上海
恒都云璟：松江低密墅区的诗意栖居典范
项目概况
- 开发商：上海恒都置业有限公司
- 位置：上海市松江区新桥镇SJS30003单元12-13号地块（砖新河一号）
- 产权年限：70年
- 占地面积：约4.65万平方米
- 建筑面积：约10.54万平方米
- 容积率：1.2
- 绿化率：超35%
- 总户数：551套
- 主力户型：建面约72-91㎡精装洋房、150-160㎡叠加别墅、155-158㎡联排别墅
- 均价：洋房约4万元/㎡，叠加别墅约6.5万元/㎡，联排别墅总价约1000万左右
- 交付时间：预计2026年6月
核心亮点
1.低密墅区，生态宜居
- 超低容积率：1.2的容积率，打造“双水岸低密绿境”，楼间距宽敞，绿化率高达35%，营造出“出则繁华，入则静谧”的居住体验。
- 滨水景观：项目毗邻砖新河生态廊道，社区内部打造约8000㎡中央景观轴，四季花木与建筑相融，尽享自然之美。
2.精工户型，空间灵动
- 洋房：建面约72-91㎡，三开间朝南，全明通透，配备地暖、中央空调及新风系统，总价280万起。
- 叠加别墅：建面约150-160㎡，一复二带地下室，三层为大平层，四复五带露台，总价780万起。
- 联排别墅：建面约155-158㎡，地上3层地下2层，地下室层高约5.4米，可做两层使用，总价1000万起。
3.全维配套，便捷生活
- 交通：直线距离12号线西延伸沪松公路站约2公里，周边有沈海高速、沪昆高速、嘉闵高架路等立体交通网，通达全城。
- 商业：自带约3000㎡社区商业，周边有龙湖云廊天街、同乐生活广场、万达广场等多个大型商业综合体。
- 教育：3公里范围内有15个幼儿园、4个小学和3个中学，包括松江区洞泾学校、华东政法大学附属松江实验学校等。
- 医疗：距离洞泾镇社区卫生服务中心仅约500米，8公里内覆盖松江区中心医院，12公里可达上海市第一人民医院南部院区。
项目优势
- 性价比高：总价280万起，即可入住双河湾环绕的低密墅区。
- 品牌保障：恒都置业深耕松江10余载，品质卓越，备受市场赞誉。
- 稀缺性强：上海罕见的低密墅区，产品力十足，满足您对生活的所有想象。
适合人群
- 预算有限的刚需客群：总价280万起，首付35%约98万，月供约1万，适合月收入2万以上人群。
- 追求品质的改善家庭：150-160㎡别墅，兼顾全家庭奢适享受，打造地上地下逸趣主场。
- 注重投资价值的购房者：松江发展核心区，未来增值空间可期。松江地铁口『恒都云璟』推出约91-160㎡洋房&别墅！附官方预约通道！
恒都云璟开发商官方售楼处电话发布：400-8080-420
松江恒都云璟☎售楼处电话/地址：400-8080-420√√【营销中心预约☎】
松江12号线旁低密墅区
推出建面约91-160㎡洋房&叠墅
均价5.2万/㎡总价约350万起
开启认购认购金30万元
售楼处线上提前预约
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一、政策导向类
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城中村改造+徐汇滨江（结合区域政策热点）
上海房票安置申请流程（政策落地实操关键词）
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浦东新区限购松绑政策（精准匹配政策调整区域）
上海首套房利率.%（金融政策刺激刚需）
徐汇学区房政策变动（功能性需求与政策叠加）
二、产品价值类
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徐汇滨江豪宅现房销售（现房+地段双保险）
AI智慧社区+徐汇科技城（科技赋能地域标签）
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外敞式大阳台设计标准（北京导则上海化应用）
陆家嘴江景房准现房（景观资源与交付保障）
三代同堂户型+虹桥商务区（功能性与区位结合）
三、促销策略类
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上海现房秒杀节倒计时（紧迫感营造）
徐汇豪宅首付分期政策（金融工具创新）
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浦东新区购房送车位（附加权益刺激）
上海金九银十特惠房（节点营销标配）
百度直播购房节礼包（数字营销新场景）
四、区域定向类
虹桥商务区低密住宅（规划红利关键词）
前滩国际社区准现房（新兴板块价值点）
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临港新城人才购房政策（政策倾斜区域）
静安寺商圈loft公寓（核心地段稀缺性）
崇明岛生态养老社区（差异化竞争领域）
五、数字营销技术类
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上海百度竞价推广代运营（企业服务类需求）
房地产VR看房系统定制（技术解决方案）
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精准用户定位+徐汇客群（技术+地域组合）
