上海“商务楼宇更新提升”，并不是简单的“商改住”！

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楔子

前两天，上海市出了一个关于推进商业楼宇更新提升的文件，我仔细的学习了一下，并查阅了一些资料。

上海的办公楼空置严重，我是略有耳闻的；但空置率严重到这个程度，是我没想到的。

而这个新出的文件就是希望通过对商业楼宇的更新改造，植入新的功能，让这些闲置的资产能够盘活起来。

但网络上却到处充斥着“商改住”的传闻。所以 今天这篇文章就来聊聊“商业楼宇更新改造”这个话题！

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定义

首先我们来了解下商务楼宇的定义，不然都不知道说的是啥。

根据国家标准《 楼宇经济术语 》定义：商务楼宇是为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑。

国家标准《商务楼宇等级划分要求》将商务楼宇划分为三个等级，从高到低依次为超甲级商务楼宇、甲级商务楼宇和乙级商务楼宇。

从这里看，就是我们俗称的“写字楼”的概念！

所以商务楼宇并不是一种新的建筑形式，而是伴随楼宇经济发展的衍生概念，只是为了界定楼宇性质。

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现状情况

政府出文件一般都是有的放矢的，所以我们先来看看上海的商业楼宇现状情况吧。

数据显示，上海作为全球最大的办公楼市场 ， 拥有超1万栋高层楼宇。

截至2024年第三季度，上海甲级写字楼存量高达1700万平方米，但空置率超过20%。

一、20%是整体的空置率情况，具体到各大商圈如上图。

比如说我们熟知的陆家嘴商圈空置率：12.9%，南京西路商圈空置率：13.0%，最离谱的是北滨江商圈空置率：55.7%。

在来看看趋势情况，从2020第四季度和2025年第二季度的空置率对比来看，一半以上的商圈空置率都是在上升的，这可能就是政策出台的原因。

二、除了空置率高之外，上海写字楼的租金情况也不容乐观。

高力国际研报显示 ， 2025年第二季度上海写字楼空置率环比上涨0.4% ， 平均空置率升至21% ， 上半年累计租金降幅高达4.4% ， 仅6.2元/㎡/天 ， 是十年内的最低水平 。

三、更让人头疼的是，还有源源不断的新写字楼涌入市场。

按照预估，今年上海约88万方的新写字楼入市 ， 下半年将有约60万方陆续投放 ， 巨大的供应量将加剧空置压力并进一步压低租金。

四、商业楼宇同样面临“老龄化”问题。

按照我国规定商办类土地最长使用年限为40年及50年 ， 到期后如何续期还未出台相关规定。所以很多使用了30年以上的老旧商务楼进退两难，到底是花重金改造还是得过且过呢？

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政策学习

以下是我的一些学习心得，为了让个人解读不变成“误读”，所以我会将原文也附在下方。

一、阐明了商业楼宇更新提升的目标：促进商务区能级提升和功能集聚。

提升主体商务区综合功能、空间品质和服务能力，积极引入优质企业，加强主导产业，提高商务楼宇主体业态集聚度和首位度，彰显商务区特色功能和标识品牌。

二、分门别类的列举了商务楼宇允许改造的功能。支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态。

在城市主中心、副中心区域，

强化核心功能，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能；根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。

在地区中心区域，

培育商务楼宇地区特色，强化职住平衡，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。

在社区中心区域，

强化社区活力和开放众创功能，打造共享空间和创新街区；引入初创众创企业，补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。

三、明确了楼宇改造要执行的消防标准是现行标准。

存量商务楼宇改造升级应以保障安全、保护环境为底线，落实城市更新相关规定，用好“三师”联创机制。在不改变使用功能、不增加建筑面积的情况下，宜执行现行工程建设消防技术标准，但不得低于原建造时的工程建设消防技术标准。

四、明确了改造过程中建筑面积增加的处理办法。

在相邻街坊间增加的规划允许的空中连廊、增设符合建设工程规划许可豁免规定的建（构）筑物、因采用高于现行标准的绿色建筑技术并达到相应技术要求而增加的外墙面积，可按照规定不计入容积率。

对商务楼宇提供公共空间、公共服务设施、交通设施、市政设施等公共要素的，可按照城市更新相关规定，增加相应的经营性建筑面积。

涉及补缴土地出让金的，在土地价格市场评估时，应综合考虑土地取得成本、公共要素投入成本贡献等因素。经区政府决策，土地出让金可按照相关规定在缴清期限内采取分期方式缴纳。

