摩根士丹利-AlphaWise中国房地产调查：市场情绪进一步走低

AlphaWise China PropertySurvey July 2025- SentimentWorsened Further

AlphaWise中国房地产调查2025年7月，市场情绪进一步萎靡

大摩的AlphaWise调研团队近期对2000多名居民进行的房地产调查显示，业主的处置计划更加紧迫（急于出售房屋，尤其是更多潜在卖家愿意承受亏损），而购房计划仍然疲软（对房价的预期略有减弱，对购房仍持谨慎态度）。以上因素加上库存增加和应对性政策乏力，可能起码会将房地产销售和房价的下跌延长到第三季度。

房价短期前景暗淡

译文：潜在购房者对房价的预期在7月保持相对稳定。在我们7月份的调查中，33%的潜在购房者（即“极有可能”购房者）预计未来12个月房价将下跌（4月份为36%），这表明潜在买家对房价前景的预期略有增强。

不同城市层级间的差异持续存在，令我们惊讶的是，7月份一线城市显示出相对疲软的信心，50%的受访者预计房价将下跌（4月份二线城市预计下跌的比例为45%）。

图2：整体房价前景疲软，一线城市信心更弱

分析：首先在极有可能购房的群体关于中期房价的调查中，仍有33%的潜在购房者看跌未来12个月的房价走势，但看跌的比例相比于4月份的调查下降了3个百分点，这说明潜在买家对于房价的中期预期略有改善。但需要注意的是这种预期的改善是基于上半年经济增速相对较高的条件下产生，按照各大投行的分析下半年经济增长将持续承压，所以到年底时潜在购房群体对于中期房价的预期可能会发生较大的变化。

房价预期调查的第二个特点就是分化严重，这里的分化体现在两个层面上。第一个层面是大摩在研报里提到的不同层级城市之间的分化，之前一线城市的房价信心有大幅回暖时二线城市的房价信心还在泥坑里，现在二线信心刚从泥坑里露出头来没多久，一线的信心又开始向下走，后续二线的信心也大概率会跟着下行，因为理论和历史经验上都支持二线房价被一线牵引且落后大概半年至一年。

第二个层面是新房和二手房之间的分化，一线城市比如上海核心区的新房市场已经企稳反弹，近期徐汇区土拍创下楼面价20万/平（溢价率22.33%），刷新了全国楼面价，成了新的全国单价地王。虽然这里面涉及了很多建筑标准（容积率等）和规则上的变化（容积率等），但至少说明了一件事，就是一线核心区新房不愁卖了，开发商愿意拿地了。

业主更迫切的出售房屋

译文：在我们七月的房屋销售调查中，业主们对出售房产的急迫感显著增强。在所有潜在卖家中计划未来六个月内出售房产的比例为44%，较四月份的47%有所减少，其中已有8%挂牌出售（四月为10%），但值得注意的是，在定价方面，愿意承受亏损的业主比例显著上升(56%对比四月份的43%）。

具体而言，44%的业主认为售价应与购买价持平或更高（四月为57%），42%和12%的业主分别表示可接受比购买价低10%和20%的折扣（四月分别为26%和14%），另有2%的业主希望尽快售房，不考虑价格因素。这一变化再次反映出居民信心的减弱，且与二手房市场挂牌量增加、挂牌价格走低的趋势相吻合。

附录3：44%的卖主可能在接下来的6个月里出售，8%的人已经上市

附录4：56%的房屋销售计划房主愿意承受损失

分析：7月对房产卖家的调查中计划未来6个月内出售房产的比例为44%，相比4月份调查时降低了3个百分点，但愿意承受亏损出货的业主比例为56%，相比4月份调查时大幅上升了13个百分点。这说明了一个问题，就是卖家之间也出现了强烈的分化，一些跌麻了、长期看空、或者还贷压力大的卖家割肉出局的意愿很强，而一些扛得住跌、经济实力较强的业主不愿接受亏损，怒而选择撤销挂牌抗到下跌周期结束为止。

从具体亏损的幅度上看，愿意接受10%以内亏损的卖家为42%，比4月调查时大幅上升了16个百分点，愿意接受10%-20%亏损的为12%，比4月调查时下降了2个百分点，另外2%的业主只求尽快脱手而不计较亏了多少。这说明在10%的亏损线上业主们越来越倾向于认赔出局，而当亏损线到达20%时业主们倾向于继续硬抗，所以后期房价即使继续下跌，也会在现有基础上下跌最多10%时遇到一定的阻力，当然这是基于静态分析，阻力位置也会根据届时的宏观环境变化而继续变化。

购房计划仍然疲软

译文：购房意愿依然低迷。在所有受访者中，51%的人表示未来可能购买房产（较四月调查的49%有所上升），仅有16%的人表示“极有可能”购房（较四月调查的15%有所上升）。

其中3%的受访者预计将在未来12个月内完成购房，6%的受访者计划在未来两到三年内购房，另有7%的受访者预计在四年之后购房。考虑到收入方面的担忧，我们认为居民在接下来的一个季度可能会对购房计划保持谨慎态度，这可能为房价带来下行压力，形成负反馈循环。

附表1：只有16%的潜在购房者“极有可能”购买房产

分析：首先从房产的远期需求上看，51%的人表示有购房需求，相比于4月份上升了2个百分点，16%的人表示极有可能购房，相比于4月份上升了1个百分点。其实51%有购房需求的这个比例绝对是很大的，客观的说大家能买房还是很想买的，区别在于之前涨的时候大家怕赶不上车所以抓紧上车，而现在大家都想买在最低点而按兵不动。

受访者中16%的人表示极有可能购房，这个比例大致可以认为是目前人群中刚需的比例，同样这个比例其实也很高，但现在的刚需也是能拖就拖。其原因有两个，第一是大家都想成本最小化，抄底抄在最底部；第二是经济的不景气导致刚需对于自己未来的还贷能力有所怀疑，所以不敢轻易尝试贷款入局。

我们还可以大致做一个减法，51%总需求比例减去16%刚需比例得到的35%大致可以认为是改善需求（包括部分投资需求），这样就可以大致推测出以后房产的增量需求中改善需求占主体地位，而刚需占次要地位（两者之比大约为2:1），这也为潜在的投资盘指明了方向，就是改善类产品的需求在将来会成为市场的主流。

从具体的房产需求期限来看，明确将在1年内购房的受访者占比为3%，2-3年内购房的占比为6%，4年之后购房的为7%。首先计划1年内购房的比例仅为3%，这也是中短期房价保持下行趋势的核心逻辑之一。第二把这些有明确购房期限的比例加起来总共是16%（3%+6%+7%），而有购房需求的人总共是51%，那么没有明确购房期限的受访者比例就是35%（51%-16%），可以大致理解为这35%的人属于墙头草，买涨不买跌，等到反弹了很可能会顺势坐一把顺风船买入。

总结：结合以上分析来看，中短期二手房市场仍然会以供应量增大和需求萎靡为主要趋势，主要原因就是收入增速下降导致的不敢加杠杆购房和还不起房贷导致的急于套现。但从长期来看，总的城市购房需求依然庞大，一旦宏观经济触底回暖（收入增速回升），房产市场也比较确定的可以迎来较大的反弹。而站在投资角度上看，未来改善需求将占市场的主导地位（大约占总需求的三分之二左右）。