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开 发 商：保利发展控股、北京建工集团

占地面积：东西两个地块总占地约7.9万平米

建筑面积：16.2万平米

容 积 率：西地块约为1.7 东地块约为2.0

绿 地 率：约30%

产品类型：平层/洋房

产权年限：70年

控制高度：36米

楼栋总数：26栋楼

总户数：1276户

梯户比:一梯两户，两梯两户

户型面积段：88㎡-99㎡-116㎡-126㎡-134㎡-172㎡三居四居

得房率：126得房率80%，其他82%-86%（不加赠送）

层高：3米

车位配比：1:1.2，共计1567，人防384，产权1183，

物业：保利物业

物 业 费：7.18元/㎡·月

外立面材质：背漆玻璃+石材+铝板

交房时间:预计2027年5月15日

保利嘉华天珺。项目位于万科翡翠书院边上，该地块早在2016年就曾为万科以100%自持拿下，因为种种原因于去年退还，并在今年7月重新上架，吸引保利+建工、海开、中海3家房企及联合体报名竞拍。

2024年7月25日保利+建工联合体以89.01亿竞得北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132.0162等地块，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米。指导价9万元/平方米。尽管海淀地价在两年间几乎未涨，但指导价有所提升。

嘉华天珺的楼面价为5.96万元/平米，指导价为9万元/平米，相比之下，中海富华里的楼面价为5.85万元/平米，指导价为8.2万元/平米；栖海澐颂指导价为8.5万元/平米。由于项目体量较大，项目也面临销售压力，保利可能会给出突破性的价格。按照目前的形势，我估计嘉华天珺单价会在8万出头，有些特价房能到7字头。嘉华天珺品质全面升级后，价格又有一定优势的话，还是很不错的。一进一出，性价比就上来了。

保利嘉华天珺项目总用地面积78759.899平方米，其中0120地块用地面积51178.061平方米，0132地块用地面积27581.838平方米。

除了嘉华天珺以外，永丰南的颐海澐颂也在跑步入场。

两个项目，直线距离不到3公里，90-170㎡面积段基本重合，直接竞品。

嘉华天珺，88、99、118平三居，127、134和172平四居。一共1276套。

海开颐海澐颂，面积段95/110/116/123/143/149/154/164/169平。752套左右。

一下供应2000套房。前面还有中海富华里的部分现房还没卖完，还有位置偏一些的翠湖，特价7万出头的中海西山观复，也还有近300套。这个竞争比往年都要激烈。

就是这个2000多套的集中供应，让海淀买房人，有可能拿到更低的价格。

海开颐海澐颂：紧邻永丰南地铁+建华学校+成熟位置，每一点都硬核，很全能。毫无疑问是位置最好的，缺点是离六里屯不到2公里，家门口的建华学校，也并不是买房就能上。

嘉华天珺：低密度+中关村三小分校+海淀大悦城+故宫北院+湿地公园。

缺点是没地铁，只有地铁预期。

产品上基本确定，石材外立面，带会所、有泳池，高品质精装的社区。目前售楼处样板间都开放了。

比之前永丰北的新盘要高端。

虽然地价之外，开发商还有很多成本。但是保利是比较在意回款的开发商，它想要走量，那价格就得让更大的利才行。个人估计嘉华天珺开盘价应该会在8万左右，甚至7开头。

根据保利以往的定价策略，不同的户型、楼层，都有可能拉开很大的价差。

颐海澐颂是嘉华天珺主要竞争对手，因为有自持的商业配建，也导致成本增加，海开还有位置和临铁优势，所以价格肯定要高，目前项目预计价格要比保利高3000-5000元/㎡，计划明年3月份开盘

项目信息

保利嘉华天珺项目总用地面积78759.899平方米，分为东西两个区，其中0120（东区）用地面积51178.061㎡，容积率2.0。西区0132地块用地面积27581.838㎡，容积率1.7。整体来看小区属于低密社区，居住舒适度比较高；

楼栋朝向为东南30度，非正南正北。

分成东、西两地块：

东地块容积率2.0，一共15栋住宅，总高6-15层，有下沉庭院。

西地块，容积率1.7，一共9栋楼，总高8-11层。

项目分为东西两个地块，共24栋楼，1276户，有6个户型，面积段分别为88、99、118㎡三居，127、134、172㎡四居。并且还有70㎡的顶退户型，只有8套哦！

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