中央明确定调！这一回，楼市完全不演了

近日，国务院召开第九次全体会议，明确提出要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。

这一表态较今年6月国务院常务会议“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的表述，在政策的积极主动性上更进一步。

当前，房地产市场数据表现疲软，购房与开发投资预期双降，库存压力持续高企，在此背景下，中央的最新定调引发广泛关注。

市场普遍猜测，后续是否会有更大力度的楼市松绑政策出台，以扭转当前市场的低迷态势。

事实上，从数据来看，无论是销售端还是投资端，都显示出房地产市场亟待政策托底。

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对于当下楼市为何会表态“撑楼市”，其实大家都心知肚明。

主要是7月数据太差了。

7月份的房地产市场数据堪称“冰点”，成为推动政策加码的重要因素。

单月全国商品房销售面积仅0.57亿平米，销售额0.53万亿元，环比分别暴跌45.8%和47.5%。

这一数据创下多项纪录：销售面积为2009年以来同期最低，销售额则降至2015年以来同期新低。

如此大幅的环比下滑，直观反映出新房市场成交的惨淡，也意味着购房群体的观望情绪达到了新的高度，市场预期持续走低。

不仅终端销售遇冷，前端开发投资的颓势也在加剧。

今年1-7月，房地产开发投资增速同比下降12%，这是近28个月以来的最大降幅，且下降趋势不断加速。

从阶段性数据看，1-4月降幅为10.3%，1-5月扩大至10.7%，1-6月进一步增至11.2%，到1-7月降幅已达12%，每次统计周期的降幅扩大幅度均在增加。

这种“加速探底”的态势表明，开发商对市场的信心持续不足，投资意愿大幅萎缩。

前端投资与后端销售的双重低迷，形成了恶性循环，使得房地产市场的止跌回稳变得愈发迫切，也让更大力度的政策支持显得尤为必要。

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数据背后，是一个个房地产企业的艰难日子。

我们不妨看几个数据。

尽管去库存已成为政策重点，但当前楼市的库存压力依然严峻，且呈现总量持续增长的态势。

2024年4月，高层会议明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这是自2016年全国性去库存后，时隔8年再次将“消化存量”提上日程。

然而，从实际数据看，库存去化效果尚未完全显现。

2023年底，全国商品房待售面积为6.7亿㎡；2024年全年，在去库存政策推动下，待售面积不降反增，达到7.5亿㎡。

截至今年7月末，这一数字进一步攀升至7.6亿㎡。

虽然相较于此前的增长速度，当前新房待售面积的增幅已有所放缓，显示出去库存措施在一定程度上遏制了库存快速膨胀的势头，但总量持续走高的趋势仍未改变。

高库存不仅占用大量市场资源，还会进一步压制房价，加剧开发商的资金压力，对市场信心形成负面影响。

要实现房地产市场的止跌回稳，必须有效缓解库存压力。

因此，未来政策的侧重点大概率仍会围绕去库存展开，如鼓励改善型住房需求、加大政府收储力度等，通过多种手段消化存量，为市场减负。

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但对楼市，大家要有个心理预期。

中央只是托底，并不代表回升。

需要明确的是，中央提出“巩固房地产市场止跌回稳态势”，核心目标是“托底”而非“刺激回升”，这一定位与“房住不炒”的总基调一脉相承。

高层早已明确，房地产不再作为拉动经济的引擎，而是要回归居住属性，推动市场平稳健康发展。

因此，即便后续出台松绑政策，其目的也是防止市场过度下滑，而非推动房价大幅上涨。

从市场规律看，未来房价若出现回升，更可能是结构性、分化性的，而非全国普涨。

其动力将主要来自经济基本面的改善和居民投资预期的自然修复，政策仅起到稳定市场的作用。

例如，广州作为一线城市中较早全面解除限购的城市，其房价自去年9月以来仍呈下跌态势，今年5月新房和二手房价格同比分别下降10.4%和12.5%，这表明单纯依靠政策松绑难以逆转市场趋势。

此外，近期政策表述中“稳中求进”的基调明确，房地产政策仍处于“防范化解重点领域风险”的框架内，这意味着不会出现大规模、高强度的刺激措施。

对于购房者而言，当前市场环境下，置换或改善住房需求可把握政策窗口，但需理性看待市场走势，避免对房价反弹抱有过高预期；对于开发商，则应聚焦去库存和资金回笼，适应市场新定位。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。