科慧花园，二手房当仓库？

这两年二手房市场价格一路走低，以郊区为甚。

今年以来，增城朱村科慧花园房价已经跌破1万/㎡，一套低楼层北向三房卖出8912元/㎡的价格，另一套中楼层北向卖出9997元/㎡。

当然，也有人不甘心低价出售，毕竟前几年都是真金白银买回来的。但卖房的人太多，竞争一大，自然就是价低者得客户。

所以，有些业主卖不出去就只能租，没租客怎么办？那就租给有需要的人，比如做仓库或者培训课室。

在贝壳的二手房中显示，科慧花园一套标明“全新未入住南区四房”，118㎡挂牌总价148万、单价1.2万/㎡。

从内部摆设看，虽然符合全新未住人的摆设，但里面却是另一番景象，客厅和卧室堆满了货物和未包装的纸皮箱，卧室还有货架。

楼主猜想，业主可能之前就租给人当仓库，现在租约到期或业主想卖了，租客为配合业主出售看房，所以货物一同被拍了进去。

从照片可以看出，这房子还挺新的，由于科慧花园是精装修交付，天花板藏光、客厅亮面瓷砖、卧室木地板，这么精美的房子拿来当仓库真的可惜了。

图源@贝壳

在贝壳的另一套在售三房中，业主曾经租给机构/私人做培训课室，从墙上贴画和小书桌、小椅子可以判断，服务对象可能是小朋友、小同学。

图源@贝壳

在照片中，还能看到曾经的争辉榜，看哪个小朋友拿大拇指最多，谁就有奖励。这种纯住宅的出租房，允许作为培训上课的场所吗？

楼主查阅了一下，根据《民法典》第二百七十九条，业主不得随意将住宅改变为经营性用房；若用于培训等商业目的，必须征得所有相关业主的一致同意。

假如场地满足培训课室的特定建筑标准，还得必须办理相关证件、确保不影响周边住户，这些都有待商榷。

图源@贝壳

不过还好，现在我们看到的是，业主已经将这套房出售，没有继续作为培训课室。

有些可惜的是，这么干净的墙面就被红红绿绿的贴纸贴上了，估计下一个买家。看到也是直摇头。

图源@贝壳

根据贝壳统计，科慧花园目前在售296套，挂牌均价1.5万/㎡，成交均价1万/㎡。由于挂牌房源多，导致房源之间互相压价，挂牌期望价与真实成交价有5000元/㎡的差距。

在近三年的小区价格走势中，科慧花园从2023年第一季度开始才有成交记录，最高成交纪录出现在2023年第一季度，均价为1.93万/㎡，由于刚放开二手房限售，当时成交量是最低的。

成交量最高出现在2024年第四季度，共35套。直至2025年第二季度，成交量为22套，成交均价1.15万/㎡。

回溯过去，以科慧花园为代表的朱村板块的兴起，少不了21号线的推动。

21号线是连接天河、黄埔与增城三区的地铁，贯穿科教城板块、知识城板块、科学城、天河公园多个重点发展板块，是东部置业者最为依赖的一条“进城线”。

21号线在增城设有增城广场、钟岗、山田、朱村、凤岗、坑贝、中新7个站点，沿线有十多个已售/在售新项目。

2009年至2019年，在地铁东进过程中，催生了多个楼市置业热门板块，交通要素在其崛起过程中占据绝对引导地位。

增城沿线房产在2019年达到顶峰，十多个新项目同一时期进入市场，吸引了天河、黄埔众多中产到增城二次置业，推动21号沿线众多地铁盘价格快速飙升。

朱村/图源广州增城发布

根据克而瑞数据，自2015年起，朱村板块合计网签成交约3.2万套新房，2015年的朱村新房均价不到1万元。在地铁21号线开通前，板块内以科慧花园为代表的不少楼盘突破2万元，直奔3字头，2019年的网签售价达到了2万/㎡。

时隔五年，朱村新盘重回1字头，而这里的价格就像多米诺骨牌效应，一个盘比一个盘低。

不过，科慧花园依然是增城朱村小区榜的王者。