北京律师：农村房屋连环买卖，最终合同有效归买受人

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农村房屋因产权登记不规范，连环买卖的情况并不少见。北京通州区一起案例中，一套农村房屋经过三次买卖，最终买受人起诉确认合同有效及房屋归属，法院依法支持了其诉求，为农村房屋连环交易的效力认定提供了参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：孙阳（最终买受人，某村集体经济组织成员）

被告：

周凯（第三手出卖人，某村村民）

郑涛、刘敏、郑琳（第二手出卖人及家属，某村村民）

赵刚、赵强、赵芳、赵伟、赵丽（第一手出卖人子女，某村村民）

关联人物：

赵德（原房屋权利人，赵刚等五人的父亲，已去世）

麻某（赵德配偶，已去世）

（二）事件经过

涉案房屋为位于北京市通州区某镇某村某区 A号院（简称 “A号院”），院内有北房四间、西厢房三间，《北京市土地登记审批表》载明土地使用者为赵德（某村村民）。

2013 年 3 月 10 日，赵德与同村村民郑涛签订《农村房屋买卖协议》，约定赵德将 A号院及院内房屋以 25 万元价格卖给郑涛。赵德的子女赵刚、赵强、赵芳、赵伟、赵丽均在协议 “甲方家属（同意签字）” 处签字。协议签订后，郑涛支付房款，赵德交付房屋。赵德于 2014 年去世，其配偶麻某已于 2005 年去世。

2020 年 6 月 19 日，郑涛与其妻刘敏、女儿郑琳作为乙方，与同村村民周凯签订《购买房屋协议》，将 A号院以 75 万元价格卖给周凯，双方完成款项交付和房屋交接。

2024 年 3 月 24 日，周凯与同村村民孙阳（农业户籍）签订《房屋买卖协议》，约定 A号院以 125 万元价格卖给孙阳，双方已履行付款和交房义务。

孙阳为明确房屋归属，诉至法院，请求：1. 确认与周凯签订的《房屋买卖协议》有效；2. 判令 A号院内北房四间、西厢房三间归其所有。

周凯及赵刚等五人均同意孙阳的诉求。但郑涛、刘敏、郑琳认为 2020 年卖给周凯的价格过低，要求周凯额外补偿 8.5 万元。

（三）争议焦点

孙阳与周凯签订的《房屋买卖协议》是否有效？

A号院房屋是否应归孙阳所有？

郑涛一方要求周凯补偿 8.5 万元的主张是否影响本案裁判？

二、案件分析

（一）合同效力的认定

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效需满足：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定且不违背公序良俗。

本案中，孙阳与周凯均为完全民事行为能力人，双方签订的《房屋买卖协议》系真实意思表示，且均无异议；孙阳为某村农业户籍，属于本村集体经济组织成员，购买本村房屋未违反法律强制性规定（农村房屋买卖核心限制为 “不得向本集体外成员转让”），故协议合法有效。

（二）房屋所有权的归属

农村房屋所有权归属需结合买卖合同履行情况（付款、交房）及交易的合法性综合判断。孙阳已按约支付 125 万元房款，周凯已交付 A号院及房屋，且双方均为同村村民，交易符合农村房屋流转规则。

A号院的连环买卖中，每一手交易的买受人均为某村村民（赵德→郑涛→周凯→孙阳），未突破集体经济组织边界，未损害村集体利益，交易链条完整且合法，最终归属孙阳具有事实和法律依据。

（三）前手交易争议的处理

郑涛一方以 “售价过低” 要求周凯补偿 8.5 万元，属于其与周凯之间的第二手交易纠纷，与本案孙阳主张的合同效力及房屋归属并非同一法律关系，不影响本案裁判。双方可另行协商或诉讼解决。

三、裁判结果

法院判决：

原告孙阳与被告周凯于 2024 年 3 月 24 日签订的《房屋买卖协议》有效；

北京市通州区某镇某村某区 A号院内北房四间、西厢房三间归原告孙阳所有。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖的核心条件：“同村村民”

农村房屋依附于宅基地，宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，因此农村房屋买卖的核心限制是 “买受人必须为同村村民”。本案中三次交易的买受人均为某村村民，这是合同有效的关键前提。

非本村村民购买农村房屋，可能因违反法律强制性规定导致合同无效，风险极高。

（二）连环交易中，前手争议不影响后手效力

农村房屋连环买卖中，只要每一手交易均符合法律规定（如主体适格、意思表示真实），后手交易的效力不受前手争议影响。本案中郑涛与周凯的补偿纠纷，不阻碍孙阳主张房屋归属。

买受人在购买时，应核实房屋的流转历史，确保每一手交易的出卖人对房屋有处分权（如本案中赵德子女签字同意出售），降低权属争议风险。

（三）书面协议和履行凭证是关键

农村房屋交易应签订书面协议，明确房屋位置、价款、付款方式、交房时间及家属意见（如共有权人、继承人同意），并保留付款凭证（收条、转账记录）、交房证明（物业交接单等）。本案中三次交易均有书面协议，为效力认定提供了直接证据。

对于历史交易中可能存在的产权证明不完整问题，可通过村委会出具证明、家属签字确认等方式补充佐证。

（四）价格争议不影响合同效力

房屋价格属于当事人意思自治范畴，只要不存在欺诈、胁迫等情形，“售价过低” 不能成为否定合同效力或要求额外补偿的理由。本案中郑涛一方以价格低为由主张补偿，需另行举证证明存在可撤销或变更合同的情形（如显失公平），否则难以得到支持。

本案中，法院尊重农村房屋交易的实际情况，依法认定连环买卖中最终合同的效力，既维护了交易稳定性，也明确了农村房屋流转的法律边界。对于农村居民而言，交易时坚守 “同村交易” 原则、规范协议内容、留存履行证据，是避免纠纷的重要保障。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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