哈尔滨7月楼市：高端项目领跑 市场分化加剧库存压力

文 | 白杨

国家统计局数据显示，7月全国70个大中城市新房价格环比上涨城市数量由6月的14个锐减至6个，下跌城市增至60个。哈尔滨新房价格环比下跌0.3%，跌幅略优于二线城市平均水平0.4%，但仍处于深度调整区间，市场企稳尚需时日。

7月作为传统楼市淡季，市场转冷与季节性因素密切相关。居民中长期贷款数据进一步印证需求萎缩，7月单月居民中长期贷款余额环比减少1100亿元，同比少增1200亿元。资金端收缩直接抑制了购买力释放。

市场分化加剧：高端改善坚挺 刚需持续疲软

尽管整体市场低迷，哈尔滨楼市内部却呈现鲜明分化。以昆仑会诚集团开发的昆仑赋项目为代表的高端改善楼盘，在7月登顶成交双榜，销售面积8230.78平方米，成交金额8697.54万元。同样位于道里区的壹號首府项目以7058.94万元销售额位居成交金额榜第二，南岗区的鲁商·龍悦府则以5870.46万元位列第三。这些项目均价普遍超过12000元/平方米，却依然受到市场追捧，反映出核心地段高品质住宅的持续吸引力。

这种分化在价格结构上更为显著。7月哈尔滨144平方米以上大户型价格环比逆势上涨0.2%，涨幅扩大0.1个百分点；而90-144平方米的“刚改”产品价格却大幅下降0.5%，降幅扩大0.4个百分点。高端改善需求展现出超强韧性，而刚需和刚改群体则在经济压力前被迫退缩。这种趋势在上半年已有预兆，显示市场正从“住有所居”向“住有优居”转变。

区域分化同样明显，成交面积前20的榜单中松北区虽以7个项目占据成交面积榜单的35%，但单盘最高销售面积仅5070.49㎡（华尚万象新境），且成交均价普遍低于核心区（道里、南岗）。这种分化折射出市场购买力的梯度转移，高端客群向核心地段聚集，而刚需、刚改群体则向外扩散。

从各区平均成交情况来看，核心区配套成熟、资源集聚的优势，在淡季中成为抗跌的护城河。而新兴区域如松北区虽有华尚万象新境等项目上榜，但仍旧面临较大的去化压力。

同期，供应端的变化也极具深意。道外区哈尔滨国际啤酒文化旅游小镇528套房源贡献了当月42%的新批预售套数，将文旅地产推向前台。松北区则依靠江承泰居4.65万㎡的产业配套住宅，延续区域开发惯性。值得关注的还有房企的推盘节奏调整，万科在香坊区采取“多点开花”战术，智慧未来城、金域悦府3张预售证，235套房源入市；昆仑会诚则专注道里高端市场，昆仑赋二期7套房源入市，但批售面积达3181.41㎡。

库存压力显现：结构性矛盾突出

市场正在多重力量拉扯中寻找新平衡点。从需求端看，7月销售金额TOP3项目贡献超2.16亿元，占前20强总额的26%，购买力向核心资产集中趋势明显。松北区看似占据成交数量优势，但单项目最高销售额仅4776万元（盛世天地），不足昆仑赋的54.9%，反映区域溢价能力薄弱。

供应策略随之深度调整。万科在香坊区的推盘速度，小批量高频次的供应方式，本质是对区域购买力的谨慎评估。反观昆仑赋在道里区的布局，高改大户型产品规避同质竞争，这种“以质换量”的生存哲学正在被更多房企效仿。

在批售项目类型方面也呈现出多元化的特点。除传统住宅外，产城融合项目占比提升，如道外区的哈尔滨国际啤酒文化旅游小镇二期和香坊区的联东U谷·香坊科技创新谷。这种供应结构折射出哈尔滨正试图通过文旅、产业元素激活房地产市场。

截至7月末，全市商品住宅待售面积达663万㎡，去化周期维持在27个月，去化压力不小。尽管这一数据较1月份的667万㎡略有下降，但过去七个月库存面积始终未跌破630万㎡。

政策红利与品质双驱动 下半年或迎转机

面对7月量价齐跌的局面，哈尔滨并非全无转机。政策工具箱仍有储备。现行的购房补贴政策仍在持续，涵盖人才补贴、卖旧买新等。金融政策端同样具有优惠，商业性个人住房贷款首付比例下调、公积金贷款条件放宽，二套房利率降低。这些措施虽未在7月显效，却为“金九银十”积蓄了能量。

市场自我调节机制也在发挥作用。7月新批预售项目中，品质提升成为共同追求。如香坊区的万科金域悦府在户型与产品设计上创新，吸引不少购房者；道里区的昆仑赋二期则强化社区配套，增设各类设施。这种转变呼应了现阶段部分购房者的需求变化，将品质置于价格之前。

下半年多个高品质项目已蓄势待发。汇龙·宸樾壹号院二期、汇龙·和颂壹号院、龙创·睦邻三期等项目将从隔音、防水、适老化等维度对标“好房子”标准。这些项目有望延续上半年改善盘的热销势头，汇龙·宸樾壹号院一期曾创下“10个月清盘”的纪录，昆仑赋项目连续7个月进入成交面积、成交金额榜单TOP3。

7月的哈尔滨新房市场，随着政策红利的持续释放和品质革命的深入推进，市场正在等待新的转机。

（本文数据来源哈尔滨市住建局公告，汇龙·宸樾壹号院一期去化数据源自项目自身公开数据）