上海
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降息0.25%太少？只要这么做，就最少能省5万刀！
澳洲央行宣布将现金利率从3.85%下调至3.60%，降幅为0.25个百分点。
这一决定为贷款人，尤其是有浮动利率房贷的家庭带来更多缓冲空间。
而且，降息能给你带来的潜在额外收益，可能比你想象的多得多。
以知名资管Vanguard提供的计算数据为例：
如果一位自住房业主的贷款额为100万澳元，最低月供将从6321澳元降至6171澳元，每月可少还150澳元。
贷款额150万澳元的业主每月可省下226澳元（9482降至9256澳元），而200万澳元贷款的月供则减少301澳元（12643降至12342澳元）。
知道了能省多少钱，下面更重要的问题来了：这笔 “省下来的钱” 可以如何最大化利用？
第一种是提前还贷。
在利率下调后，继续维持原有的月供金额，相当于多还本金，从而缩短贷款期限、节省利息支出。
以100万澳元、25年期贷款为例，如果维持6321澳元的月供不变，可提前约1年2个月还清，并节省利息4.8955万澳元。
150万澳元贷款可提前约14个月、节省利息7.3761万澳元。
200万澳元贷款则可提前14个月并省下9.8217万澳元。
Wealth Investors总监Chris Youssef表示：提前还房贷等于获得等同于贷款利率的免税收益，因为节省的利息不计入收入，不需缴税，而且没有亏损风险。
更重要的是，无债一身轻。
在当前经济环境下，他认为许多人会倾向于优先减轻债务。
第二种选择是将每月省下的金额用于投资，比如通过定投逐步进入股市。
以过去20年澳股ASX200指数年均8%的历史回报率为例：
如果在25年前开始，每月用降息节省下的150澳元进行定投，累计投资额可增长至14.3755万澳元。
若每月投入226澳元，则可积累到21.6591万澳元。
而每月投入301澳元则可能获得28.8468万澳元的投资组合价值。
Vanguard澳洲个人投资业务主管Renae Smith指出：即使不能将所有节省的金额用于投资，每月投20、50或90澳元，坚持下去也会带来显著差异。
不过，Youssef提醒：在考虑投资回报时要扣除税收、管理费等成本。
经过这些因素调整后，投资的实际回报率未必明显高于贷款利率。
房贷提前还款的收益是确定且无风险的，而投资回报并不保证，可能波动很大。
他认为：如果未来利率下降到4%或5%，而投资预期回报仍能达到9%或10%，那么投资或许更划算，但关键在于比较投资的预期回报与贷款利率的差距。
无论选择提前还贷还是投资，专家们都强调一点：不要因为央行的每一次利率调整就频繁改变策略。
Youssef建议：哪怕未来现金利率继续降至3%附近，也应基于自己的长期目标做决定，并坚持既定计划，而不是被短期波动牵着走。
02
不再替富人买单！澳洲负扣税改革呼声高涨，或砍向房市投资党
今天在堪培拉举行的经济改革峰会上，有呼声要求对澳洲的负扣税和资本利得税优惠政策进行全面改革。
在这一争议的制度下，房产每年可通过税收收入收回亿澳元。
房地产行业则称，这两项政策为业主提供了投资动力，从而保障了租赁房源的供应。
然而，评论者认为，这些房产的价值减免推高了房价，让不少澳洲人被挡在了购房大门之外。
在今天的经济圆桌会议召开前，倡议组织Everybody’s Home向总理安东尼·阿尔巴尼斯和联邦财政部长吉姆·查尔默斯提交了一份公开信。
由住房领域支持者、经济学家和工会领袖组成的这一联盟表示，改革负扣税制度，可以释放出欠亿元纳税人的资金，用于兴建公共及社区住房。
每个人的家乡全国都在Maiy Azize指出，很多澳洲人正在为富人的税收优惠买单。
他表示：“这些税收减免是我们经济中最不公平、最扭曲的政策之一。”
“它们让住房负担变得更加难以负担，只对高收入人群有利，却让普通人被拒之于安全、可负担的住房之外。
砍掉这些优惠，把节省下来的资金投入到低租金住房建设中，将让更多的人有能力住进安全的住所。”
