绍兴城区老破大，置换旁边“第四代”新房，是好选择吗？丨ASK老裘

注：本文所述所有二手房价，在没有特别说明情况下，特指网上二手房交易平台挂牌价格。参考平台：58同城、安居客、绍兴E网二手房等

@铁头

你好，关于安置房还没有办理房产证，可以买卖吗

老裘

一般来说，安置房没有房产证，是不可以买卖的。

因为只有房产证才能确定房屋的权属，在没有房产证的情况下，即便签定了购房合同，买家也大概率无法获得房屋产权。

曾经还有案例，买家购入了没有房产证的安置房，后续安置房可以办理房产证了，需要卖家出面办理，卖家坐地起价要收几万的“过户费”。

所以没有办理房产证的安置房，购入风险是非常大的。如果你是买家，非常不建议你去购买。

@清晨

佳源广场现在多少一平

老裘

目前佳源广场整体挂牌价还在18000元/㎡左右，但实际成交价格已经比较低了。

佳源广场的地段位置不用多说，是非常核心的，而且现在苏宁广场正在复工，对佳源广场是一个很大的利好。再加上本身的佳源商业，它将坐拥双商业体。

同时还是绍兴目前少有，坐拥双地铁口的项目，现在就已经能通过地铁抵达柯桥、杭州、绍兴城区，还能直接进绍兴北站换乘高铁，出行也很便利。

小区自带鲁幼佳源园区，小学目前就读北小梅山校区，教育资源也比较优质。

自从滨江物业入驻以后，小区的环境和管理也比较好了。

就是小区的投资客较多，目前还有较大一部分投资客在出货。小面积会有的挑一点，大面积不太多。个别价格特别低的房源，是因为投资客急售，或者有各种情况，并不能代表小区整体。

只要100多万就能买到，对预算有限、看重地段的自住购房者来说，是非常好的选择。

@阿胖

裘老师好！儿子在文理上班，我想把风和苑二楼132平方房子（装修已20年）置换成春映堂前136精装房作为儿子婚房，这是否是较好方案？这个户型价格大概多少？还有我们比较喜欢屋心屋，不太喜欢边套，但听说136户型都是边套，如果是边套，是选东边套还是西边套较好？谢谢您！

