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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 陈意
大家好，我是掘金日本负责人陈意。
如今越来越多人对投资日本房产感兴趣，但当中，也有许多人是新手小白，之前完全没有了解过日本房产投资，心中也有不少顾虑。
今天这篇文章，索性就谈谈身边普遍大多数人误以为“日本房产”不能买的几个缘由，看看真实的情况到底是怎样的？
地震频发
经常会有人说，“日本房产投资不靠谱，说不定哪天震倒了，投资就打水漂了。”
日本多地震的原因主要归结于其特殊的地理位置和地质构造。日本位于环太平洋火山地震带上，这就注定了这个国家一直最重视是怎么应对地震。
最直接的体现是，日本有着全世界最完善的全套抗震系统和建筑标准。尤其1981年，新耐震基准出台，要求房屋能抵御7~8级的大规模地震。
（*在日本买房，不管自住还是投资，尽量选择1981后符合新耐震基准的房产。）
近几十年来，因为地震而导致东京的房屋破坏的情况极少。其次，2011年发生的重大地震其实也只轻微影响了当时的东京房价，很快房价就上去了。
最后，一般会建议投资者在日本购房时，顺道购买【地震火灾保险】。这个保险费并不贵，一般情况下，100万人民币的公寓，一年的火灾地震保险只需要600人民币左右。万一发生了地震，会由保险公司进行赔付。
日本有缴纳房产税的规定，买房后每年还要交很高的税？
首先，日本买房之后每年还要交税这点没错，但几乎每个发达国家都要向个人征收房地产税，日本不算特例。
持有日本的房子时，我们需要交固都税、物业管理费、修缮金和托管费。
固都税也就是我们理解的房产税，一般是房产交易金额的0.2%-0.3%。
再来是物业管理费、修缮金，这是每个月固定要交给物业的费用，作为物业服务费以及日后修缮用的资金，这些不论在英美加澳买房也都要交。
最后作为海外房东，大多数还需要交给房产托管公司的托管费。
这个费用一般是租金的5%+消费税，每月按月结算（自己懂日语有余闲会打理的话，可以省掉这笔钱）。
假设不报个人所得税，一年要交的持有费用就是固都税、管理修缮费、托管费这三个费用，大概占房价的1%~1.5%左右，这个费用相比欧美国家，都不算高。
想详细了解日本买房前后（除房价）外的所涉及的全部成本，或者已有心仪标的物，需要专业人士帮忙分析把关，计算租售比和税费比例等等；
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买房长期看人口，日本老龄化那么严重，空置房也不少，投资房产还有价值吗？
不管是哪个国家，既不可能一直享受着人口红利，同时也必然存在人口分布极不平衡的问题。
早早进入少子老龄化的日本，人口问题也就愈发凸显，绝大部分地方人口都是逐年递减的，可以参考下图——
日本总务省统计局，2024年日本各都道府县的人口增减率
因此，我们认为要买房出租投资，首要选择人口增长的地域，而能够持续几十年人口都在增长的城市只有东京23区。
尤其近一两年，日本打开“移民红利”的大门，不管是本土还是外来人口都加剧往东京都市圈倾斜。
当然，这也要视乎各人的投资目的，比如想经营民宿盈利的，东京市中心就不太合适。或者说不太注重相对稳定投资收益（默念三遍）的，有个人偏好的，像喜欢清幽喜欢山水，也可以在东京都郊外，或其它都市圈的核心城市买房。
大家要首先要明白一个点，房产收益稳定≠收益高。
东京市中心房产的投资D优势是，空置风险低，锁住资产价值，并非追逐高收益。
东京房价太高
近一两年东京房价涨得太高了，还适合投资吗？
一句话，海外买房投资不能只纵向对比，还要横向对比。
东京房价确实比之前上涨了不少，但以东京对于日本的重要性——政治、经济、文化中心。与其它国家的首都对比，像伦敦、纽约等，东京房价可能还不及其一半。
另外，即便是在东京23区，也并非所有房产都暴涨。房价较高的，基本是新建的高级塔楼或都心区域的房产。
投资买房，重要的还是要看到将来的趋势。
篇幅有限，今天先跟大家分享到这里。下次再跟大家聊聊日本房产值得投资的关键点。
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