北京买房：理清思路，购房建议1626

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我家女儿预计半年后办理完北京户口，准备买房，我家出资300万左右，男友家出资150万，合计450万。但看过西城学区房后感觉即便是贷款也很难买到中意的，毕竟两人工资加起来也不过三万不到。

所以我们现在有几个疑问：一，我们自己买一套不是学区房的，女儿收入低，我们可每月代还一万至1.5万按揭。以后再单独买学区房。二，合资买海淀的，按揭双方共担。但按照中介说法是能买到的学区都不如西城。三，合资买朝阳区的，750万左右能买到中意的，但学区就没有了。

A：

1、那要我建议的话就首先排除第二个选项了。因为中介说的对，即便是8/900万买到的海淀的，也大概率是居住体验不如朝阳，学区则不如西城。

而且就算学区还不错，也在至少7年之内用不上学位，却要承担相对低的居住性价比+溢价部分的保值风险，我觉得没必要，不如等孙辈上学前再考虑学区问题。

2、其他两个选项那就看自己了，其实就是您家单独买还是两家合伙买的问题，这是家务事儿，外人不好建议。

当然如果是我家遇到这种情况，会选择第一方案。因为您家首付达到300万了，再加上1.5万的按揭，那能买600万左右的房产了，在朝阳的选择不少呢。也就是您家单独买就能解决小两口居住问题，那就没必要合着买了，省的麻烦。

3、另外如果合着买，我建议是协商好房产份额的问题。一是您家出资多，二是因为这购房资格是您女儿的，也得折算价值。三是协商好婚后的按揭比例，最好是别让小两口掏钱了，都由双方父母承担，这样才好谈，要不然说不清楚。

仅供参考。

二

Q:

请问，我的当前情况：京籍，2孩，老大9月份上幼儿园。目前在大兴瀛海，有一套老破小20年买的，现在乐观预估能卖210，现在考虑改善兼顾一点学区，家庭收入不多，学区能选好一点的就尽量往好一点的选。

现在提前考察做准备，考虑总价350左右的两居，预计明年换房，我也知道以我这个情况给我选择的片区不多，所以想咨询一下以我当前的条件可以选择的片区或小区有哪些？章哥有没有建议的？

A：

1、瀛海，那可以看亦庄河西的北部啊，中信新城那一带。现在这里应该还没被划入亦庄学区，所以没有溢价。如果随着入学孩子减少这里被划入亦庄学区了，那就是单独的利好，没被划入也不吃亏。主要是你们大宝刚上幼儿园，还三年呢可以等，大概率划入亦庄。

350万的两居应该有，就是能选的小区不多，基本就是那几个保障房小区，看看是否觉得合适吧。

2、再离的近的那就是东高地了，丰台的强学区，小学本身就很好，而且航天子弟的学习氛围也好，再加上钱校，以成绩来说放到东西海也至少是中上。这里没有溢价，房子的性价比正常，加上学区就算高的了。

这里的房价更不高，350万甭说两居了，三居都有，就是也是老房居多，商品房的选择很少。让当地中介给找找房源吧。

3、其他的那就远了呗，比如丰台的北大地学区，本来溢价很高，但这两年十二中的政策调整挺大，没什么溢价了。以一小五小和丰二的水平来说也算性价比高的，如果能上十二中就算超值。这里350也能买到两居，就是全是老房，经适房都算房龄新的了，没有商品房。

4、其他没什么建议，再其他的就更远了，而且价格也更高。

仅供参考。

三

Q:

请问，本人无京户，父母也没有，前几年父母被中介忽悠用公司名义买下了一套公寓和一套商铺，总价230万元，目前价值仅仅150万，投诉无门，各个管理部门都互相推诿不受理，请问应该如何维权？

A：

1、如何维权？这先得证明是如何被中介欺骗或隐瞒了重要信息吧，如果没有证据证明不了，那我看是没法儿维权的，哪个部门也不会受理。

2、打个比方吧，这就跟前几年被“带头大哥”忽悠着买了股票的似的，赔了，然后找谁维权啊？就算是后来把带头大哥给制裁了，可跟风投资的赔掉的股票钱也没人赔偿啊。所以我觉得您这维权也很难，就算是证明了中介忽悠又能怎样？真的能给您赔偿吗？