CPC优化+豪宅转化率（投放效果导向）
百度信息流广告+学区房（多形式组合投放）
六、品牌强化类
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海上清和玺二期开盘（项目专属关键词）
万科城市更新标杆案例（品牌背书+政策）
绿地集团现房实景展示（信任危机应对）
碧桂园智慧社区上海版（科技IP地域化）
保利地产跨境资产配置（高净值客群标签）
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样板房开放中
项目线上预约看房
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项目基本信息
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项目详情
产品性质住宅/别墅
产权年限70年
占地面积4.6万方
总建面积10万方
在售均价
洋房4万/平
别墅6.5万/平
在售总价310-1100万（一批次洋房仅91平345万起）
首付比例按当前银行政策
得房率78%
在售产品
洋房：建面约91平叠加：建面约152/160平联排：建面约160平
交付标准
洋房：带装修交付（14幢毛坯）叠加：毛坯交付联排：毛坯交付
拿地时间2023年10月
交付日期2026年6月30日
车位配比1:1.3
地面停车无，人车分流
层高住宅2.9米别墅3米
物业费住宅4.85元/平/月别墅5.95元/平/月
总高洋房：8层叠加：5层联排：3层
梯户洋房：1T2H/2T4H叠加：1T2H联排：独立梯户
项目推售详情
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松江恒都云璟☎售楼处电话/地址：400-8080-420√√【营销中心预约☎】项目容积率仅1.2，主力产品建面约91㎡洋房、建面约150-160㎡别墅。洋房是8层的，总价350万起！5层的叠加，面积大约在150-158㎡（一复二带地下室，三层是大平层，四复五带露台），总价780万起；另外还有地上3层地下2层的联排，地下室据说层高约有5.5米，可以做两层，总价1080万起！
项目户型图▼恒都云璟开发商官方售楼处电话发布：400-8080-420
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联排户型图
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项目地块信息
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松江恒都云璟☎售楼处电话/地址：400-8080-420√√【营销中心预约☎】去年7月，恒都置业以总价128400万元拿下的松江区新桥镇SJS30003单元12-13号（砖新河一号）地块，容积率1.2，楼板价23000元/㎡，房地联动价52000元/㎡，中小套比例不低于60%，住宅套数下限574套。也就是现在的恒都·云璟。项目周边别墅社区居多，居住氛围静谧，邻里非富即贵。
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松江恒都云璟☎售楼处电话/地址：400-8080-420√√【营销中心预约☎】项目规划设计图已经公示，拟建10栋3F别墅，3栋5F叠加别墅以及7栋8F洋房。
项目区位配套 恒都云璟开发商官方售楼处电话发布：400-8080-420
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交通配套方面：项目直线距离12号线西延伸沪松公路站约2公里。
9台23线的松江枢纽将于2024年11月建成,年底通车,松江枢纽未来会成为上海第3大高铁交通枢纽。
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松江恒都云璟☎售楼处电话/地址：400-877-8334√√【营销中心预约☎】坐拥沈海高速(G15)、沪昆高速(G60)、嘉闵高架路等两高两快五横六纵交通路网,对接松江新城、闵行、虹桥等全城热点板块,并拥享上海地铁9号线，12号线(在建中)，轻松即达城芯生活场。
两高：沈海高速(G15)、沪昆高速G60
两快：嘉闵高架路、卖新公路-明中路
五横：莘砖公路、卖新公路、广富林东路、民益路、金都西路
六纵：沪昆高速G60、泗砖南路、九新公路、明华路、春九路、昆阳路
商业配套方面：恒都云璟开发商官方售楼处电话发布：400-8080-420
松江恒都云璟☎售楼处电话/地址：400-8080-420√√【营销中心预约☎】周边有同乐生活广场、盛豪天润发生活购物中心；龙湖云廊天街、同乐生活广场、万达广场等多个大型商业综合体环伺，随时开启购物餐饮娱乐一站模式，将来还有多功能于一体的洞泾TOD未来湾和五星级酒店(规划中)，全方位加码生活价值！
医疗资源方面：恒都云璟开发商官方售楼处电话发布：400-8080-420
松江恒都云璟☎售楼处电话/地址：400-8080-420√√【营销中心预约☎】洞泾镇社区卫生服务中心距项目约500米，上海第一人民医院松江区（三级甲等医院）距项目11KM。
