百强县商业样本：SM泉州晋江、南安中骏世界城、石狮德辉广场，都很能打

城市商业

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 米娅

封面&头图来源 ·南安中骏世界城

文中图片来源 · 除特别注明，均来自项目官方

从福建倒数第二的穷困海防边城，到曾连续22年省内GDP第一、名震全国的工业巨人，泉州只花了三十多年。

巨变的背后，是强劲的县域经济生态体系。截至今年5月，泉州共有超110家上市企业，其中大部分为发迹于县域的民营企业，贡献全市80%的GDP和70%以上就业，形成“每5个泉州人中就有1个老板”的调侃，其中还有多个“传奇首富”。

涌动着活力与冲劲，泉州再次成为“全国百强县最高产的城市”。7月23日，2025年赛迪百强县市榜单上，泉州下辖的四县三市5个登榜，分别是晋江市（第4位）、南安市（第19位）、惠安县（第31位）、石狮市（第36位）、安溪县（第75位），超越苏州（4个）、南通（4个）、宁波（3个）。

泉州五大百强县的商业底色，有一些共性可寻。

• 产业端：“一县一链”，民企造城

泉州县域，“一县一链”。晋江有鞋服、食品、母婴用品等，南安有建材、制伞等，惠安石化、安溪光电、石狮纺织。2024年，泉州九大千亿产业集群总产值突破3.2万亿元。

与昆山的台资底色不同，泉州百强县产业依靠土生土长的民营帮，是典型“民企造城”生态。

• 需求端：质价比强，内外客群兼顾

一方面，“极致性价比”转变为“质价比”。原因是着泉州百强县产业腾飞、经济发展，中产和小康人群增多；同时，泉州县域商业项目年轻客群和年轻家庭客群占比普遍高达85%以上，多元化、个性化、尝鲜欲强。

另一方面，高品质商务消费强烈。这来自于一个复合群体：本地“老板群体”、归侨群体，因产业聚集带来的庞大商旅群体。

商旅人群往来密集，泉州商业项目异地客群占比普遍在20%以上。其中，厦门、福州客群数特别多，因很多企业把工厂留在县域以维持较低的生产成本，总部则迁到厦门、福州以获得更好的政策扶持、资源、视野。

• 供给端：现代商业起步晚，爆发快

1990年及之前，百货、街铺、专业市场主导泉州，消费场所传统而分散。民营经济起步后，短期内尚未转化为本地商业动能，距离泉州市区较近的晋江、南安居民品质型消费长期依靠泉州市区。

2000年之后，泉州进入现代商业综合体试探期，多个县城迎来首个现代商业综合体。石狮德辉广场于2005年1月率先开业，同年11月SM泉州晋江城市广场开业，往后南安水头跨世纪时尚购物中心等项目相继入市。

2010年前后，泉州商业进阶，竞争分流。县域产业集群成熟，形成‌人口红利‌、‌资本增值‌、‌空间重构‌三大传导机制，成为“产城商融合”沃土。于是，百强县商业开始“雄起”。

据赢商大数据，目前泉州共有存量商业45个、体量370.88万㎡。五大百强县存量商业项目25个、227.47万㎡，超泉州市区的17个、126.25万㎡。

综合来看，泉州百强县商业土壤都有相似之处：民营经济发达、产业集群化明显、主力客群多为本地老板、归侨、外来产业工人，但大多面临消费外溢至城区、海外现实，因此当地商业都有“把消费留在家门口”的使命。

以下，我们将以SM泉州晋江、南安中骏世界城、石狮德辉广场为样本，观察泉州百强县商业如何做本地化适配，向下扎根，向上生长。

01.

