北京买房：理清思路，购房建议1625

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，家里俩孩子，大宝26年就要幼升小了，就学区房的问题，想听听您的意见和建议。目前家里两套房，一套是四环外限竞房春风和院，5年限售，27年才能卖。由于离爸爸工作地近，而且住起来还挺舒服的，也不太想卖。另外一套，燕郊福成五期一居室，婚前高点入的，到现在亏了一百多万了，那个后悔呀！由于用不上这套房子，一直想尽快出手但是有点犹豫，也想问问您的意见。

大宝26年幼升小，本来附近有个第五实验（建设的时候原本不叫这个名，想着高不高端的附近有小学还不错），但是现在人家不对居民招生，咱也进不去，同小区里大部分孩子被派位到了新发地小学（是否有京籍不详）。

我和孩子爸爸都是小镇奋斗出来的博士，这么努力才能落户北京，真心不能接受新发地小学。盘算了一下，手里可用的钱还有四五十万，足够在广外买个占坑房，比如荣丰2008，或者在其他学区买个占坑平房。但是到时候得拜托老人接送大宝（我自己工作单位在北五环外没法接送），爸爸上班前负责送二宝到楼下幼儿园，时间很紧张，未来三年也挺折腾。

也想过买个占坑房另外租房，或者先让大宝凑合着在附近上小学，等二宝29年上小学前再买学区房，同时让大宝转学。那时候可以把春风和院卖了买个更宜居的，也或者还是买占坑的另外租房住，占坑房快进快出，二宝入学后就卖掉，也规避了亏钱的风险。究竟怎么选，好纠结。

A：

1、燕郊的怎么说呢？算算租售比吧，到目前为止还是明显低于北京市区的。而房子是用来住的，如果自己住不上，租金又不划算，那常规建议是索性卖掉。

假定您是300万买入的吧，现在亏了100跌到200万了，跌幅30%多。如果想涨回这100万，那升幅就不是30%多了，而是50%。那如果燕郊要涨50%，北京得涨多少？至少不低于50%吧，但以现在的楼市行情，我觉得至少在短期内没可能。

2、第五实验早期当然不叫这名字了，那会儿的规划是拆掉四合庄小学+育仁里，然后把几个村子的村小合并到新建小学里。后来的第五实验是市级规划，当时还没出台呢。

现在第五实验的小学是只面对丰科园子弟，中学有对各学校的派位名额，得看运气。学校从家长反馈来说非常好，完全是名校打造模式，放到北京也是至少中上等。小学名额可以找找关系，花钱的话前两年的行情是小几十万吧，现在我不知道具体情况，更不知道找谁。

新发地小学无所谓京籍和非京籍，本来就是村小，和附近黄土岗、四合庄、六圈（丰八附小）、铁十一（葆台）等小学的性质差不多，都略低于银地家园的五小分校。当然，丰台五小银地也不算多强，和本校不是一个性质，算挂牌校。

3、双博士，那肯定不愿接受村小呗，妈妈群里都不好合群儿。我要建议是尽量争取第五实验吧，这学校的级别至少不弱于东西海中上等的小学，加上中学的话更不弱于广外的任何组合。

这具体的找朋友加入第五实验的妈妈群吧，聊聊就知道了，或者看看就知道了。教学模式大概率是会让大多数家长震惊的，是否接受看自己了。

4、广外买占坑儿房，现在的溢价率降了一些，但仍然在30%左右，3/400万的话有100来万的溢价，荣丰就很典型，简单算账就知道了。

接送方面一定考虑好，小学低年级无所谓，从高低级到中学就很重要了。这也最好在妈妈群里交流，别想的太简单，多参考过来人的经验教训吧。

5、占坑儿房+租房是常规模式，如果能换租的话更能占学区房的便宜。不过你们诺德的是新房，未必占便宜太多，毕竟有装修的损耗。

占坑儿房用完了学位就卖也是常规手段。但现在的政策是二宝可以跟随大宝一个学校，可如果二宝先在西城入学，大宝是否能转入同一所学校就不好说了，得看到时候的政策。如果不能，接送挺累人的。

6、我要建议还是尽量先考虑第五实验，学校的级别高，到目前为止的家长反馈也非常好。既然孩子爸爸是丰科园博士，那先看看单位有没有指标吧？如果有就争取，没有的话找找朋友试试。我听说是有成功先例，但具体的不敢聊，实在没辙再考虑广外吧。但说实话，广外的组合未必有家门口儿的第五实验强。

仅供参考。

二

Q:

