物业合同到期，业主拒缴费被告上法庭！结果出人意料，法院这样判…

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物业合同到期没续签，业主拒交费反败诉！法院判决结果给所有小区提了个醒

海思花园小区这些年的物业管理之路，可谓一波三折。

这个小区自2016年交付以来，就与一家本土物业公司结下了不解之缘。这家当时刚起步的物业企业，从一开始就立志以优质服务赢得业主信任，从安保到绿化，从保洁到设施维护，无一不是尽心尽力。渐渐地，物业公司的专业和负责赢得了大多数业主的认可。

时间来到2019年，小区迎来了自治进程中的重要里程碑——业主委员会正式成立。代表着全体业主的业委会与物业公司重新签订了为期五年的服务合同，这让小区管理进入了崭新阶段，业主自治迈出了实质性一步。

然而，好景不长。业委会成员都是由普通业主兼职担任，每个人都有自己的工作和家庭需要照顾。随着时间推移，越来越多委员因个人原因辞职，到2021年中旬，业委会因人数不足法定要求而被迫解散，相关工作和资料只能暂时交由物业公司代管。

失去了业委会这个沟通桥梁，业主与物业公司的直接联系变得不再顺畅。难能可贵的是，物业公司并未因此松懈，仍然坚持诚信经营，服务质量一如既往，财务收支照常公开，小区日常运转井然有序。

日复一日，年复一年。许多业主发现，即使没有业委会监督，物业的服务质量并未下降，生活依然便利舒适。渐渐地，大家习惯了这种"事实服务关系"，对于重新组建业委会的意愿也变得不那么强烈。

直到2024年，物业费缴纳时节再次到来。物业公司像往年一样，准备了米面油等小礼品，以感谢业主们一直以来的支持。大部分业主依然按时缴纳了费用，部分暂时外出的业主也表示回来后就补交。

但这次，以欧先生和华先生为代表的少数业主却拒绝缴纳物业费，还试图劝说其他邻居共同抵制。他们的理由是：物业服务合同期限为五年，自第一届业委会解散后，合同从未续签，到2024年下半年合同已经到期，物业公司无权再收取费用。

面对质疑，物业公司道出了自己的苦衷：合同确实没有续签，但由于小区目前没有业委会这个法定主体，他们不知道应该与谁洽谈续约事宜，更不知道向谁提出续签要求。

更重要的是，尽管合同期满，物业公司提供的服务却从未缩水，依然得到了700多户已缴费业主的认可，这种认可本身就是一种事实上的契约关系。

双方各执一词，最终对簿公堂。欧先生和华先生坚持认为，根据合同到期即终止的法律规定，物业公司已没有收取费用的依据。物业公司则从实际情况出发，强调自己持续提供服务且广大业主实际受益的事实。

法院经审理后给出了专业判决：业委会解散确实导致了合同续签主体"缺位"，但物业公司提供的服务得到了广大业主认可，且服务质量有保障，业主们也实际享受了这些服务。

基于公平原则和权利义务对等原则，法院认定双方之间已经形成了"事实上的物业服务关系"，业主有义务支付相应的物业费。这种"事实服务关系"在法律本质上与书面合同关系并无区别。

因此，法院判决欧先生和华先生需要按照原合同约定补交物业费。不仅如此，法院还认为他们的行为损害了物业公司履行契约精神的努力，要求他们公开澄清误解，消除不良影响。

合同到期服务继续，物业费到底该不该交？

这起纠纷揭示了一个普遍存在于物业服务中的难题：当物业合同到期未续签，而服务与受益却仍在继续，双方该如何履行各自义务？

从法律角度分析，合同的效力与履行确实是核心问题。根据《中华人民共和国民法典》规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，保质保量完成服务，接受服务一方应当支付相应报酬。

即使合同期满，如果双方继续履行原合同内容，根据《民法典》第九百四十八条规定："物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。"