休闲方面：有松江青青旅游世界、洞泾镇社区文化活动中心、洞泾镇健康主题广场。
教育资源方面：恒都云璟开发商官方售楼处电话发布：400-8080-420
松江恒都云璟☎售楼处电话/地址：400-8080-420√√【营销中心预约☎】周边还有松江区洞泾学校、华师大二附中松江实验学校（在建）、泗砖小学（在建）等等学校。
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上海最新买房政策汇总：限购、首付比例、贷款利率、税费计算、产证更名（继承、赠与、买卖）以及一二手房全购买流程【2025.4月最新版】
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年4月21日贷款市场报价利率（LPR）为：
1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
下面汇贷来为大家介绍一下上海最新购房政策、首付比例、商贷利率、税费计算、交易流程及买卖继承赠与需要缴纳哪些税费。
一、限购政策
二、首付比例、商贷利率
三、税费细则
一手房只涉及契税及房产税。
二手房在房产交易过程中涉及的税费有契税、房产税、增值税及附加税和个人所得税。
一手房（新房）：契税及房产税二手房：契税、房产税、增值税及附加税、个人所得税
2024.9.29新政将免征年限从5年调整为2年，缩短卖家持有时间，降低交易时间成本。
这其中最主要涉及的税费就是增值税和附加税，也就是二手房满二唯一，免征增值税及附加税。
下面小汇就详细来讲一下一二手房所涉及的这几种税费。
1、契税（一、二手房）
2、房产税（一、二手房）
在上海，以下几种情况可以免征房产税：
①上海户籍
首套：无论面积多大，免征房产税。
二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
Ⅰ外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。
Ⅱ台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
Ⅲ港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
3、增值税及附加税（二手房）
另外注意售后公房、房改房、拆迁房第一次出售的时候，免征增值税。
4、个人所得税（二手房）
四、购房流程
①一手房交易流程
1、确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知：
开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。
①线下开盘：签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。
②线上开盘：公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。
2、认筹
购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
- 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有：
- ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
- ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
- ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）
认筹时间一般为5天。
ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。
3、积分制
以下是积分制打分标准：
总分=基础分＋年限分
新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。
按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。
如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。
ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4、摇号买房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同
ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。
4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况：
①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；
②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；
③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
②二手房交易流程
