摩根大通-中国房地产：2025年全球中国峰会（六大要点摘要）

China Property： Global China Summit 2025 Takeaways

中国房地产：2025年全球中国峰会要点

在上周的摩根大通全球中国峰会上，我们与多位行业专家、代理商和开发商进行了交谈。总体而言，我们认为房地产市场持续存在两极分化，一线城市的核心区趋于稳定，但非核心区继续承压。然而，即使在上海等一线城市，二手房价格仍在走弱。专家大多预计，在年底之前市场将进一步走弱，尽管跌幅将比2024年温和。一线城市今年可能会测试底部是否有效，但专家普遍预计需要更多的政策宽松才能实现这一目标。但可以肯定的是，高层决心支持托底。

房地产峰会六大要点

译文：房地产市场持续疲软，尤其是二手市场：大多数专家注意到从4月开始加速下跌的迹象，一些人认为第一季度可能已经是今年表现最好的季度（除非有新的政策支持）。然而，下降幅度将比2024年温和，二手市场价格（即使在上海等一线城市）正在走弱。KE Holdings报告称，4月份二手市场价格环比下降1.5%（之前为-0.5%）。就销量而言，大多数专家预计一手房销量将同比下降5-10%，而二手房销量将保持稳定。

分析：首先整体的房地产市场肯定还是疲软的，在没有新政策支持的前提下一季度可能是最好的季度了。这点上说的很对，二季度目前已经快要走完，大家应该感受的到二季度比一季度情况急转直下（尤其是二手房价格在5月几乎全线下跌），但预计今年的房价跌幅会比去年温和。

译文：两极分化仍在继续：我们看到成都和上海的核心区（成交量和价格）趋于稳定。我们还看到位于核心区（房价仍可能小幅上涨）的豪宅项目需求强劲，而非核心区大多仍面临压力。从好的方面来看，开发商不再积极降低非核心区的价格，因为这无论如何都不会刺激需求。

分析：如之前一直分析的那样，一些头部城市核心区的房价已经趋于稳定，要下手的可以选择下手。特别是头部城市核心区的豪宅产品，市场无风险利率水平已经很低而且预期未来会继续长期走低，不差钱的群体自然也会选择低位购入优质资产作为长持配置，因为长期看经济总会好起来。

但头部城市的非核心区仍然面临不小的下跌压力，这是因为非核心区对应的购房群体大多需要贷款买房，在就业和收入不稳的前提下理智的人很难冒着风险下决心买房。这一点开发商也已经看明白了，因为问题不在于房价高低，而在于目标客群的收入是否稳定和是否有背房贷的能力和意愿，所以开发商也已经不再降低非核心区项目的价格。

译文：可能会有更多的政策支持：大多数利益相关者认为，更多的政策宽松可能会支持房地产市场的托底。中原房产建议花费数万亿作为购房补贴，以直接刺激住房需求。一线城市的交易税和部分放宽购房限制也有可能。然而，没有人有信心会对房地产市场进行另一次“重大刺激”。在我们看来，这是依赖于数据的。如果成交量和价格进一步恶化，政策转向或推出另一轮刺激计划仍然是可能的。

分析：关于更多的政策支持，无非是契税优惠，购房补贴，一线城市放开限购限售等。前两项大多数城市已经在做，后续只是扩大优惠和补贴的力度，一线城市放开限制目前广州也已经在做了，中原房产还建议花费数万亿作为购房补贴。其实这些建议都解决不了目前楼市面临的核心问题，即稳住居民收入和就业，毕竟目前不是房价不够便宜而是不敢贷款去买。

译文：“好房”可能有助于一手房重新获得更多市场份额：几个城市正在推动“四代住宅”，这与高层推动的“好房子”相呼应。开发商表示，建筑成本的负担并没有增加很多，但他们正在调整产品以满足最新的市场需求（因此一些发布可能会延迟一点）。在成都和重庆，我们还看到许多新项目中得房率已经上升到大于100%（因为他们免费提供阳台和凸窗），而以前通常为70-80%。这从根本上降低了房价（基于实际面积），使新房比二手房更具竞争力。

分析：关于第四代住宅之前已经分析过很多了，其核心特点就只有两个：

1，实际居住面积单价：过去产品得房率普遍在80%左右，第四代住宅得房率在100%以上，也就是说过去150平的产品实际居住面积可能和第四代住宅100平的差不多。所以现在第四代住宅看起来单价很高，但其实你去算一下实际居住面积后会发现这只是一个数字游戏，其实新房价格还是下跌的，有意向购买第四代住宅的群体需要注意计算实际居住面积的单价。

2，差异化：第四代住宅在层高，阳台设计等方面都与之前的产品有很大的差异，正因为上面也知道目前二手房市场短期内难以扭转颓势，所以想通过制造差异化来保证新房卖得动。但需要注意的是，差异化也有一定的限制，就是不管是之前的房子还是第四代住宅本质上都是房产，如果二手房市场持续萎靡的话，这点差异化无法维持第四代住宅的高溢价。

译文：“现房销售”可能会逐步执行：我们采访的所有专家/代理商/开发商都预计这项政策只会逐步实施，也许会从一些试点项目开始。开发商表示，他们的IRR要求通常为10-20%，如果这项政策得到全面执行，他们将要求更高的利润率。

分析：现房销售会导致开发商融资成本飙升，因为期房的工程款来自买家不需要支付利息，而现房的工程款来自贷款需要支付大量利息。同时也会导致大量融不到资的中小开发商退出市场，从而造成市场新房供应量大幅萎缩。

这两点都会导致新房价格大幅升高，所以我觉得全面执行的可能性并不大，即使全面执行了，大概率也是会碰到很多难以解决的问题。开发商也表示如果全面执行现房销售的话，他们还需要打高利润率。

译文：库存购买（收储）可能没有多大帮助：我们采访的大多数专家/代理商都认为库存购买不会改变游戏规则，因为由于地方政府和开发商之间的利益不一致，大规模收储的可能很小。相反，专家们对收购闲置土地持有更具建设性的观点，尽管受益者大多是LGFV（地方融资平台）和SOE（国企开发商）。另外，一些国有企业开发商表示，他们已经设法实现了土地的归还/交换，这是他们优化土地储备的有效方式。

分析：回购土地可以参考另一篇“摩根大通-中国房地产：闲置土地回购正在加速，这重要吗？”库存商品房回购的话由于地方政府和开发商目前都比较困难，双方一个不想低价贱卖，一个不想高价吃亏，所以基本谈不拢。而且被收购的商品房还要求已完工且地段好，开发商就更加不想卖了，所以商品房回购的规模一直很小，大家都只是为了完成任务意思下。