与住宅装饰装修有关的常见法律问题 | 法通识

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为普及法律通识，官方微信公众号推出《法通识》栏目，以法院人专业的视角梳理、解答日常生活中常见法律问题，以供参考。

本期作者

第40期

赵雅丽

民事庭

三级法官助理

法学硕士

随着广大人民群众对生活品质的要求不断提高，家庭居室装饰装修已成为极为常见的事情。无论是新房入住前的精心雕琢，还是老房翻新时的匠心改造，都离不开装饰装修这一环节。然而，装饰装修过程涉及诸多方面，从选择装修主体、签订合同到施工验收等，每一步都可能潜藏着纠纷隐患。为帮助大家更好地规避风险、维护自身合法权益，本文梳理了装饰装修纠纷的相关法律知识，以供参考。

装饰装修工程按工程标的可分为工业装饰装修工程和家庭居室装饰装修工程。家庭居室装饰装修工程，又称住宅装饰装修，其施工对象是住宅用房，是以居住为目的对住宅进行装饰装修的建筑活动，区别于写字楼、酒店、厂房等公共建筑的装饰装修。工程发包主体为业主或住宅使用人，故建设单位为成品房销售实施的批量住宅装修一般不属于此类。装饰装修工程属于建设工程的一类，但家庭居室装饰装修工程相较于工业装饰装修工程具有工程金额不大、主体单一、法律关系相对简单等特点。

【法条指引】

《住宅室内装饰装修管理办法》第二条第二款

在装修过程中，有些业主出于价格更优惠、沟通更便捷等原因，会选择绕开装修公司，直接与公司内部的装修人员个人订立合同。一旦出现纠纷，业主能否主张装修公司承担责任呢？

依据合同相对性原则，合同仅对缔约方具有法律约束力，对合同外第三人不产生效力。当业主绕开装修公司与个人签订合同时，该合同约束的是业主与个人。除非装修人员签订合同属于职务行为或构成表见代理，即装修人员是在其职权范围内以公司名义开展活动，或装修人员虽无代理权，但相对人有理由相信其代表装修公司，那么装修公司可能需要承担责任。例如，装修公司的项目经理在负责的项目中，按照公司既定流程与业主签订补充协议，该行为通常可认定为职务行为。

提示

寻找装饰装修施工方时，要尽可能通过多种渠道了解市场行情，尽量选择具有一定规模、口碑较好、流程专业、管理完善的品牌公司，可以通过国家企业信用信息公示系统、中国执行信息公开网、各大社交平台等查看公司信用与评价，也可以实地查看装修现场以直观感受后综合比较进行选择。装修公司有固定的经营场所，能够提供更可靠的售后服务，故谨慎与缺乏了解的个体人员或绕开装修公司与装修人员个人建立装饰装修法律关系，虽然这样价格往往更便宜，但风险也会随之增加。

互联网时代在为装修方提供更多资源和便利的同时，也伴随着风险。不同平台的定位和运营模式差异显著：有的平台为装修公司发布互联网广告吸引客户，仍需线下磋商与订立合同；有的平台为装修公司直接以互联网作为经营平台，对施工质量和服务全程负责；有的平台仅提供装修公司信息并促成交易，平台仅为信息中介，不承担后续责任；有的为复合型平台，平台也承诺一定监督管理义务，如设有装修资金托管服务、售后质保服务等。装饰装修平台负担的权利义务应结合各方的约定来确定。

家庭居室装饰装修工程通常以住宅为装修对象，涉及的法律关系相对简单，因此国家并未强制要求所有家装工程必须由具备资质的公司承接。

《住宅室内装饰装修管理办法》规定以下情形必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担：

1

经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的；

2

经城市规划行政主管部门批准的搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

3

经供暖管理单位批准的拆改供暖管道和设施；

4

经燃气管理单位批准的拆改燃气管道和设施；

5

经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；

6

按照防水标准制定施工方案，并做闭水试验，改动卫生间、厨房间防水层的。

而普通家庭居室装饰装修内容，如刷墙、铺地板、安装橱柜等，无需装修施工方具有相应资质。

【法条指引】

《住宅室内装饰装修管理办法》第九条

若装饰装修工程不涉及需要资质的项目，即使施工方无资质，合同仍有效。若装饰装修工程涉及需资质的项目而施工方无资质，合同可能被认定为无效。

装饰装修合同无效，但是装修工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。若装饰装修合同无效，且装饰装修工程经验收不合格的，按照以下情形处理：①修复后的装饰装修工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；②修复后的装饰装修工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》第七百九十三条

1

工程质量不达标

未按合同约定的材料品牌、规格、型号施工，使用假冒伪劣产品或低档次材料替代；施工工艺不符合行业标准或合同约定，如墙面开裂、瓷砖空鼓、水电管线铺设不规范等；隐蔽工程未按规定验收即进入下一环节，导致后期出现渗漏、电路故障等问题。

2

工期延误

无正当理由（如业主未按时支付进度款、不可抗力等），因自身管理混乱、人员调配不足、材料供应滞后等原因导致工期拖延，未在合同约定的竣工日期前完成工程。

3

擅自变更施工内容

未经业主同意，擅自增减装修项目、改变设计方案或施工图纸；变更施工内容属于对装饰装修合同的变更，应经当事人协商一致。

4

不履行验收或保修义务

工程竣工后未按约定通知业主验收，或拒绝配合验收；保修期内出现质量问题，拒不履行维修义务，或维修后问题反复出现。

5

违规施工

施工过程中 “野蛮装修”或未采取安全防护措施，导致业主或相邻方财产受损、人员受伤。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