请问，您有没有办理平房直管公房的朋友，能帮忙办一下变更承租人的手续吗？我的事情有点急，因为传闻我们***这马上就腾退了，而原来的承租人是我奶奶，现在还没办到我妈的名下。户口是在一起的，快30年了，我妈名下也没有任何的房产。

但因为我父亲也去世了，而我叔叔跟我们家关系不太好，所以虽然他从2003年就搬走了，但一直不同意我妈继承这套房，手续也就没法办。据说找人的话走手续也就一个多月，但我们现在就卡在我叔叔这里了，其他的都符合规定，您能帮忙找人吗？

A：

1、我完全不懂这种变更手续，也不认识任何人，实在帮不上忙。

2、而且在我看来，如果没有您叔叔或其他家庭成员的同意（公证），那恐怕没人敢帮忙。所以还是尽快跟叔叔协商吧，估计都是钱的事儿，能直接谈加钱就不是难事儿了。

仅供参考。

借这话题聊两句，直管公房变更（继承）承租人是个很麻烦的事儿，据我所知至少要有四个必备条件。

一是户口要在一起，也就是必须要在这套平房之内。二是得有共同居住的证明（居委会或邻居），好像至少两年以上才行。三是家庭（两口子）名下没有任何房产和交易记录。

四是最难的，就是必须征得原承租人所有家庭成员的同意，或者是让大家一起办理放弃继承权的公证才行。

现在这网友就卡在第四条了呗，他叔叔虽然早就搬走了，但很可能户口还在这间房的户口本上，而且理论上拥有继承权。那如果没有叔叔的书面承诺，这手续根本没法办。万一这边儿给办了，回头他叔叔给曝光了怎么办？那就全瞎了，谁敢啊！

而且这网友说“一个多月”就能走完手续，我觉得悬。反正按我所知的，手续齐全的也得三五个月，有瑕疵需要补交材料的，那折腾一年多两年的也不是新鲜事儿。反正我同学的亲戚家就办了快两年了，还没完事儿呢……

三

Q:

请问，这据说是2004年的报纸，假设当时家庭月收入1W左右，看怎么买这个中的房，实现财务自由。

A：

1、这问题问的，以2004年的1万收入就要实现财务自由，挺开脑洞的。

2、当年1万的家庭收入算比较高的了，正常也就5000块钱吧，每人2000多。当年我们给售楼员的底薪才800，2005年才涨到1000。

3、如果单纯靠正常买房是不可能实现财务自由的，尤其是平房不能贷款，不用杠杆就更没戏了。所以只能是炒房，而且还不能单打独斗，得跟我们开发商联手，快进快出的短线操作。

如果资金少的话可以炒经适房的指标，几万块钱就能参与，传说当年有人用10万赚了100万，然后被抓上报纸了。跟我们炒商铺也行，定金几万块钱，顶手费有时候能炒到几十万，2003-2004正是商铺最疯狂的时候，2006年之后就弱多了。

4、不过炒住宅的话2004年不是好年份，宏观调控相当严格，把上海等长三角城市都打的崩盘了，除了杭州之外全部暴跌。当时是上海发烧，全国吃药，北京的楼市因此也不太景气，直到2005年下半年才真正开始上涨。

或者说如果是2004年炒房，那最好去上海杭州，那才是温州炒房团的主场，相当的疯狂。当时的北京没什么行情，下跌的楼盘倒不少。

5、总之当年要想多赚钱就是炒房，反正也没有限购，而且还可以不过户的倒买倒卖。以2006-2007年的行情吧，我同事用50万开始炒，什么都参与，一年时间赚了500来万，只不过2008年崩盘之后又赔回去不少。2009年又成了暴发户，到2012年又大崩盘，剩了多少利润我就不知道了。这东西就是跟着周期炒作，跟对了就发财，跟错了就倒霉。

仅供参考。

四

Q:

我想请问，我现在住在晓月苑三里五层三居，我想换到银海星月三层两居，你觉得性价比高吗？

A：

1、性价比，那算算账呗，用租售比来进行比较。有可能差不多，但我认为是至少没提高，大概率是降低了一些。

这道理很简单，在同一个板块内，如果居住体验上升，那居住的性价比一般都是下降。甘蔗不能两头甜，只能是适当取舍，看自己更重视哪方面了。

当然这差距不会大，估计也就是10%左右的事儿。而且这么换房，从居住角度的性价比应该是上升的，下降的只是租售方面的经济性价比，也就是租金收益率有可能下降一点儿。

2、另外房子是用来住的，为了改善就没必要纠结什么性价比，自己喜欢就是最好的。这就跟讨老婆似的，越漂亮的或许彩礼越高，从性价比来说不如糟糠之妻，但自己喜欢就是最好的。

仅供参考。

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