安置房卖家拒交房，买家起诉获返款，北京律师解读

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北京丰台区一起安置房买卖纠纷中，林浩通过网络认识赵娜，先后支付 38.79 万元购房款及 3653 元取暖费，约定购买赵娜名下拆迁安置房。但赵娜拿到入住通知后拒不交房，林浩提出解除合同，赵娜口头同意却反复拖延退款。最终法院判决确认合同解除，赵娜需返还全部款项并支付 23.78 万元违约金、5 万元律师费。此案为 “拆迁安置房买卖”“合同约定解除”“违约赔偿” 提供了典型参考，也给购房者提了醒。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：林浩（六号房屋买受人，已支付部分购房款及相关费用）

被告：赵娜（六号房屋出卖人，拆迁安置房所有权人）

第三人：甲公司（拆迁安置房开发企业）

（二）交易背景与核心争议

赵娜因 2017 年 “南苑棚户区改造项目”，获得两套拆迁安置房，其中一套为六号房屋（位于北京市丰台区）。2022 年，林浩与赵娜通过网络相识，赵娜称有意出售该安置房，双方先达成口头协议，后于 2023 年 6 月签订书面合同，核心时间线与争议如下：

1. 交易关键节点

2022 年 6 月 - 2023 年 5 月：林浩按口头约定，陆续向赵娜转账，双方约定 “若签订正式购房协议，款项转为购房款；若未签订，款项视为借款”。

2023 年 6 月 5 日：林浩（买方）与赵娜（卖方）签订《南苑村房屋买卖协议》，约定：

六号房屋成交总价 118.9 万元，过户税费全部由赵娜承担；

付款节奏：签约当日付 30%（35.67 万元），收房后 3 日内付 40%（47.56 万元，可经赵娜同意调整），过户后付剩余 30%（35.67 万元）；

交房与违约：赵娜需及时交房，逾期 15 日内按总房款日千分之一付违约金，超 15 日林浩有权解除合同，赵娜需付总房款 20% 违约金，并承担林浩的律师费、诉讼费等维权开支。

当日，赵娜出具手写收条，确认收到林浩支付的 30% 购房款 35.67 万元。

2023 年 8 月 10 日：甲公司向赵娜出具《入住通知书》，通知其于 2023 年 8 月 21 日办理六号房屋签约及入住手续，赵娜随后将通知书及物业费收据发送给林浩。

2023 年 8 月 - 2024 年 8 月：林浩多次催促赵娜办理房屋交接，赵娜拒不配合且频繁失联，仅在 2023 年 11 月 8 日前收取林浩额外支付的购房款 3.12 万元（累计付款 38.79 万元）及物业取暖费 3653 元。

2024 年 8 月 15 日：林浩通过微信告知赵娜 “因逾期交房，解除《南苑村房屋买卖协议》，主张 23.78 万元违约金（总房款 20%）”，赵娜回复 “收到，周二前先转违约金”；后续林浩多次催促退款，赵娜以 “卡能用了”“周五前给齐” 为由反复拖延，最终未支付任何款项。

2. 原告诉求与被告态度

林浩诉求：①确认《南苑村房屋买卖协议》于 2024 年 8 月 15 日解除；②返还购房款 38.79 万元；③返还物业取暖费 3653 元；④支付违约金 23.78 万元；⑤赔偿律师费 5 万元；⑥诉讼费由赵娜承担。

