市场观察 | 二手豪宅挂牌成交双增，高端客群加速置换新规产品

7-9月传统淡季中，整体房地产市场，因气候影响带看成交均处于低位。但在止跌回稳的整体步调下，无论是新房还是二手房市场，高端市场均表现得相对坚挺。

尤其是二手高端市场，7月在二手房整体成交热情略有回落的背景下，总价300万以上二手房挂牌量环比涨25%，达2025年峰值。

在成交端，成交量和成交占比与高端二手房挂牌量同步上行；总价300万以上二手房7月成交套数同比上涨29%，而近4年总价300万以上的项目成交占比提升了3个百分点。

01 二手挂牌量增速放缓 高端占比上升

今年以来，重庆二手房市场持续活跃，挂牌、成交量双高，累计挂牌量处于相对高位。但监测数据显示自2月以来，累计挂牌逐步下降，7月降至近一年的最低值。

从新增挂牌套数来看，2025年二季度以来重庆二手房新增挂牌量呈逐月递增态势，但同比去年挂牌积极性显著下降，7月新增挂牌量环比上升2%，同比下降约19%。

如果细分到总价段及产品面积段，7月改善和高端房源挂牌上涨，特别是传统豪宅区挂牌涨势显著。其中300万以上房源挂牌环比涨25%；面积段大于150㎡的房源环比涨幅均在5%-35%之间；300㎡以上豪宅挂牌占比上涨1个百分点；

聚焦项目层面，7月TOP20挂牌房源量和套均价大幅上涨， 约克郡、长嘉汇、舜山府、新江与城单月套均价大幅上涨；总价超300万的挂牌项目主要来自于壹号半岛、舜山府、蓝湖郡、保利国际高尔夫花园等项目；

02 高端项目成交持增，300万以上二手房成交套数同比上涨29%

二手高端项目挂牌增长，成交同样坚挺。

从成交总价段来看，市场处于传统淡季，总价300万以上房源成交套数环比走弱，但6月、7月成交套数同比连续上涨；其中6月同比上涨37%、7月同比上涨29%；

而近4年总价300万以上的二手房成交占比提升了3个百分点；

与高总价段成交占比持增趋同，150㎡以上面积段成交套数占比同样稳中有增，高改和豪宅需求旺盛。

聚焦300万以上二手房成交房源，渝北区成交量占据绝对优势，其中成交套数TOP5中前三均位于渝北，其次是江北及渝中片区。可见在整体大北区新规产品四代宅供应冲击下，高端客群加速卖旧买新。

03 品质升级驱动高端客群卖旧买新

通过对比二手房成交活跃板块与中心城区新规产品在售的板块，北区礼嘉、中央公园、金开大道等区域，由于新规产品四代宅的入市，进一步刺激区域内改善置换需求，从而二手房成交热度也居高不下。

尤其是在二手豪宅市场，成交金额、成交套均价居首的龙湖两江新宸紫宸、香港置地壹号半岛均受到同板块的四代宅催化，在二手市场保持高度活跃。

而产品力全面碾压的四代宅入市，进一步刺激市场，提升整体活跃度。一方面在新房市场，典型项目去化表现优于普宅；而在二手房市场，加速高端客群卖旧买新，促成二手豪宅挂牌成交量双升。

结语：

总的来看，重庆二手房市场持续保持活跃态势，7月二手房成交占比进一步提升至75%，持续挤压新房市场份额。而新规产品四代住宅的推出，不仅加速了高端客群“卖旧买新”的置换行为，带动二手豪宅挂牌量提升；也有效激活了改善型需求，推动二手豪宅成交保持较高活跃度。

短期来看，高端改善及顶级豪宅需求预计仍将保持稳定，二手豪宅成交占比有望延续稳中有增的态势，具体增幅或将受四代住宅的供应节奏影响。

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