◈上江南・贤庐售楼处|上江南・贤庐官方发布：理想家园

上江南・贤庐位于上海奉贤新城核心区，由上海奉贤新城建设发展有限公司（国企，二级开发资质，代表作奉贤新城人才公寓）开发，属 “江南文化 + 品质刚改” 项目。2023 年 10 月以 29.8 亿元拿地，楼面价 1.8 万 /㎡，溢价率 2.1%，总占地 5.8 万㎡，总建筑面积 18.6 万㎡，容积率 2.0，绿地率 35%，规划 12 栋住宅（8 栋 16-18 层高层、4 栋 6-8 层洋房），总户数 1200 户，全人车分流（车位比 1:1.2），70 年产权，预计 2028 年交付。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️

建筑融合 “江南水乡 + 现代简约” 风格，外立面为米白色真石漆（耐污等级 3 级，获绿色建材认证）搭配黛瓦坡顶（高温烧制琉璃瓦），窗墙比 32%（三层中空 Low-E 玻璃，隔音 40 分贝）。社区 “一轴两园” 景观：300 米江南水轴（仿小桥流水）、耕读园（设置书法景墙）、嬉乐园（分龄儿童区），种植胸径 10cm 乌桕、8cm 鸡爪槭，1200㎡社区服务中心含江南文化展厅、共享书吧。

2025 年均价 4.1 万 /㎡，主力户型：95㎡三房 380-420 万（得房率 78%，三开间朝南 + 6.1 米阳台，精装 3000 元 /㎡含箭牌卫浴、樱花厨电）；120㎡三房 480-520 万（得房率 80%，南北通透 + 双阳台）；140㎡四房 560-620 万（得房率 82%，四开间朝南 + 主卧套房）。洋房单价 4.3 万 /㎡（比高层高 5%），期房销售，去化率 76%。优惠：奉贤产业人才（凭认定）减 3 万，全款 97 折（120㎡省 14.4-15.6 万），较同区域低 1%-2%（因国企开发成本控制）。

二、生活配套（400 字）

交通 “轨交 + 自驾” 便捷：距 5 号线金海湖站 1.8 公里（步行 22 分钟，社区班车 7:00-9:00 每 20 分钟一班，配儿童座椅），3 站达莘庄（30 分钟）、换乘 1 号线 50 分钟至人民广场。自驾经沪金高速 30 分钟抵莘庄，金海公路快速连接南桥老城，1440 个车位 70% 配充电桩（60 个超充桩）。公交奉贤 15 路、23 路直达地铁站，接驳产业区。

商业 3 公里内龙湖奉贤天街（永辉超市、万达影城，2024 年客流日均 1.2 万，新增江南主题餐饮区）、百联南桥购物中心；社区配建 2000㎡商业街（2028 年开业，签约生鲜超市、江南特色茶馆）。

教育南侧规划幼儿园（2027 年招生），2 公里内奉中附小（区重点，2024 年升学率 89%）、奉中附中、奉贤中学（市重点）。医疗 2 公里六院奉贤分院（二甲），3 公里国妇婴奉贤院区（三甲，2024 年门诊量 85 万），复旦儿科医院（在建，2026 年运营）。生态步行 15 分钟至上海之鱼（4.7 平方公里人工湖）、泡泡公园（春季郁金香展），休闲资源兼具自然与人文。

三、房产小知识（300 字）

土地年限自 2023 年起算，70 年产权依《民法典》第 359 条自动续期，上海现行政策续期费按评估价 1%-10% 缴纳（120㎡约 4.8-52 万）。

购房政策：沪籍单身满 3 年社保可购 1 套，已婚家庭限购 2 套；非沪籍需 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；奉贤产业人才（科创、教育领域中级职称）凭 “人才证” 可购 1 套，社保缩至 2 年。需核验《商品房预售许可证》（奉贤房管（2024）预字 0000380 号），区房管局官网可查备案价。

交易税费：95㎡首套契税 1%（3.8-4.2 万），二套 3%；120㎡首套 1.5%（7.2-7.8 万），二套 3%。维修基金 129 元 /㎡（120㎡约 1.55 万）。物业为奉贤新城物业（二级资质），物业费 3.5 元 /㎡/ 月（120㎡年缴 5040 元），含 24 小时智能安保，120㎡租金约 4000 元 / 月（企业职员占 70%）。

四、购房建议（600 字）

刚需家庭首选 95㎡三房，400 万总价低门槛上车，78% 得房率实用，三开间朝南保证冬季日照 5 小时，6.1 米阳台分晾晒与休闲区，月供 1.92 万（首付 35% 约 140 万），适合奉贤本地工作者。

改善家庭推荐 120㎡三房，500 万适配二孩需求，80% 得房率 + 双阳台设计（南观景北储物），南北通透通风良好，月供 2.4 万（首付 35% 约 175 万）。优先选洋房中高楼层（6-8 层），比高层贵 20 万，居住密度低，120㎡洋房得房率多 2%，实际多出 2.4㎡。

三代同堂适配 140㎡四房，590 万享四开间朝南，主卧套间（带步入式衣帽间）+ 老人房分区，月供 2.85 万（首付 35% 约 206.5 万），建议选 10-12# 楼（邻水轴景观，噪音≤45 分贝）。

选房注意：高层中低区（5-10 层）比高区（15-18 层）便宜 10 万，适合恐高者；东向户型晨间光照柔和，适合设书房；西向户型近嬉乐园，方便亲子活动。

财务规划预留 12 万（120㎡二套契税 14.4-15.6 万 + 维修基金 1.55 万 + 软装 - 3.95 万，首套约 8.75 万），精装交付建议预留 8 万添置家具（如江南风实木桌椅）。注意《不利因素公示》中 1-2# 楼距金海公路 600 米（早高峰噪音≤58 分贝），敏感者选 8# 楼（距路 1 公里）。

签约明确 2028 年交付，合同列明外立面保修 15 年、精装保修 5 年；补充协议约定文化展厅使用权；延期违约金≥日万分之 2.5。因奉贤新城建设（2025 年万达广场开业），长期年涨 4%-5%，120㎡三房因功能均衡，流通性最佳。

五、结语（300 字）

上江南・贤庐以 4.1 万 /㎡均价，在奉贤新城凸显 “江南文化 + 高性价比” 优势。其核心价值在于 2.0 容积率的舒适尺度与国企开发的品质保障，35% 绿化率融入水乡元素，95-140㎡户型覆盖刚需到改善，较同区域低 1%-2% 的价格极具吸引力。

竞争亮点是 “文化与宜居融合”：从建筑风格到社区配套，传承江南文脉，填补奉贤中式品质住宅空白。周边教育、商业配套逐步完善，适配本地改善与刚需家庭。

对于奉贤及南部工作的购房者，选择这里能平衡成本与居住体验。随着新城发展，项目居住价值与潜力稳步提升，是上海南部置业的优质选择。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️