SM泉州晋江城市广场

晋江首个大型商业综合体，长红20年

百强县榜单上，论GDP排位，苏州昆山常居第一，泉州晋江第四。但论传奇色彩，后者毫不逊色。

“中国鞋都”、“中国茄克之都、“盛产首富”、“闽商精神摇篮”、被写进中央文件的“晋江经验”……泉州最富盛名、最被津津乐道的title，基本都出自晋江。

这座民营强县，培育了超33万户经营主体、10万家民营企业和50多家上市公司，拥有16个区域品牌、46个中国驰名商标，打造了1个超三千亿（鞋服）、1个超千亿（纺织）、2个超八百亿（建材、食品）、2个超四百亿（智能装备、医疗健康）和1个超百亿（集成电路）的产业集群。

紧扣传统优势产业集群，商业多点分布

2010年前后，鸿星尔克、安踏、特步‌、‌361°‌、‌匹克、利郎等“晋江系品牌”先后上市，晋江产业及经济规模、人口基数及消费需求急剧膨胀，宝龙、万达、吾悦等外来商业大玩家先后进入。

据赢商大数据，目前泉州五个百强县中，晋江商业发展规模领先。存量商业项目12个，体量超100万㎡，在传统优势产业聚集的中部和北部街镇，形成“多商圈分布”。

SM泉州晋江城市广场独占福兴路商圈20年，另有以吾悦为核心形成的吾悦商圈，以及宝龙、万达、阳光时代广场、中闽百汇晋江青阳商场扎堆的晋江商圈。

SM泉州晋江城市广场，长红20年

2005年开业的SM泉州晋江城市广场（以下简称SM泉州晋江），是晋江首个现代大型购物中心，也是SM集团首个位于县域的商业项目。

晋江是SM集团创始人、菲律宾华商领袖及首富施至成的故乡。以血脉乡情为根基，20年来，SM泉州晋江长红20年，离不开其因时制宜的经营策略。

开业之初，当地人仍习惯去泉州城区买东西。SM泉州晋江的核心目标是，“把消费留在家门口”，靠的是选址便利与一站式购物新模式。

项目选址福兴路，紧临晋江国际展览中心、新的晋江市政府、以及两大标杆住宅群华泰国际新城（60万㎡）、兰峰城市花园（22万㎡）。

图源：SM泉州晋江官方渠道

五层、建筑面积17.6万㎡，配备1700多个期间免费露天停车位（免费期自开业持续至2018年）,SM泉州晋江引入沃尔玛（2024年销售额居福建第二）、SM百货、麦当劳等主力店，形成“零售+餐饮+娱乐”全业态覆盖，终结晋江分散消费时代，启蒙当地人的品牌消费和体验式消费观。

2010年之后，晋江民营经济腾飞，当地消费升级需求明显。面对多向竞争，SM泉州晋江紧扣企业家、华侨群体、本土及外来年轻客群，确定品质化、多元化调改策略。

一方面，业态重组及品牌焕新。回应轻社交、慢节奏、多元化餐饮体验的强烈需求。引入星巴克（2013年），让“老板群体”、高净值人群的生活方式符号化。将原B1层的小餐及饮品业态，升级为“食侯”轻餐主题街区，让年轻客群也能享受慢生活社交空间（2018年）。

同时，升级人文关怀体验，放大亲子家庭体验。2014年完成全面软硬件翻新升级，母婴室设施一应俱全；2016年与晋江市政府共建新能源公交车站SM西站，提升市民出行便利性，强化项目综合竞争力；2019年重新规划双层超3.6万㎡家居建材空间，3F引入亲子主题空间“小小世界亲子主题街区”，集合儿童零售、培训、游乐、体验、餐饮于一体；4F打造吃喝潮玩天地，覆盖娱乐、体验、餐饮、小吃街区等。

另一方面，依靠“首店经济+体验迭代+数字化运营”再进阶。

首店经济力升级。引入晋江首家特斯拉、泉州首店浪琴、泉州首家周大福荟馆、潘多拉、福建首家levis高端定制店、晋江首家星巴克臻选店（原星巴克升级）等重磅首店，做实品质消费场。