老裘

风和苑的地段很好，旁边就是文理学院，和金帝银泰城隔河相望，直线距离不到300米。

不过小区本身房龄较大了，在产品上、居住体验上，肯定是不能和现在的新房相提并论的。

而且风和苑又都是大面积房源，属于二手房中比较难出手的“老大”房源，后续价格堪忧。

相较之下，隔壁的春映堂前有基本相同的地段条件，而且层高3.1米，配置进口三菱电梯、三玻两腔玻璃等，还有局部架空层、下沉式会所，建筑和居住品质都非常高。

所以把风和苑出手掉，置换成旁边的春映堂前，是比较明智的选择。

风和苑目前整体挂牌价在1.47万元/㎡左右，但由于户型面积较大、总价较高，所以价格要到1.2万元/㎡左右，才会有成交。

然后是春映堂前的一个情况，136㎡户型分布在1/3/4#（精装）和9#（毛坯），确实都是边套。

一般来说东边套价格会高一些，西边套则要考虑西晒问题。预算足够的话，肯定还是优先考虑东边套。但最终还是要根据价格，和你的居住偏好来判断。

@蚊太

问一下，已经在黄酒小镇买了120平的，未来该地段的发展如何，学区等

老裘

黄酒小镇板块的基本面还是不错的，有地铁口、有young街商业、有黄酒小镇文旅项目，靠近绍兴北站、杭绍台高速绍兴互通、绿云快速路等。

不过毋庸讳言，融创的资金问题，导致整个黄酒小镇配套建设暂时停滞。

但后续还是有可以看好的点的。

第一是绍兴持续投入“绍兴黄酒小镇”文旅项目，让其成为支撑起板块的价值锚点；

第二是随着黄酒小镇八号地块的亮相和入市，整个板块的基调会往上再提一提；

第三是目前镜湖，只有黄酒小镇所在的镜湖以西区域，还有成片的可开发土地。这也意味着这里还有发展的空间。

至于学区上，应该属于东浦街道中心小学、绍兴市锡麟中学。

@秦风

老师好，绸缎小区83平方米的房子90出头，可以买吗？我钱不多的，就想自己买套房子住住，也算有套自己的房子的。

老裘

绸缎小区位于柯桥轻纺城体育中心游泳馆北面，直线距离柯桥万达1.3公里左右，地段和学区都中规中矩。

小区目前梅园和桂园挂牌较多，房源都有一些年头了，户型、品质什么的都比较落后了，居住品质难以保证。

我的建议是，最好拉一拉预算，到100万左右的样子，这样就可以考虑诸如元垄华著、金地自在城这样的商品房小区了。

次新小区，居住品质会更高一些。而且周边有鉴水路地铁站、自在天地商业、在建中的王府井商业等，配套不断完善，生活也会更加便利。

@老师

保亿的湖风晓园和龙湖天汇，总价差不多，买哪个小区？

老裘

这两个项目，都位于镜湖的凤林西路板块，都是比较高品质精装交付。

区别在于，从微观地段上看，天汇的地段显然更胜一筹：更靠近天街、镜湖直江公园。

湖风晓园则更靠近浙师大附属镜湖小学。

然后天汇是有一部分大面积房源的，湖风晓园最大就只有118㎡左右。

总价差不多，首先考虑你和家人的居住需求和偏好。如果更偏好购物、热闹，可以选天汇，如果想门口不堵车，那就选湖风晓园。

如果都可以的话，那就选面积更大、楼层更好、楼幢资源更好的房源。

@dudu

你好，我想要把父母从老家接到城市来，预算在150万，想要面积大一点，至少是3房起步，帮我们带带孩子，目前我和老婆在安昌厂子里工作

老裘

目前安昌周边在售的新房有金樾玖著、天观福邸，买新房的好处就是可以申请柯桥青年安家计划，最高25万元补贴。

也就是说你预算150万的话，总预算最高可以拉到175万元，这样的话在金樾玖著和天观福邸，都还是有不少房子可选的。

比如金樾玖著可以买到106㎡的毛坯高层，可以做到3房。优势是现房，买了就可以装修，等待时间更短一些。

在天观福邸的话，可以买到117㎡的毛坯洋房，也是3房；甚至能够一够127㎡的4房户型。

@清晨

越城区鉴湖街道骆家葑什么时候会拆迁？

老裘

骆家葑确实进入过《越城区2024年土地征收成片开发方案》中，但是到目前为止，骆家葑还没有明确的用地规划。

在领导留言版中，越城区房征办也回复了：鉴湖街道骆家葑村并未被纳入2025年的房屋征收计划。

综合来看，近几年骆家葑应该不会拆迁。

@明天会更好

樾湖湾和旭辉怎么选？

老裘

樾湖湾和上河之城观萃，从地段上和价格上来说，都差不太多，这真的完全要看你和家人的居住需求和偏好了。

樾湖湾是24-32层的高层，目前已经全盘交付、现房在售，品质已经可以亲眼所见。由于楼间距较宽，所以有中央大草坪等丰盛园林配套。项目是精装交付，装标还可以。

上河之城观萃是16-18层的高层，目前还在建设中，项目是全装交付。距离在建中的水街距离更近、配套更丰盛，而且价格相对便宜些。

选择现房和品质的话，可以考虑樾湖湾；选择性价比的话，可以考虑上河之城。

你可以联系下住绍小助手，说一下你的具体预算和比较的房源，我们可以给你更精准详细的建议。

@zy的好朋友

你好老裘，我想咨询一下150万，想买个价低，之后也好出售的商铺您建议吗？一是想买个便宜的商铺自己也可以做做小生意，二来商铺适合投资吗？能不能给点建议和意见。

老裘

商铺的购买逻辑，和住宅是完全不一样的。

住宅我们都说要买到核心城市、核心地段，而商铺一般只要收益率足够高就行。

比如某些非核心板块，它的商铺在千人小区门口，人流量很大，收益率能跑赢大部分商铺，那就是比较成功的投资。

而且每一间商铺都需要具体分析，比如同一个小区的底商，头铺和尾铺的收益率差距也可能很大。

还有周边有多少商铺、业态如何、人流量如何、租金情况如何等等，这些都需要亲自去调研过才知道。

在现在这样的大环境下，能买到潜力好铺，难度是非常非常大的。

如果你有意向的铺子，可以找住绍小助手，我们一起帮你参谋参谋。如果真的是新手的话，还是不建议去入商铺。

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