这意味着，如果物业公司继续提供服务，业主继续享受服务，即使没有书面续签协议，双方之间也自动形成了不定期的物业服务合同关系。

各地物业管理条例通常也会对物业服务合同的续签和管理作出相应规定。以上海为例，《上海市住宅物业管理规定》明确要求业主大会应当定期会议决定物业服务企业的选聘和解聘事宜。当业主委员会解散时，确实会影响合同的正式续签和管理主体的确定，但这并不改变业主享受服务就应当付费的基本法律原则。

法院判决是否符合法理？业主权益如何保障？

从法律条文角度分析，尤其是《民法典》中关于"事实合同关系"和"不定期合同"的规定，以及公平原则、权利义务对等原则，法院的判决具有充分的法律依据。

业主确实享受了物业服务，并从服务中获得了实际利益，如果仅以合同到期为由拒绝支付费用，显然违背了公平原则。这就好比在餐厅用餐后，不能以"餐厅没有明确告知营业时间"为由拒绝支付餐费一样。

不过这起案件也暴露出业委会运作机制的脆弱性。业委会的成立与正常运作，是业主实现自治的关键环节，也是保障业主权益的重要机制。当业委会因成员个人原因解散后，小区的物业管理就容易出现"真空期"，物业服务关系的稳定性受到挑战。

这提醒我们，需要建立更加稳定、可持续的业委会运作机制。比如是否可以引入委员轮值制度，是否应该建立对业委会成员的适当激励机制，或者是否可以考虑聘请专业机构协助业委会开展工作等。

同时，这也关乎到"契约精神"的实质内涵。物业公司在合同到期后仍然尽职尽责提供服务，体现了企业的责任担当；而广大业主按时缴纳费用，也是对契约的履行和尊重。个别业主以"合同到期"为由拒绝缴费的行为，在大多数业主都认可并继续享受服务的情况下，是否是对"契约精神"的误解？

《论语·颜渊》有云："人而无信，不知其可也。"诚信是为人之本，也是合作之基。在缺乏明确合同文本的情况下，对提供服务的一方保持基本尊重和诚信，是一种更为成熟和负责任的态度。

作为小区的主人，业主如果因为信息不对称而无法全面了解情况，往往难以做出正确决策。业委会解散后，物业公司作为实际服务提供者，是否在向全体业主说明续签事宜方面做得足够？是否积极寻求业主授权进行续约？虽然法院判决业主支付费用，但从沟通和理解的角度看，如果物业公司能够更加主动地与业主沟通，说明情况，争取理解，或许可以避免对簿公堂带来的隔阂与伤害。

这不仅仅是某个小区的个别现象，在全国范围内，类似情况屡见不鲜。随着城市化进程加快，住宅小区数量激增，物业管理作为城市生活的重要组成部分，其规范化和专业化发展仍任重道远。

值得深思的是，如果业主普遍对物业服务不满意，但又因为没有业委会而无法解聘物业公司，业主们该如何维护自身权益？《民法典》确实赋予了业主合同解除权，但在缺乏有效业主组织的情况下，单个业主的力量显然有限。这也暴露出在业主组织缺位时，业主个体维权面临的困境。

业委会解散后，业主与物业公司之间的关系，更多依赖于"信任"而非"契约"来维系。如果物业公司能够始终保持透明、公正、勤勉的服务，这种信任就如同"磐石"，能够抵御合同期限带来的暂时性"风浪"。而一旦这种信任被打破，即使是法律强制执行，也难以真正修复社区的和谐与互信。

这场物业费纠纷，对海思花园小区的业主和物业公司而言，不啻为一次深刻的法治教育。它提醒我们，在享受便利服务的同时，也应当承担相应的义务；在维护自身权益的同时，也应当尊重契约精神与他人的劳动成果。

一个真正和谐的小区，不仅仅是硬件设施的完善，更是人与人之间基于信任与契约的良性互动。在文明社会的土壤里，"契约"二字不应是冰冷的条文，而应当成为流淌在社会肌体中的"诚信"血液，是保障社区和谐运转的"默契"之音。

当书面合同终止，而服务与受益仍在继续，那么基于诚信的付费，就是对这份"事实契约"最朴素的回应，也是现代公民应有的法治精神和契约意识的体现。

（本文案例来源于公开报道，观点仅供参考。部分图片来源于网络，如有侵权，请告知删除！）

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