全国多个项目中推进好房子标准落地，上海理想之地作为万科未来城市的首发项目，已成功入选住房和城乡建设部全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例。

做好销售与交付的基础上，万科也坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略，积极补充优质产能。

借助各类支持性政策，万科形成了存量盘活的系统性打法，上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿元，盘活回款近60亿元，2023年以来已盘活货值约785亿元，累计实现新增销售超200亿元。自2022年以来，万科所有新项目均纳入全周期投后管理，新项目投资兑现度达85%。

万科管理层坦言，万科开发业务体量庞大，在近几年高速发展的过程中，沉淀了部分难以短期变现的资源，面对当前形势，盘活这部分资源对万科来说格外重要。管理层也体会到做增量容易，做存量难，有时候一个项目，团队要跟1到2年，谈判几十次，存量盘活工作十分考验意志与能力。

尽管如此，万科仍然在去库存方面取得了一定的成效。报告期内，万科期初现房实现销售176亿元，准现房销售183亿元。截至报告期末，万科的现房存货相比年初有所下降。

对于未来的投资方向，万科也采取“存量资源盘活为主导、精准投资为补充”的方式。在保证现有资源能够维持在建和存货规模的基础上，万科将继续以更高标准挖掘增量投资机会，聚焦在客户和市场基础好、投资回报高且公司有把握兑现的项目。

从资源总量来看，截至2025年中期，万科未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超过6000万平方米。万科方面称，在积极盘活和有效供应下，仍可维持一定的在建和存货规模。

境外债高峰将过

在偿债方面，今年上半年，万科坚决落实主体责任，妥善解决到期债务，上半年公开债全部如期兑付。

面向下半年，万科管理层在投资者交流中表示，在政策端的引领，金融机构的支持，国资大股东的力挺，合作伙伴的助力之下，依靠自身的努力，公司有信心、有能力应对挑战，全力以赴争取妥善化解到期债务。

值得注意的是，万科上半年已顺利完成243.9亿元公开债务的偿付。万科管理层称，2027年前不再有境外公开债到期。万科还获得金融机构与深铁集团的资金支持，其中大股东累计提供了近240亿元股东借款，真金白银帮助公司缓解流动性压力。

万科表示，一方面，公司将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，同时进一步发挥好经营服务类业务的造血功能。另一方面，公司将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化、战略引战、扩大合作等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。

与此同时，万科加快建设经营性不动产的资产证券化通路。上半年，万科旗下中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超5%，项目出租率约99%。同时，万科Pre-REIT基金再次取得进展，与中信等知名机构携手成立了万新金石（厦门）住房租赁基金，收购泊寓旗下项目，推动业务由重变轻。

推进融合发展

今年以来，万科也在积极推动与大股东深铁集团的融合发展。

今年6月的年度股东会上，万科管理层表示，将进一步加强与大股东深铁集团的融合发展，发挥好双方资源禀赋，形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态。事实上，4月万科旗下长租公寓品牌泊寓已与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化在住房租赁领域的融合发展。

今年7月，万科、深铁又携手上线了全球首例由“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”的试点合作成功“出圈”，受到市场广泛关注。

万科管理层在交流会上指出，此次万科旗下万纬物流集成研发的机器人，通过“AI调度算法+机器人技术”，借用地铁空闲的时间段和空间，实现了地铁商家的无人化配送货。机器人可以自主规划最优搭乘线路，为湾厦站及线上其它站内7-Eleven门店配送货，既帮助地铁商家更好地服务乘客，同时也通过科技领域的联合创新，构建智慧轨道物流新生态。

未来，万科和深铁还将基于地铁车站、车辆段等深铁优质资源，拓展更多城市物流配送模式，如近期与通力电梯合作建立华南物流配送中心。不仅是物流，万科还有望与深铁在TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面探索更多合作机会，并持续与政府、央国企、行业龙头、产业投资方等协同创新，共建战略合作生态。

本文仅供参考，不作为投资建议