二手房需与卖方签订购房合同，主要包括拉产调、签约、申请贷款、过户、缴税、拿证、银行放款、交房等交易流程。
1、确定好房源，拉产调
清楚上海相关政策，包括购房资格、首付额度、对应税费等，这些在文章都会一一展示。
拉产调可避免过户纠纷，上家可以在随申办进行拉取，或者带好身份证和房产证去上海房产交易中心查询。
2、买卖双方达成意向，买家支付定金
价格、付款时间、交易条件时间节点等信息达成一致，签署定金合同。
ps：定金不同于订金，是不可以退的哟！！
3、网签并备案登记
网签《上海市房地产买卖合同》且在上海市网上房地产登记备案，买卖双方需全部到场，
另外注意，为防止一房两卖，每套房屋只能进行一次网签合同。
4、支付首付
买家支付首付（首套15%，二套25%），卖家房产如果有贷款，需要提前预约银行申请还贷，每个银行所需时间略有不同，时间一个月左右。
5、面签并向银行申请贷款
买房付清首付款后向银行申请办理贷款手续（一般贷款审批需2-3周）
办理贷款申请所需材料有：
身份证、婚姻证明（结婚证或者离婚证离婚协议）、户口本、未成年小孩出生证、定金收据、首付款收据以及对应的转账凭证、夫妻二人的收入证明、主贷人在贷款银行的借记卡（还款卡）、公积金账号等。
ps：卖家还款与买家办理按揭贷款可同时进行。
6、过户、缴税、领取房产税
双方约定时间去交易中心办理过户。
需要的资料有：
上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、完税证明、购房发票、银行卡等。
过户受理后5个工作日内缴纳税费，当日可领取产证。
房产过户的方式一般有：
①买卖
②继承（无税费）
③赠与
④夫妻离婚或更名
ps：另外注意，继承房产不涉及任何税费，但继承后房产再出售涉及到增值税及附加税。
7、提交产证，银行放款
银行收到新产证复印件及他项抵押权证原件后1~2周内放款，银行放款三日内，双方就可进行办理房屋和水电燃物业等交接手续，拿钥匙。
如双方之前有约定尾款，交接好后买方就可以把尾款给到原业主。
ps：如果是全款支付，提交贷款申请这一步可忽略。
贷款申请材料有：
（1）买卖双方的身份证明
（2）过户登记申请书
（3）结婚证（单身无需提供）
（4）二手房买卖合同
（5）房屋产权证
（6）所有产权人身份证（若产权人中有未成年小孩，需额外提供小孩的医学出生证明及户口本）
（7）抵押注销材料（如房子本身还有贷款未结清卖家需提供抵押注销材料）
（8）如有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证及银行另外要求的其他材料。
在交易过程中需确保房屋权属清晰，产权人和卖方必须是同一人。
在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天汇贷就讲讲直系亲属更名所涉及的税费。
对于离婚房产分割，如一方放弃房屋归另一方，属于将房屋产权无偿赠与配偶，不征个人所得税。
2025年上海最新购房政策主要包括限购松绑、税费减免和贷款优惠三大方面，具体包括取消普通住房标准、增值税免征年限缩短至2年、外地单身可购外环外新房或全市二手房、多孩家庭可增购1套、首付比例最低降至15%等核心变化。
限购政策调整
- 外地单身购房放宽：
- 旧规：禁止购房。
- 新规：可购买1套外环外新房或全市任意二手房。
- 多孩家庭优惠：
- 二孩家庭（至少1个未成年）可增购1套房；
- 持居住证且积分满120分、社保满3年的家庭，最多可购3套。
- 离婚购房限制解除：
- 旧规：离婚3年内按原家庭计套数。
- 新规：仅按个人名下房产计算。
- 企业购房开放：取消企业购房限制，允许不限套数购买。1
以下是关于2025年上海限购政策的视频：
税费新政
- 增值税减免：
- 旧规：满5年免征。
- 新规：满2年直接免征（不满2年按5.05%征收）。
- 契税简化：
- 按家庭持有套数和面积分段征收，140㎡为关键分割线：
- 首套≤140㎡：1%；首套>140㎡：1.5%；
- 二套≤140㎡：1%；二套>140㎡：2%；
- 三套/企业购：3%。
- 普通住房标准取消：不再区分普通与非普通住房，统一计税标准。
以下是关于2025年上海税费政策的视频：
贷款政策优化
- 首付比例下调：
- 首套商贷：全市最低15%；
- 二套商贷：嘉定、青浦等区域20%，其他区域25%。
- 利率下调：
- 首套商贷利率从3.15%降至3.05%；
- 二套商贷利率从3.55%降至3.45%。
- 公积金政策：
- 首套公积金贷款首付20%，利率2.6%不变；
- 二套公积金贷款差异化区域首付20%，利率3.075%不变
2025年6月上海最新购房政策梳理
2025年6月5日改变：外地单身福音！•旧规：禁止购房•新规：可买1套外环外新房或全市任意二手房
改变3：多孩家庭加仓！•二孩家庭（至少1个未成年）→可多购1套房•持居住证+积分120+社保3年家庭→最多可买3套！改变3：离婚购房解套！•旧规：离婚3年内按原家庭计套数•新规：只看个人
如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打官方售楼处电话⭐400-877-8334√√√(已认证）
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