深挖在地文化，深化情感连接。多次结合本土非遗木偶戏及闽南语等，开展主题推广活动，反哺驱动餐饮、儿童亲子、娱乐休闲等体验业态权重的显著增加，强化“城市生活枢纽”地位。

扎根晋江二十载，SM泉州晋江通过前瞻性战略调整与精细化运营，实现经营效益的持续攀升，展现出强劲的内生增长力：近三年里，年度日均客流比增保持5%-11%的健康增幅，核心会员活跃度达66%。客群则以“高粘性、高归属”为鲜明特征，其中超七成来自本地家庭及成熟会员，项目会员的年均消费频次高达区域均值的2倍以上。

这充分印证“深度本地化”的成功：当商业体真正成为市民的生活锚点、社交枢纽与文化归属，便构筑起超越客流数量的“主场护城河”。

02.

南安中骏世界城

长在县域的“一线城市商场”

相比晋江，南安声名比较低调，但也是举重若轻的产业枢纽，被称为“中国建材之乡”‌、“中国伞城”、“中国石材城”、“中国水暖城”等。此外，最知名的历史标签之一是，郑成功故乡。

2024年，南安全年GDP为1844.20亿元，同比增长7.1%。人均GDP为12.07万元，同比增长5.8%，在泉州县域内均排名靠前。南安的户籍人口（165.25万）大于常住人口（152.8万）。这是因为，不少人在外地生活，户籍仍留在原地。“离乡留户”人数虽无官方数据，但却能印证南安本地人归属感很重。

本地认同感强烈、消费力在线的南安，目前拥有4座存量商业，共计37万㎡。其中，真正改变当地消费和生活方式的，是南安中骏世界城。

2018年12月22日，南安中骏世界城开业，当天营业额表现强劲，客流32万人次，“感觉整个南安的人都来了”。

经营七年，南安中骏世界城从家庭型购物中心出发，逐渐转变为城市型时尚精致场，是南安城市消费地标、时尚潮流引擎。

赢商大数据显示，南安中骏世界城过往三年日均客流逐年提升。今年前7个月，日均客流约3.2万，较去年同期升23%。

据中骏商管财报，自2022年起南安中骏世界城出租率均在97%以上，是大泉州地区商业综合体的佼佼者。

家门口的“一线”购物中心

南安中骏世界城，是中骏置业布局全国的第三座城市级IP，南安首座全客层、全业态、全自持的一站式城市型购物中心。项目筹备之初，就是要做南安第一座真正意义上的现代化购物中心，既要做“家门口的购物中心”，又要提供“比肩一线的消费和体验”。

如此定位，一方面是因为当地日常买办仍依赖传统步行街、品牌级次与消费力不匹配；另一方面，2018年全民互联网社交渗透、电商普及度大增，百强县消费观念和视野充分接轨高线城市。作为南安大型一站式购物中心的补空者，南安中骏世界城必须起点高。

项目选址南安新区商务中心，整个综合体47万㎡（含中骏愉景湾大型住宅群），商业部分设购物中心、乐活天地街区，业态涵盖超市、影院、服装服饰、餐饮、儿童配套、休闲娱乐等，掀起南安人一站式消费浪潮。

图源：中骏商管官方渠道

做实归属感与先锋感，年化率15%稳住一线品牌

为了真正搞懂当地消费痛点，从项目启动、开业到后续多轮调改，都以接地气的市调为基础，招商紧扣首店经济、网红经济，做强差异化竞争优势。

通过市场调研了解到，南安当地人对各式时尚品牌需求强烈。于是，项目引进130多家品牌，70%首进南安。其中，星巴克的引入意义非凡，因为此前南安人“时常要从泉州等地方代购星巴克，数量甚至多达上百杯”。其他首店品牌，还包括万达影城、屈臣氏、耐克、Adidas、Levis、必胜客等，一举提升南安的“时尚浓度”。

