观点直击 | 万物云破局：换空间 迎反弹

观点网 万物云发布业绩的时间定得越来越早了，公司上市后的首份中报是在8月24日，去年是在23日，今年再次提前，成为了首个发布中期业绩及举办发布会的上市物企。

8月18日傍晚，万物云发布了今年上半年的业绩公告，并于此日下午召开了发布会，由董事长朱保全、首席运营官何曙华、副总经理叶菲、财务负责人王绪斌、董事会秘书黄旻等管理层出席。

除了越来越早的时间，万物云将举办业绩会的地点也换了，从过往的深圳总部，改为在武汉举行。

据与会投资者转述，万物云此番“换空间”是因为公司将财务共享中心、人事共享中心以及万科物业的数字运营中心均设置在此，未来将会经常性地在武汉召开全国性会议。

业绩会流程方面则与过去并无二致，在会议伊始，朱保全分享了自己的一个看法，在房地产市场进入下行期后，物业行业也步入存量阶段，对于物企而言，能否找到自己的独立发展之道是非常重要的。

他表示，如果找到了属于自己的发展之道，那么从2025年开始，物业行业将会进入一次反弹的阶段，尤其是在收益方面。

“如果大家的独立发展能力在过去的三年已经逐步构建起来，而关联交易的比例也已经降到一定底部的时候，那么在今年有可能会出现收益的'剪刀差'，也就是靠独立业务获得收益的增量，会大于与开发商相关业务毛利下滑的差值。”

业绩“剪刀差”

在今年3月份，万物云举行的2024年度业绩发布会上，王绪斌曾预测，公司2025年的非开发商核心业务的增速会大于开发商业务的降速，并且呈现一个正向剪刀差的发展态势。

本次业绩发布会上，王绪斌表示，从中报数据来看正向剪刀差基本实现。

万物云近些年来一直在减少与关联方之间的交易规模，于2022-2024年各报告期末，持续关连交易占公司整体收入比例分别为16.0%、13.5%、9.5%，到了今年上半年则进一步下降至6.5%。

此次关联业务的缩减并未影响到万物云的业绩基本面。报告显示，公司期内实现营业收入181.4亿元，同比增长3.1%；毛利24.9亿元，同比增长3.8%，毛利率13.7%，与去年同期持平；期内录得净利润8.4亿元，同比增长5.4%，其中归母净利润约7.9亿元，同比增长3.9%。核心净利润达13.2亿元，同比增长10.8%。

截至报告期末，公司现金资产达114.6亿元，经营性净现金流同比增加20.5亿元。现金及现金等价物约109.37亿元，较去年底减少25.16亿元，减少部分主要用于分红及支付投资款项。

王绪斌表示，基于中报3.1%的营收增长与10.8%的核心净利润增长，预计这两项指标2025年全年增速会进一步扩大。而业绩达成的核心路径在于通过弹性定价等带来的物业底盘的内生增长，新业务新能力价值释放，投资驱动业务增长，以及AI带来的降本增效等。

图片来源：公司公告

从三大业务板块来看，万物云今年上半年表现较好的部分是社区空间居住消费服务，实现了同比增长11.8%至113.2亿元，占总营收比例约62.4%，其中住宅物业服务收入达102.8亿元，同比增长10.4%，期内新增项目168个，累计合同项目达5178个。物业及设施管理服务表现良好，期内实现收入51.7亿元，同比增长7.7%，新增项目291个，累计合同项目3284个。

另一方面，公司蝶城战略也迎来了收获期，上半年累计完成300个蝶城改造，覆盖1688个项目，占在管项目总量的38.3%，提效金额高达2.3亿元。受益于此，万物云旗下居住相关资产服务业务也得到了一次爆发，期内实现收入8.6亿元，同比大幅增长39.6%，是增速最快的一个业务。年初公司管理层提出要新增112家朴邻门店的计划，上半年也已完成接近80%的进度条，新增门店89个，累计门店达589个。

“换空间”

对于当前行业物业费降价潮等形势，万物云首席运营官何曙华指出是由于房地产市场的调整，业主产生了“成本焦虑”，因此开始对物业服务品质和价格的关注度显著提升，而部分地方政府出台物业费价格政策则是放大了这种“焦虑”。

他指出，这种现象最根本的原因是信息不对称，在这个背景下，万科物业的“弹性定价”模式恰恰是目前市场自我调节的必然过程，这种定价机制本质上是对行业常态的修复。

何曙华特别强调，弹性定价不是鼓吹物业费降价，它既尊重业主对于服务品质期望的合理诉求，也保障物业公司的服务品质与生存空间，最终在业主、企业、政府三方之间形成动态平衡。

数据显示，今年万科物业在重庆落地弹性定价的项目，物业费收缴率提升了20%；上半年公司在存量市场中获取114个住宅物业项目，年化饱和收入约6.68亿元，同比增长31.5%。

除了解决行业问题，万物云也在努力消除来自关联方的影响。

据了解，自去年11月以来，万物云已从万科方面买下了八批资产，包括武汉新唐万科广场、上海滨江万科广场、万驿商管、深圳创智云中心、沈阳鹿特丹广场、万瑜置业、杭州元广以及一批住宅、商铺、车位等。

2024年内，万物云通过接收“万科资产包”，平掉了12亿元的应收账款，进入2025年，公司在被动“平账”的同时，也针对这些资产采取了一些去化行动。

为了高效推进关联方资产的去化工作，万物云在今年3月成立了一个“惊蛰”专项工作组。叶菲解释称，这一命名寓意焕发新生、破土而出的坚定决心。

她指出，针对不同资产类型，公司制定了差异化策略，对于销售型资产，重点把控销售价格与获取成本的关系，在整体损益≥0的原则下，尽可能实现应卖尽卖，持有期间注重盘活经营以提升价值；对于运营型资产，则致力于精细化运营。

而在去化周期方面，叶菲则表示预计会用6年时间来实现销售型资产的去化。“考虑到现在是资产去化比较有压力的一个定价周期，同时我们的资产负债表是比较健康的，所以在（资产去化）这件事情上会从容一些，就用时间换空间。”

今年万物云的资产去化目标是4亿元左右，其中的80%是针对车位资产，15%是住宅、商业、公寓资产，剩下5%是办公资产。截止上半年，公司已完成1.4亿元的去化任务。

对于行业未来的走向，朱保全认为，当前物业行业对于头部物企而言存在着一个共同机遇，即头部聚焦效应。

他提到，在存量主导时代，每年会有超过2万个住宅小区更换物业公司，住宅物业项目的换手率已经从2021年的1.7%，上升至2024年的3.3%；同时还存在约4.8万亿元的非住物业市场规模。

另一方面，在过去3年，整个市场的增长量显著地在向着头部规模企业靠拢，也就是说，未来行业集中度将越来越高。因此对于头部物企而言，未来仍存在巨大的市场空间。

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