贬值13亿！香港住宅史上最大亏损纪录诞生

香港住宅市场最大亏损出现了。

深圳祥祺集团主席陈红天或相关人士持有的山顶歌赋山道15号大宅，从两年前开始对外招标放售，经过多次延期后，终于在近日以7.9亿港元的价格易手。比9年前价格下降13.1亿港元，创香港住宅市场上最大贬值纪录。

这处豪宅由深圳祥祺集团主席陈红天于2016年6月斥资21亿港元购入，楼面1平方英尺（约0.0929平方米）价格高达22.74万港元，创下全港1平方英尺价格新高纪录。当时曾轰动了整个香港。

这座物业位于香港传统豪宅区，地理位置优越。房屋实用面积为1.8万平方英尺（约合1672平方米），包含3层独立屋及3层地库，采用六房六套间隔设计，配套花园近一万平方英尺，停车位2788平方英尺。

香港山顶歌赋山道15号图源（香港新房帮网站物业介绍网页截图）

但2018年以后，陈红天的资产开始大幅缩水。2023年，其香港山顶豪宅因财务问题被东亚银行接管，沦为“银主盘”，并对外招标放售，却迟迟未能成交。所谓“银主盘”是香港楼市术语，指由于原业主未能按时偿还银行或其他金融机构的贷款，导致物业被债权人（通常是银行）通过法律程序收回并接管，随后由债权人负责出售以清偿债务的房产。

经过多次延后截标日期，终于在本周二（8月19日）以7.9亿港元达成交易，贬值13.1亿港元，跌幅达62.4%，1平方英尺价格跌至约4.37万港元。

值得注意的是，该物业于2019年已取得入伙纸（指入住许可证），但改建工程仍未完成，出售时部分区域甚至呈现荒废状态。

这笔13.1亿港元的亏损，甚至超过了今年九龙半山超级豪宅缇外院墅C栋10亿港元的成交价，在香港住宅市场前所未有。

汇生国际资本总裁黄立冲8月21日接受媒体《每日经济新闻》采访时介绍说，香港豪宅市场整体自2021年见顶后普遍下跌约30%，部分豪宅跌幅在35%～40%，“银主盘”额外会再折让15%～20%。他接着解释道：“这次山顶歌赋山道个案跌幅超过60%，属于‘银行急售+特殊个盘’双重叠加。”

黄立冲表示，在当下市场环境，豪宅定价逻辑已由“地标溢价”转向“现金流与风险折现”。单幢超大户型因流动性差、维护成本高，议价权完全在买方手里。近几年香港楼市的成交价一直徘徊在底部，“超级豪宅的溢价故事难再复制”。

据报导，陈红天从2015年起在香港购入多宗物业，除歌赋山道15号外，还有港岛东半山豪宅傲璇，以及红磡祥祺中心A座及B座商厦，合计耗资约69.87亿港元。

其中，2016年7月陈红天以45亿港元购入的红磡One HarbourGate东座全幢，成为祥祺集团在香港的总部，被命名为“祥祺中心”。这栋15层高的临海甲级写字楼已于2024年12月以26.5亿港元的价格卖给了香港都会大学，账面贬值18.5亿港元，跌幅达41.1%。

陈红天名下的山顶司徒拔道53号傲璇单位，也在2023年9月以约4.2亿港元售出，较当年6.8亿港元的公开招标价，跌幅约38%。陈红天家族持有的中半山嘉富丽苑1座低层B室，则在今年7月被银主以6455万港元出售。

记者梳理发现，陈红天的资产扩张期主要集中在2015～2017年。这三年内，陈红天在中国香港和英国的物业投资总额达近百亿港元，且高度依赖银行融资。但2018年后，由于房地产市场调整等因素，其资产价值开始持续缩水。

这位曾以335亿元身家排在《2022胡润全球房地产企业家榜》第41位的富豪，其商业版图收缩令人唏嘘。

与此同时，作为华南城的主要投资者之一，陈红天还“见证”了这家负债609亿港元的企业在今年8月被香港法院颁布清盘令。

黄立冲认为，此类案例对杠杆模式的警示尤为明显。

“2015年～2017年以银行贷款扩张（方式）、创纪录价收购豪宅，在利率和资产估值双杀下，极易触发‘违约—接管—折价’的连锁反应。对其他企业而言，降低杠杆、避免交叉担保和保持利息覆盖缓冲，是穿越周期的关键。”黄立冲补充道。