赵娜态度：经法院合法传唤无正当理由未到庭，未答辩、未举证、未质证，视为放弃相关权利。

（三）关键事实与证据

林浩提交的关键证据：

《南苑村房屋买卖协议》及手写收条：证明双方交易约定及赵娜收款事实；

银行转账记录：证明支付购房款 38.79 万元、取暖费 3653 元；

甲公司《入住通知书》：证明赵娜已具备交房条件却拒不履行；

微信聊天记录：证明赵娜同意解除合同、认可违约金金额却拖延退款；

律师费转账记录及发票：证明因本案支出律师费 5 万元。

无争议事实：

六号房屋为赵娜拆迁所得安置房，甲公司已通知其办理入住；

林浩已按约定及后续协商支付相关款项，赵娜未交房、未退款、未付违约金；

双方微信沟通中，赵娜明确认可 “解除合同”“支付违约金”“返还房款”，但未实际履行。

二、案件分析

（一）合同效力：合法有效，对双方具有约束力

《南苑村房屋买卖协议》系林浩与赵娜真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定：

六号房屋为拆迁安置房，赵娜作为被拆迁人，依法享有所有权及处分权，协议内容未涉及 “禁止转让” 的情形（如未限制交易期限、未违反安置政策）；

协议明确约定了房屋位置、价格、付款节奏、交房义务及违约责任，条款完整，符合买卖合同的核心要件；

赵娜未提出任何抗辩主张合同无效（如 “受欺诈”“条款显失公平”），亦无证据证明协议存在法定无效情形，故协议合法有效，双方均应按约履行。

（二）合同解除：符合约定解除条件，解除时间明确

根据《民法典》第五百六十二条第二款 “当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”，本案中：

约定解除事由成立：协议明确 “赵娜逾期交房超 15 日，林浩有权解除合同”。甲公司 2023 年 8 月 10 日通知赵娜入住，赵娜至 2024 年 8 月仍未交房，逾期远超 15 日，符合约定解除条件；

解除通知有效送达：2024 年 8 月 15 日林浩通过微信向赵娜发送解除通知，明确 “因逾期交房解除合同”，赵娜回复 “收到”，视为解除通知已有效送达；

解除时间确定：根据《民法典》第五百六十五条 “当事人一方依法主张解除合同的，通知到达对方时合同解除”，故合同于 2024 年 8 月 15 日（赵娜收到解除通知之日）解除。

（三）款项返还：合同解除后，赵娜需全额返还已收款项

根据《民法典》第五百六十六条 “合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施”：

购房款 38.79 万元：林浩支付该款项的目的是购买六号房屋，现合同因赵娜违约解除，购房目的无法实现，赵娜无法律依据继续占有该款项，需全额返还；

物业取暖费 3653 元：该费用系林浩为使用六号房屋预先支付，因赵娜未交房，林浩未实际享受物业服务及供暖，赵娜收取该费用无事实依据，需一并返还。

（四）违约赔偿：违约金与律师费均符合约定，应全额支持

违约金 23.78 万元：

协议约定 “逾期交房超 15 日，赵娜需付总房款 20% 违约金”，118.9 万元 ×20%=23.78 万元，符合双方约定；

赵娜在微信中明确认可该违约金金额（林浩提及 “按合同违约金 23.78 万元”，赵娜回复 “收到”），无证据证明违约金过高（赵娜未抗辩，且逾期交房近 1 年，林浩存在资金占用损失、另行购房成本增加等实际损失）；

故林浩主张 23.78 万元违约金，有事实及法律依据，应予以支持。

律师费 5 万元：

协议明确约定 “林浩的全部维权开支（包括律师费）由赵娜承担”，该约定不违反法律规定；

林浩提交了律师费转账记录及发票，证明费用已实际支出。故律师费 5 万元应由赵娜承担。

（五）被告未到庭：视为放弃权利，承担不利后果

根据《民事诉讼法》第一百四十七条 “被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决”，赵娜经法院合法传唤未到庭，视为放弃答辩、举证、质证权利，法院可依据林浩提交的证据及查明事实作出裁判，由此产生的 “无法抗辩违约金过高”“无法否认收款事实”“无法质疑律师费合理性” 等不利后果，由赵娜自行承担。

