海淀“地王”项目蓄势 北京中海今年能否夺魁？

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

销售市场分化之际，豪宅产品成为房企突围的利器。

近日，北京海淀树村项目规划公示，中海地产“地王”项目正式揭开面纱。该项目位于产业与学区资源高度集中的上地板块，规划建设低密叠拼和洋房产品，叠拼单套总价预计达6000万元级别，刷新区域高端市场预期。

该项目由中海地产北京公司打造。据悉，中海地产在北京有两个操盘团队，即中海新城和北京中海。去年，中海新城凭借西二环豪宅京华玖序实现业绩赶超，并于当年11月斥资153亿元首进朝阳。

而北京中海则紧随其后，接连在丰台南二环以150亿元总价拿下两宗地块，随后打造为丽金府和丽泽叁号院两个豪宅项目。

目前，这些项目所处的板块在此之前土拍密集，新盘扎堆入市，区域内竞争激烈，考验房企的产品打造能力和操盘策略。

“地王”项目揭开面纱

备受市场期待的中海树村项目近期对规划方案进行了公示，并收到30条反馈意见。

《中国经营报》记者了解到，该项目于今年3月18日拿地，当时地块吸引中建壹品、越秀、首开、建发、华润+招商、海开、中海、金茂、保利以及绿城等十余家房企报名竞拍。最终，北京中海以75.02亿元竞得该宗地，楼面价约10.23万元/平方米，溢价率27.93%，当时刷新了北京单价“地王”。

地块之所以受到十余家房企竞夺是因为其极其优越的地理位置及配套资源。据悉，该地块位于北五环外，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里。北侧紧邻华联商场，生活配套完善。东侧是北京体育大学，南侧距离圆明园遗址公园直线距离仅1.2公里，再往南是清华大学和北京大学。

中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该地块最强优势是所处上地板块兼具产业优势和学区优势：一方面，腾讯、网易、百度、新浪等互联网大厂聚集后厂村区域，吸引了大量高科技人才，对应较高购买能力。另一方面，教育资源上对应上地学区，区域内分布有上地实验小学、清华附中上地学校、二十中学以及在建的101中十二年一贯制学校等优质教育资源。

地块占地39737.8平方米，地上建筑规模73299.74万平方米。容积率1.6，控制高度18米，东侧0035-2地块为不出让防护带，与0035-1地块统一核算容积率、绿地率，不纳入出让范围，后续拟移交上地街道进行管理维护，另含北侧1条不小于15米的东西向街坊路。若去掉防护带和街坊路，0035-1地块整体容积率超过1.84。

根据已经公示的规划方案，项目将分成南北两个区，总计16栋楼，北区是5层叠拼产品，这也是海淀北五环目前唯一的叠拼项目，主力户型400平方米左右，单套总价预计达6000万元级别；南区是5—6层洋房，中间是会所、中轴线。

对于这些规划，反馈意见集中在小区楼栋排布方式、围墙设计、电动非机动车停车位等方面。

据了解，该项目所在区域目前改善盘集中。地块西北2公里即是海淀功德寺“双子星”项目，往东2公里则是朱房村“双子星”项目。

去年11月5日，海淀功德寺“双子星”迎来出让，两宗地块合计建面超16万平方米，起拍总价100.5亿元。其中，001地块由绿城以51.75亿元摇中，溢价率15%，楼面价约7.11万元/平方米；002地块由越秀以63.825亿元摇中，楼面价约7.16万元/平方米。两个项目销售指导价均为10.5万元/平方米。

001地块定名为和樾玉鸣，总计444套房源，户型为139平方米、178平方米、216平方米、267平方米的四居室；002地块定名为和樾望云，总计693套房源，除了四居室外，还有部分98—108平方米的三居室。

今年3月21日，两个项目同时开盘，官宣以152亿元热销业绩引爆市场。目前，两楼盘所推房源均已售罄，成交均价为10.5万元/平方米。

今年1月2日，朱房村“双子星”地块出让，两宗地块总起拍价150.3亿元，东西相邻，无上限价和销售指导价。其中，0030地块最终以90.404亿元由建发摘得，溢价率25.04%，成交楼面价95047元/平方米；0029地块由华润+中铁置业+招商联合体竞得，成交价91.52亿元，溢价率17.33%，成交楼面价89234元/平方米。

0030地块定名为建发海晏，共推出约435套房源，以183平方米和218平方米为主力户型，还设有3栋一层一户的单体平墅，单套建面超300平方米。项目于6月中旬入市，目前网签167套，去化率38%，成交均价13.5万元/平方米。

0029地块打造为臻澐，推出549套房源，户型面积段在134—275平方米，其中134、139、187平方米户型占比六成。项目于今年6月份入市，目前网签60套，去化率11%，成交均价12.5万元/平方米。

此外，区域内目前还有位于永丰站南北两侧的海开·颐海澐颂以及保利建工·嘉华天珺在售。其中，颐海澐颂共752套房源，主力户型为110、123、124平方米，于今年3月16日开盘，根据其官微发布的消息，开盘30分钟即实现销售606套，销售额破72.5亿元。目前网签509套，网签去化67%，成交均价9万元/平方米。

保利建工·嘉华天珺共1276套房源，主力户型为99平方米的三居和134平方米的四居户型，于今年1月中旬开盘。目前网签197套，去化率约15%，成交均价8.5万元/平方米。

张凯指出，大量新盘入市使得海淀区新房市场竞争程度加剧，开发企业唯有从园林设计、会所打造、精装品质、“零公摊”、风雨连廊等各个细节方面入手，全方位提升产品竞争力，才能在市场中站稳脚跟。

丰台豪宅市场激战正酣

在北京市场，中海地产已连续七年保持销冠位置，这一成绩主要由两个操盘团队贡献，即北京中海和中海新城。其中，北京中海主要布局丰台、海淀、房山和昌平等区域；中海新城长期深耕石景山区域，此前以更新类项目为主。

此前，北京中海在京销售额远超中海新城。但随着部分楼盘热销，中海新城去年业绩大幅提升。今年上半年，中海新城在京实现112亿元权益销售额，北京中海实现65亿元权益销售额，两个团队继续稳住中海地产在北京市场销售榜首的位置。

去年11月，中海新城斥资153亿元拿下朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组团地块。北京中海则于12月以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块，并于今年1月份再以40.08亿元拿下其隔壁西南郊区冷库地块。

万泉寺地块被打造为中海丽金府，项目位于丰台区南二环，步行10分钟可达地铁丽泽商务区站。项目规划13栋9—26层的住宅楼，总计1060套房源，主力户型为136、165、184、203、231平方米的全四居大平层，总价在1400万元—2600万元。

该项目也是近年来北京首宗不限地价、不限售价纯居住项目。今年4月底开盘后，目前网签116套，去化率11%，成交均价约10.5万元/平方米（楼面价6.2万元/平方米）。

西南郊区冷库地块则被打造为中海丽泽叁号院，11栋楼530套房源，户型起步面积略小于丽金府，涵盖99—114平方米的三居室，以及139、158平方米的四居室，总价在900万—1500万元。项目于今年6月初开盘，目前网签72套，去化率13%，成交均价约9.4万元/平方米（楼面价5.8万元/平方米）。

据悉，丽金府和丽泽叁号院直线距离不足1公里，在“好房子”政策加持下，通过内置阳台、外置花池、北向设备平台叠加的多赠送，得房率都达到了90%—95%左右，高于周边此前的改善盘。

不过，两个项目所处的丰台区近两年同样供地密集，项目之间竞争激烈，丰台区域各项目后续去化如何尚待观察。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）