富豪们的两种结局，买山顶豪宅巨亏13亿是种什么体验？

8月19日，香港山顶歌赋山道15号再次成交，只是这一次，数字不再辉煌——7.9亿港元。

九年前，它的标签是“全港屋地呎价新高”“21亿港元”“内地富豪陈红天”。

如今，它成为香港住宅市场最大账面贬值个案：13.1亿港元蒸发，跌幅62.4%。

一栋房子从云端到深渊，恰好映射出两类富豪的两种结局：有人用时间换空间，有人用杠杆换噩梦。

01

2016年6月，深圳祥祺集团主席陈红天以21亿港元向庄士国际购入歌赋山道15号。

大宅实用面积18,078平方呎，自带近万呎花园、两千呎天台，六房六套，极尽奢华。

成交呎价22.74万港元，刷新香港屋地纪录，也创下全球豪宅新高。那一年，

陈红天意气风发，直言“优质资产很难跌价”。

2023年3月，东亚银行接管该物业，理由很简单：借款人无法偿付贷款。

豪宅沦为银主盘，两年招标无人问津。

2025年1月，意向价下调至7至8亿港元；8月19日，最终拍出7.9亿港元，账面亏损13.1亿。

按每平方呎计，价格回到4.37万港元，相当于九年前两折。

巨亏背后，是资金流的断裂。

公开记录显示，陈红天2015至2017年在香港及伦敦斥资近百亿港元收购物业，资金多来自银行抵押。

歌赋山道15号、红磡祥祺中心、傲璇住宅、嘉富丽苑……这些名字曾代表扩张雄心，如今却排队出现在银主盘名单。

同一时期，陈红天在伦敦金丝雀码头连扫两栋写字楼，总价约60亿人民币，贷款来自英国莱斯银行。

当租金无法覆盖利息，贷款违约，大楼被接管，最终折价出售。中国香港与英国双线失利，合计亏损逾30亿港元。

02

把时间拨回2016年，香港山顶豪宅市场同样迎来另一位顶级买家——李嘉诚。

只是李嘉诚的选择截然不同：同年，他连续出售和记黄埔旗下的中环中心权益，套现逾400亿港元；其后又减持英国资产，包括伦敦写字楼与欧洲电讯业务。

市场质疑他“卖太早”，他却回应“高位离场总好过低位求生”。

同样的年份，不同的节奏。

陈红天继续加码，2017年在伦敦加码买楼；李嘉诚却在全球收缩战线，手持巨额现金，等待下一个低点。

2022年后，全球利率急升，商业地产价格跳水，李嘉诚手握的美元债与港元现金反而增值。陈红天的杠杆资产则在加息周期里迅速恶化，租金收益无法覆盖利息支出，银行收楼成为必然。

再看同行。

新世界郑家2021年起陆续出售新创建、K11ArtMall等非核心资产；会德丰吴光正2019年分拆九龙仓置业上市，降低负债。

这些家族都选择在资产价格高位、资金成本低时兑现利润，把“砖头”换成“现金”。

陈红天却反其道而行，用更高杠杆押注“砖头永远涨”。

2023年5月，祥祺集团首度承认“阶段性现金问题”，但强调“资产质量高，负债比例低”。

市场并未给予喘息，债权人迅速接管资产。反观李嘉诚，2024年趁英国资产价格大跌，再次出手收购英国配电网络，动用资金全为自有资金。

一进一退之间，杠杆与现金的差距，决定了两类富豪的命运。

03

歌赋山道15号的13亿港元亏损，是香港豪宅市场最响亮的警钟。

过去二十年，山顶、南区、九龙塘的独立屋，在稀缺土地与内地资金的双重推升下，价格屡创新高。

如今，利率高企、经济增速放缓、跨境资本收紧，豪宅的估值逻辑被彻底改写。

从数据来看，2024年香港一手豪宅成交量同比下跌38%，平均成交呎价下跌18%。二手房市场更冷，山顶TWELVEPEAKS单号屋7年贬值1.7亿；深水湾道老牌豪宅屋地成交呎价跌破3万港元。溢价不再，回归居住与现金流本质。

陈红天的案例给所有高杠杆投资者上了一课：

当资产价格由涨转跌，高负债不再是加速器，而是绞索。银行不会在意你曾经的天价，只在意现在的现金流。

13.1亿港元的亏损，不只是数字，更是杠杆时代的墓志铭。

放眼未来，豪宅市场将进入“现金为王”的新周期。买家更关注租金回报、维修成本与税务风险，而非“身份象征”。

开发商与投资者必须接受一个事实：土地稀缺可以讲故事，但利率与现金流才是决定生死的硬指标。

豪宅的盛宴散场，只剩下一地破碎的账本。陈红天用13亿港元买下的，不只是一栋贬值的房子，更是一张昂贵的学费单。

而李嘉诚们早已收起酒杯，把现金装进口袋，静静等待下一个春天。