图源：中骏商管官方渠道

南安中骏世界城始终坚持核心理念：下沉市场不要“大而全”，而要“精而准”。数次精准调改，南安中骏世界城的品牌组合能级，始终“放在一线城市的区域级项目中，也相当能打”。

2024年，中骏商管团队在针对大泉州的商业调研中，洞察到减少主力店面积、商业去中心化已成趋势。于是团队快速反应，对原主力店进行“瘦身”，主力店占比从原来的40%降到28%，为引入阿迪、特步等高能级运动品牌以及MLB、蕉下、耐克550等潮流运动品牌，共充足的空间。由此，组合出店铺级次完善、具备极强规模化与差异化优势的运动潮牌矩阵。

餐饮方面，招商运营团队深入研究本地客群的口味和喜好，找出那些既符合南安人口味、又具稀缺性的品牌。前期大丰收、太二、宋小谨、匠和风、火啫啫、湘南韵等一大波地方招牌、网红品牌入驻。后续保持动态品牌焕新，其中2025年再次升级，引进本来、达美乐、南越花市、掌勺虎、揽春山、云椿季等一线新锐、实力餐饮品牌。

南安中骏世界城招调有道的本质是，用硬核财务数保持对一线品牌的强吸附力，重塑品牌方对于县域市场的认知。

投资回报角度看，南安中骏世界城年化投资回报率超过15%，远高于“3年3%，6年6%，9年9%”的行业标准。

南安中骏世界城扎根当地七年，验证了一个公式：下沉市场的商业价值，等于精准品牌组合加极致运营。以此为核心理念，百强县也能长出时尚感拉平一线城市的商业地标。

03.

石狮德辉广场

石狮最大商场，亦为“石狮版胖东来”

石狮也是服装名城。相比晋江，石狮的服装产业更细分。

石狮全域有“中国校园服饰名城”、“首批全国纺织模范产业集群”等称号。 同时，产业街镇集群化明显：‌凤里街道-中国童装名镇，‌灵秀镇-中国运动休闲服装名镇，‌宝盖镇‌-中国服装辅料服饰名镇。

在泉州下辖四县三市中，石狮面积最小，仅188万平方公里，是晋江的1/4，不足南安1/10。

面积“迷你”的石狮，2024全年GDP为1302.36亿元，社零总额652亿元，人均可支配收入7.21万元，为三者最高。

“富有”的石狮人，托举起的四个购物中心，特色各异。13.9万㎡的德辉广场，是石狮最大的商场，也是老牌“全能选手”。石狮泰禾广场，有国际风情街区，是后生仔最爱的网红打卡地。狮城国际广场，社区型便利购物中心。世茂摩天城，是“石狮迪士尼”，全家都能玩。

这其中，石狮德辉广场多年来广受拥趸。慕名而至的外地人初次到来，都会为它平平无奇、中规中矩的外立面感到意外。

低调的外表，与其市场表现形成反差。赢商大数据显示，2023年以来，德辉广场日均客流稳增，今年前7个月，日均客流4.2万。

客群渗透方面，周边1公里、1~3公里、3~5公里的客群占分别为8.26%、24.73%、13.72%，表明德辉广场对本土客群渗透力很强，异地客群占比也高达24.36%。

硬控本土与外来客群的德辉广场，凭借强客群粘性、诚信口碑与社会责任感，德辉广场活成“石狮版胖东来”。其竞争力的本质是，“商业普惠性”与“运营精细化”共振。

不做奢华标榜，专注民生刚需覆盖

德辉广场走的是民生化经营路线。餐饮、超市、购物、健身、教培、电影院、数码城、儿童乐园、银行、免税店甚至还有药店、小卖部……承包小城生活的方方面面。如官方公众号上，那句轻飘飘的陈述，“吃喝玩乐，拿捏，it’s OK”。