1

未按时支付工程款

未按合同约定的时间、金额支付工程预付款、进度款或尾款。

2

擅自变更需求

未经协商擅自要求改变设计方案、增减项目，导致施工方返工或工期延误。

3

未按约定提供施工条件

未按照约定提供如按时腾空房屋、水电接入便利、出入小区证明等施工条件，或拒绝配合施工方合理的进场、验收请求。

4

逾期验收或无故拒绝验收

工程竣工后，无正当理由拖延验收或拒绝签署验收合格文件；以不合理标准（如超出合同约定的质量要求）刁难施工方，阻碍工程结算。

5

擅自解除合同或另行委托他人

未与施工方协商一致，单方面解除合同，另行委托其他施工队伍进场。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

在物业服务区域内存在多个业主的情况下，业主的所有权为建筑物区分所有权，是专有权、共有权与成员权的混合形态。业主装修房屋除影响相邻方外，也涉及物业服务区域内其余业主以及公共空间的利益，赋予物业服务人一定的监督权、管理权，有利于维护建筑物的安全和公共区域内的良好秩序。业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的诸如垃圾清运路线、电梯使用规范、未经批准不可搭建建筑物、严禁擅自改变房屋承重结构等合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》第九百四十五条

装修活动往往会产生噪音、垃圾等对相邻方造成影响，干扰相邻业主的生活安宁。在装修时要充分考虑相邻权利人的生活方便、睦邻友善，采取各种措施避免或降低装修对相邻方的影响。如严格遵守规定的装饰装修施工时间，同时尽量合理规划施工时段，工作日尽量将噪音较大的施工安排在 9:00-12:00、14:00-18:00，周末及节假日避免进行噪音作业。又如装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。

若装修过程中造成相邻方的财产损失，相邻方亦有权向装修方主张财产损害赔偿。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》第二百八十八条

案例

张某聘请甲公司对其所有的502室房屋进行装修。某日，甲公司工作人员在502室房屋进行装饰装修，张某陪同空调师傅在房屋内安装空调，该日晚上，因502室房屋阳台水龙头未关闭，漏水至楼下王某所有的402室房屋，房屋内相关物品泡水。王某向法院起诉要求张某、甲公司共同赔偿房屋修复损失、租金损失、财产损失、律师费等。张某主张系因甲公司未按照合同约定安装阳台地漏导致漏水损坏严重，甲公司应负全责。甲公司主张漏水原因系张某委托的空调安装人员上门安装空调，张某未对其房屋尽到管理义务所致，应由张某承担相应的赔偿责任。

法院认为，漏水事故系在甲公司施工期间，因502室房屋未关闭水龙头所致。漏水事故发生当天，张某及其委托的空调安装师傅、甲公司的工作人员均在502室房屋进行施工，张某和甲公司都应对房屋的情况尽到监管职责，张某和甲公司对该次漏水事故的发生均存在过错，均应承担赔偿责任。法院综合漏水事故中张某和甲公司的过错程度，酌情认定张某和甲公司各半承担王某的全部损失。结合证据材料确定具体损失金额后予以判决。

作为发包方，有权对装修结果进行验收，如果装修不合格或者不符合约定，发包方有权要求装修公司重做或经其同意减少装修款等；作为装修公司，有权在工程经验收合格后结算工程款，要求发包方按照约定支付装修款。如果发包方不进行验收直接入住、使用装修房屋，视为发包方对装修工程的认可，应当按照约定支付装修款。

【法条指引】

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条

案例

李某与甲公司签订《上海市住宅装饰装修施工合同》，约定甲公司为李某所有的房屋进行装修，承包方式为包工包料，总价款7.5万元。合同签订后，甲公司组织施工，李某支付装修款6万元。2023年12月，李某入住房屋，双方确认此时装修尚未完工，厨房移门、淋浴房等尚未安装。2024年4月，甲公司就未施工部分施工完毕。甲公司主张李某支付装修尾款1.5万元。就装修尾款，李某认为装修工程未经竣工验收，其入住时，厨房移门尚未安装，燃气不让开通，其无法正常生活，故尾款支付条件未成就。

法院认为，按照合同约定，李某应于竣工验收支付10,000元，入住3个月质量没问题支付装修尾款5,000元。李某已于2023年12月入住涉案房屋，视为李某对甲公司的装修予以认可，上述两笔款项的付款条件均已成就，故判决李某应支付装修尾款。

首先，应审查合同约定，若双方当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对装修工程造价进行鉴定的，人民法院不予支持。

其次，应审查双方当事人是否已就装修工程价款进行结算，若当事人在诉讼前已经对建设工程价款结算达成协议，诉讼中一方当事人申请对工程造价进行鉴定的，人民法院不予准许。

再次，当事人在诉讼前共同委托有关机构、人员对装修工程造价出具咨询意见，诉讼中一方当事人不认可该咨询意见申请鉴定的，人民法院应予准许，但双方当事人明确表示受该咨询意见约束的除外。

最后，人民法院会对鉴定申请进行审查，若申请鉴定的事项与争议事实没有关联，或者不涉及案件基本事实的认定，或者对诉争事项的裁量没有意义，缺乏鉴定必要性的，鉴定申请将不予准许。

【法条指引】

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十八条、第二十九条、第三十条

值班编辑：卜玉