三、裁判结果

确认原告林浩与被告赵娜于 2023 年 6 月 5 日签订的《南苑村房屋买卖协议》于 2024 年 8 月 15 日解除；

被告赵娜于本判决生效之日起七日内向原告林浩返还购房款 387900 元；

被告赵娜于本判决生效之日起七日内向原告林浩返还物业取暖费 3653 元；

被告赵娜于本判决生效之日起七日内向原告林浩支付违约金 237800 元；

被告赵娜于本判决生效之日起七日内向原告林浩支付律师费 50000 元；

本案诉讼费由被告赵娜承担。

四、案件启示

（一）购房者：买安置房需 “三查三留”，降低交易风险

查房屋权利状态：

要求卖方提供拆迁补偿协议、安置通知书、房屋初步确权证明，确认卖方为合法所有权人，房屋无抵押、查封等权利瑕疵；

核实安置房是否限制交易（如部分安置房需满 5 年才能上市，需查看政策文件或咨询开发商），避免购买 “禁售期” 房屋。

查卖方履约能力：

通过网络、邻里等渠道了解卖方信用（如是否有拖延履约、欠债等情况），本案中赵娜 “频繁失联”“反复赖账”，若提前了解可规避风险；

若卖方以 “急需用钱” 为由低价售房，需警惕 “一房多卖”“虚假售房”，可要求留存卖方身份证复印件、户口本复印件，明确联系方式。

查交易细节约定：

合同中需明确 “交房时间”“过户时间”“违约责任”，避免模糊表述（如 “尽快交房”“适当时候过户”）；

约定 “资金监管”：将购房款存入第三方监管账户（如中介公司、公证处），约定 “交房后释放部分款项，过户后释放全部款项”，防止 “付款后拿不到房”。

留好全部交易证据：

留存合同、收条、转账记录（备注 “购房款”“取暖费”）、聊天记录（尤其是卖方认可违约、同意退款的内容），本案中微信聊天记录成为认定 “卖方同意解除合同” 的关键证据；

支出律师费、诉讼费等维权费用时，留存转账记录、发票，若合同约定 “维权费用由违约方承担”，可据此主张赔偿，本案 5 万元律师费获支持，正是基于完整的费用凭证。

（二）卖房者：违约成本远高于 “拖延”，诚信履约是关键

明确自身义务：签订合同后需按约履行交房、过户义务，若因客观原因（如开发商延迟交房、政策变化）无法履约，需及时与买方协商，出具书面说明并约定新的履约时间，避免 “失联”“拖延”；

知晓违约后果：本案中赵娜因逾期交房，需返还 38.79 万元购房款 + 3653 元取暖费，额外支付 23.78 万元违约金 + 5 万元律师费，总赔偿金额超 67 万元，远超其实际收取的购房款，违约成本极高；

避免 “口头承诺”：对 “解除合同”“退款金额”“付款时间” 等关键事项，若达成一致需签订书面补充协议，避免仅通过微信口头承诺，后续无法举证导致纠纷。

（三）安置房交易特殊提示：关注 “交房 - 过户” 全流程

交房环节：要求开发商出具书面《入住通知书》，并与卖方共同办理房屋交接（如查验房屋质量、确认水电气物业费结清、签署交接单），避免卖方单独收房后拒不交付；

过户环节：明确 “卖方取得房产证后 3 日内配合过户”，并约定 “逾期过户违约金”（如日千分之一），防止卖方在取得房产证后恶意拖延过户，变相 “捂房涨价”；

政策风险：若安置房存在 “限售期”，需在合同中约定 “限售期届满后 3 日内办理过户”，并预留 “政策变化导致无法过户” 的解决方案（如解除合同、卖方赔偿损失）。

（四）维权建议：及时起诉，避免超过时效

诉讼时效：发现卖方违约后，需在 3 年内提起诉讼（如本案中林浩 2024 年 8 月解除合同，2024 年起诉，未超过时效），避免因拖延导致证据灭失或超过时效，丧失胜诉权；

财产保全：若知晓卖方有其他财产（如银行存款、其他房产），起诉时可申请财产保全，冻结卖方账户或查封财产，防止卖方转移资产导致 “赢了官司拿不到钱”；

律师协助：安置房交易涉及拆迁政策、合同条款解读等专业问题，可委托律师起草合同、审核证据、参与诉讼，本案中林浩通过律师主张 5 万元律师费赔偿，最终获得法院支持，有效覆盖了维权成本。

拆迁安置房买卖因涉及 “政策限制”“交房过户间隔长” 等特点，风险高于普通商品房交易。买卖双方均需秉持诚信原则，细化合同条款，留存完整证据，才能有效防范纠纷。若发生违约，购房者应及时通过法律途径维权，避免因 “轻信口头承诺”“拖延起诉” 导致权益受损。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

作者声明：作品含AI生成内容