餐饮以中档潮流品牌为主，如麦当劳、必胜客、霸王茶姬、喜茶、古茗、太二酸菜鱼、胖哥两、老佛爷、火啫啫、蛙喔、海底捞、海伦司、福建人气品牌大丰收等。

鞋服有少数中高端品牌如马克华菲，更多不是传统认知中的熟牌。这或许与本地纺织业发达以及德辉在服装领域布局有关。

七层纵向引流：

自有主力业态坐镇，穿插运动、餐饮、儿童亲子业态

德辉广场有400多家商铺，分布于七层楼——一般人很难逛完，但德辉自有一套引流和锁客窍门。

图源：石狮德辉广场官方渠道

一楼中庭黄金铺位是轻奢服饰、金银首饰，外围一圈是大众化餐饮、银行。

亮点在于，二至七层都有德辉自有主力店坐镇，共性是客流量大、全民刚需性强、粘性高，类似山姆、胖东来的自有品牌逻辑。

德辉超市是二三楼共有主力店。二楼搭配次主力免税店稳住客流，布局男女装、运动鞋服业态；三楼次主力店是德辉欢乐城，搭配家庭消费强相关业态，包括儿童零售、女装、家居床品、药房等。

四至五层，如同爬到半山坡，引流最难，但却被德辉经营成宝妈、宝爸的最爱。四楼是“女性淘宝式消费天堂”，把小孩放在德辉儿童乐园或其他乐园，自己去淘逛密密麻麻、不是大众熟知的特色女装店和儿童鞋服；五楼是“直男目的性消费圣地”，把孩子送去教培空间，自己去逛各式数码小铺。

对于“打到”六楼的人，技巧已经不太管用了，唯有吃喝才能对付。因此，全层都是餐饮，外加一个可应酬、可消遣的大型娱乐会所。七楼有自营左岸电影城（原德辉电影城，2011年改名），搭配密室逃脱、KTV、乐园及部分餐饮。

楼层布局另一大特点是，把运动户外、儿童亲子、餐饮这些大业态打散，安插于各楼层。运动业态为例，一楼有鬼冢虎，二楼有新百伦和回力，三楼有耐克、安踏、鸿星尔克，四楼有特步、匹克及儿童鞋服。餐饮、儿童亲子业态类似此理。无论哪种客群，去到哪儿都有得逛、有得买。

构建商户-顾客-政府“信任三角”，以公信力换消费力

2017年，以德辉广场运营公司为主体，联合商户党员共同成立德辉商圈联合党支部，织密“红色互联网”。德辉广场就是石狮“红色互联网”核心。

这里还有许多其他商场见不到的细节。常举办反诈宣传、防范非法集资等民生公益活动；中庭服务中心，接待寻求帮助者的是党员；场内店铺但凡挂有“党员经营户”牌匾的，就等于守法经营、照章纳税的可信赖商户。

下沉县域市场，是相对复杂的、不透明的。SM泉州晋江、南安中骏世界城、石狮德辉广场，都凭借先发优势与特色打法，验证了一条规律：不必非得做最高端的，不以“俯视”视角解构下沉市场，始终从当地需求痛点出发，是在下沉市场站稳脚跟的基础。

对此，SM泉州晋江有体系化的概括，可供业界参考：

• 深度本地化是灵魂：绝非简单复制一二线模式。必须沉下心，真正理解当地文化、消费习惯、家庭结构、产业特点，并将这些洞察融入选址、定位、招商、运营的每个环节。

• 长期主义是基石：县域市场需要培育和耐心，与城市共同成长。追求稳健可持续的发展，而非短期爆发。

• 精准定位与价值匹配：定期做好市场调研，清晰界定核心目标客群，动态理解县域消费者的核心需求（便利、品质、家庭、社交、性价比平衡），提供与之高度匹配的商品、服务和体验。

• 建立情感连接与社区中心： 超越单纯的交易场所，承载社交、休闲、文化、甚至公益功能，成为当地居民生活的一部分，才能成为他们的“生活中心”。

Hot video

热门视频