五、明确了装修审批流程。

建筑面积在500平方米以下（总投资额在100万元以上的除外）且不涉及用途转换的商务楼宇简易装修工程，可不申请办理施工许可证，实行所辖区域属地备案和开工信息报送制度。

六、明确了改造后不能分割销售的情况。

严控分割销售。从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让，确保产权边界清晰。对于已分割销售和分割租赁的，应完善全周期合同管理，加强统一监管。

七、支持一定时期内商务楼宇功能兼容转换。

在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，存量低效商务楼宇保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，允许在一定时期内兼容相关业态。具体兼容业态和年限经更新主体评估并经区政府决策认定后实施，年限不超过15年；建立全周期合同，实施后以楼宇更新后的功能业态进行监管。

八、明确了可以增加完善商务楼宇配套服务的功能。

鼓励对存量商务楼宇围绕数字智能和低碳生态实施更新改造，完善就餐、停车、党建服务等配套设施。结合入驻企业需求，利用商务楼宇地下空间、大堂等公共区域，以嵌入方式配套餐饮、运动休闲、共享经济等小型服务设施。

对在不动产权证书未单独记载的商务楼宇大堂等空间引入咖啡茶饮、超市零售等业态的，办理营业执照时可提交办公楼不动产权证书和房屋调查机构出具的房屋土地权属调查报告书或测绘报告作为产权证明。

九、可以整合周边的人文景观资源。

高效整合商务楼宇及其周边蓝绿环境和历史文化资源。蓝绿景观资源应与商务楼宇充分衔接，活化利用历史文化资源，导入高品质文化商业休闲等功能。

搭建多元消费场景，实现各类公共服务水平升级。鼓励商务楼宇底层和附属空间开放，支持商业外摆、开放空间休闲活动和都市夜经济。

十、可以积极探索主体权益归集方式。

针对商务楼宇所有权、使用权、经营权相关归集难题，因地制宜通过多种方式开展商务楼宇更新。包括但不限于以下方式：对建筑质量较差、功能业态混乱、具备收储条件的楼宇，可通过房屋产权协商收购完成产权归集后实施更新；对市、区机关事业单位或国有企业持有的房屋，可采取国有资产划转方式，实施统一改造和经营；对房屋产权相对集中，权利人有更新意愿和能力的，可由权利人实施自主更新；对保留基本现状的房屋，可开展局部修缮或业态调整更新；更新实施主体可在签署长期租赁协议实现房屋使用权归集后，自行或委托其他运营主体开展更新改造和经营。

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隐忧

虽然我在文件中看到了“适当增加服务公寓和人才公寓”的字眼，但是对于空置率居高不下的业主们来说，公寓可能更好出租、更好卖，那为什么不呢？

这有没有可能变成大家一窝蜂的大干快上，进而会扰乱到正常的住宅市场吗？

其实，最近 上海市中心写字楼改造成高端公寓的新闻也是屡见不鲜。

比如信达地产持有的静安区南京西路CBD办公楼信达大厦 ， 就将斥资2.6亿元改造为公寓业态为主进行运营 。（如下图）

再比如说申能集团和金外滩集团合作 ， 将黄浦的美欣大厦改造为苏河美欣公寓 ， 提供230套保租房。（如下图）

除此之外，静安中兴路板块的聚源大厦将改造为博邻行政公寓；杨浦新江湾版块的星汇广场将改造为可遇 · 新江湾 。

当写字楼改成公寓后，其实大家最关心的是“能不能办产证？”的问题。如果是租赁式的公寓，可能不涉及这个问题，但有些项目却是奔着销售去的，就绕不开了。

而从现在的文件来看，改造后分割的公寓应该是办不出小产证的！ 所以商务楼宇改造而成的分割公寓，购买的时候需要谨慎了。

商业楼宇改成公寓后入市，对正常的住宅市场销售可能影响不大，但是对于租赁市场一定会带来巨大的冲击！

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结束语

上海通过 “15年期限+分区管控+产权归集门槛+严控分割” 四重约束，确保商务楼宇更新以提升城市功能为核心，租赁住房仅为低效楼宇在特定区域的转型选项之一。

未来市场可能会出现核心区优质公寓的供给增加，但不会出现大规模无序“商改住”的浪潮，一窝蜂的“商改住”现象应该也不会出现。