负扣税是一项税收优惠，当投资持有成本与其产生的收入时适用。
业主可将这笔净亏损从其总收入中扣除，从而降低应税收入，减少纳税额。
该政策适用于澳大利亚任何类型的投资，但最常见的应用场景是投资性房产。
03
两居室引买家疯抢，不到1分钟就成交！超底价$11万
在上周六一场持续不到一分钟的房拍中，一位首房卖家 以迅雷不及掩耳之势，以1,040,000澳元的价格拍下了墨尔本Thornbury区的一套翻新一层联排别墅。
这套位于Fyffe St 1/79号的房产占地面积较大，这位买家激进的出价，使得最终的成交价比93万澳元的底价高出11万澳元。
McGrath Northcote的售房中介Luke Brizzi表示，该房产的指导价为84万至88万澳元，但拍卖从一开始就火爆异常。
Brizzi在谈到这套两居室的拍卖情况时表示：“竞价过程既激烈又迅速。”
拍卖开价为82.5万澳元，第二口价便跳至93万澳元——一次性加价10.5万澳元，使得 房产正式宣布“on the market”，并迅速突破了指导价区间。
随后的竞价大多以每次1万澳元的加价幅度递增。
原本共有六位注册竞拍者，但拍卖前一晚有两位退出，最终留下四位活跃买家，且全部为首次购房者。
Brizzi表示，这套房产最大的吸引力在于其230平方米的土地面积以及优越的地理位置。
“带有土地的一层联排别墅并不常见，”他说。
“而且这套房子本身的氛围非常好，几乎每位来看房的人都对此赞不绝口——很多人买房就是看感觉。”
Brizzi还指出，该地区的房市表现不俗，尤其是在这个价格区间。
“竞争非常激烈，房子卖得很快，这也让市场上的房源难以及时补充。”
这处房产是上周墨尔本计划拍卖的873套房产之一，截至上周六晚上，Domain Group的数据显示，在已报告结果的646场拍卖中，初步清盘率为72.4%，另有47场拍卖被撤回。
04
降息后春季房市将迎来高压博弈
澳大利亚储备银行今年第三次下调现金利率的决定预计将点燃春季房地产市场，但专家警告，这对试图进入房市的购房者来说并非好消息。
此次降息将现金利率降至3.60%，预计将引发新一轮买家入市热潮，推高竞争，并可能进一步推升房价。
最新数据显示，房贷预批准数量已出现激增，表明买家早已押注于降息，如今已准备好大量入市。
Loan Market的数据显示，今年7月的预批准数量较去年同期猛增53%，购房者在房源紧缺的背景下争相获得融资资格。
各州中，南澳和北领地的增幅领先，预批准数量上涨80%；西澳上涨79%；新州和首都领地上涨49%；昆士兰上涨48%；维州和塔州上涨46%。
Ray White数据显示，目前新挂牌房源数量较去年同期下降14.2%，在本就竞争激烈的市场中增加了额外压力。
Loan Market首席执行官David McQueen表示，买家在寻找一切可以占据优势的办法：
“市场挂牌量处于三年低位，这让买家很难出手。他们想了解的第一件事就是明确自己能借多少钱、能承担多少还款，这样才能在拍卖中自信出价，或在私下交易中提出有竞争力的条件。”
在本月的Finder RBA现金利率调查中，几乎所有专家（91%）都正确预测了RBA的降息举措。
Finder消费者研究主管Graham Cooke表示，当时所有人的目光都集中在银行是否会将降息的好处传递给客户：
“在RBA近期的连续降息后，贷款机构面临着巨大的压力，必须将节省下来的资金让利给客户。目前，大多数银行已将降息幅度全额传递。”
Cooke同时提醒，随着市场普遍预计未来还会有更多降息，贷款机构可能会在未来的降息中缩减传递幅度。
他建议房主审查现有贷款：“如果你当前的房贷利率高于5.5%，可能能找到更好的贷款方案。”
然而，Cooke警告，市场活动增加可能会推高房价和首付比例，从而抵消降息带来的还款减负。
“即便利率下降，你依然需要准备可观的首付。如果更低的借贷成本推动市场热度，就像过去发生的一样，房价上涨和首付增加最终可能抵消还款下降的好处。”
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