而且话说回来，这是买的房跌了，如果涨了呢，您还会说中介忽悠吗？估计又该夸他们高瞻远瞩+手段高明了。

3、总之我没什么建议，顶多是建议索性止损的卖掉套现，其他帮不上忙。而且您这还是公司名义买的，更不太好出手了。

仅供参考。

四

Q:

我问房租的问题，我在北京租房十年了，今年应该是房租明显大幅下降，但是我的房子到期了，房东不降房租我就准备退租。但我找到中介要找房的时候，他们竟然串通房东都向上抬价而不是降价，甚至说人家房东都同意3500的中介硬生生给抬到4000多。他们垄断了整整一个小区的出租房源，让我们工薪族连个合适的房子都租不到，中介之黑完全体现了人性之恶，中介不除房地产市场将永无宁日。

A：

1、您到底是要问我什么啊？我既不是中介，也不管租房，而且最重要的我不是负面情绪的垃圾桶，您要是没问题的话就甭跟我说这些了。

2、而且我觉得您说的好像逻辑上不太合理，咱捋捋吧。北京整体的房租确实下降了，但并不算“大幅”，而也不是全部的小区都下降，而是降的小区多，涨的小区少。那万一您想租的就是要上涨的小区呢？股市大盘下跌的时候也有涨的啊，怎么解释？

3、房东不降房租，您也没找到更便宜的房子是吧？那如果就是小区房租整体上涨怎么办？您怎么证明这是房东和中介串通的结果呢？

4、如果真的是中介串通房东抬价，我只能说中介都是活雷锋了，为了房东的利益不惜损失自己的时间精力和提成儿。

按您说的，3500的房租涨到4000，房东每年可以多收6000块钱。而中介呢，他们只挣1个月的佣金，也就是多赚500块钱。而且具体的经纪人顶多拿一半，才多赚250，他们可真够250的。

毕竟如果是提价500块，对于原价来说就是上涨15%了，这可不是小幅度，而是大幅上涨。那要想租出去，得多费多少鞋和多少吐沫星子啊？结果自己才多赚250，让房东多赚6000，他们累不累傻不傻啊？

最主要的是全北京只有这一个小区吗？旁边的小区也是中介串通房东垄断吗？不可能吧，否则全北京的房租大盘也不会下降了。所以您觉得自己的逻辑有道理吗？合乎常理吗？

5、总之您这事儿我管不了，只是借题发挥几句而已，我觉得或许是您的思维没捋清楚吧。要不然再找个清净的地方想想，合乎情理了再发泄多好啊。

仅供参考。

五

Q:

请问，再麻烦您一下，再看看这几套西城的，也都是顶层，看看是否会漏水。如果不会，那是不是就应该好卖了。其实我们主要担心的就是保值问题。

A：

1、您这真是为难我了，甭说看户型图了，就是上了房顶儿我也看不出来是否会漏水啊。甚至说这根本就不是看的问题，而是漏水之后才能被发现的问题，无法预测也很难预防。您要是真担心，索性就买下之后重新铺一次防水，一套小房有2000块钱估计就够了。几百万的房钱都花了，这点儿钱就无所谓了，买个踏实。

2、但就算是不漏水，出手的时候一样挂牌期长，也就是流动性弱。这没办法，漏不漏水是个事实问题，而买房人是否接受是个心态的问题。在大多数人们的意识中，顶层漏水的概率就是高，无论您怎么说也很难让人相信。

3、保值方面我上次也说清楚了，您看的都是老破小占坑儿房的顶层，总价低，但“学区溢价的比例”并不低，同样是在30%左右起步。这部分的保值没人敢保证，只能看过了高峰期的政策了。

3、总之我帮不上忙，既不懂防水方面的，也不敢保证保值。

仅供参考。

借这话题说两句，这网友找我好几次了，每次都是总价不高的老破小顶层，每次都想让我帮他选出不漏水+保值好的。我不敢保证这个，也不敢帮忙。

上次我已经给他打了个比方，比如在人们的意识中，太胖就意味着不太健康，患病的概率高。确实有健康的胖子，但仍然很难被认可，就因为人们的意识是很难改变的。

上次这网友找的房子更便宜，老破小顶层+北向，问我是否好卖，是否能保值。我给比喻成一位大龄剩女，本身就不好嫁，然后还很胖+脾气不好，那就更不好嫁了呗。但您非得让我保证：离婚之后能很快再找个老公，然后还得给高额彩礼。

这怎么可能啊，反正我是不敢保证，只能看自己的判断吧……

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