违章建筑拆建全流程指南

违章建筑拆建的流程、方法及律师实务指引

一、违章建筑拆建的法定流程

1. 调查取证与事实确认

2. 由属地乡、镇人民政府组织相关部门进行现场勘验、调查询问，形成笔录、照片、测绘报告等证据，并核查建筑审批材料，确认是否存在违法占地或违规建设行为。此阶段需明确建筑的形成时间、结构、用途及是否涉及多部门违法情形。

1. 责令停止违法行为

2. 经确认违建后，属地政府将下达《责令停止违法行为通知书》，要求当事人限期自行拆除，并公告处理决定。此程序旨在给予当事人自行纠错的机会，同时固定法律证据。

1. 行政处罚决定

2. 区级城乡规划主管部门（如规建局）依据《城乡规划法》作出处罚：

• 对可补正的情形（如未取得规划许可但符合规划），要求限期改正并处以罚款（工程造价5%-10%）；

• 对无法改正的违建，责令限期拆除或没收实物及违法收入。

• 强制执行程序

若当事人未履行处罚决定，行政机关可采取两种强制措施：

• 司法强制执行：申请法院通过民事或行政程序执行拆除；

• 行政强制拆迁：由人民政府责成相关部门直接组织强制拆除。执行前需完成催告、听取申辩等程序，确保程序合法。

二、违章建筑处理的核心方法

1. 分类处置与分流机制

• 时间界限法：结合地方规划历史，合理划定违建时间节点，避免“一刀切”；

• 行为性质法：区分单一违法与多重违法（如同时违反土地、环保法规），协调多部门处理。

1. 补正与拆除并行

2. 允许符合条件的当事人补办规划许可手续，将违建合法化；对拒不配合者，通过公告催告、行政裁决等程序推动拆除。

3. 补偿安置的特殊情形

4. 根据《城乡规划法》，违建拆除原则上不予补偿，但若涉及历史遗留问题或部分合法面积，律师可协助当事人通过协商或行政诉讼争取权益。

三、律师实务操作指引

1. 前期调查与证据审查

• 合法性核查：审查建设时间、审批档案，确认行政机关调查程序的合法性（如勘验笔录是否完整、证据链是否充分）；

• 民事关联分析：排查建筑是否涉及产权纠纷、租赁合同等民事法律关系，避免强拆引发次生矛盾。

• 行政处罚阶段的代理要点

• 听证程序介入：针对《行政处罚决定书》申请听证，重点质疑违建认定依据、罚款计算标准等；

• 复议与诉讼：对处罚决定不服的，60日内提起行政复议或6个月内向法院起诉，主张程序瑕疵或事实认定错误。

• 强制执行阶段的救济策略

• 程序合法性抗辩：核查行政机关是否履行催告义务、强拆决定是否经法院裁定或政府合法授权；

• 执行异议申请：针对超范围拆除、财产损毁等行为，提起国家赔偿诉讼。

• 综合谈判与风险防控

• 补正方案设计：协助当事人补办用地、规划手续，将建筑合法化以规避拆除风险；

• 补偿协商：在拆迁项目中，通过行政调解或协议谈判，为当事人争取搬迁补助、临时安置费等间接补偿。

结语

违章建筑处理需严格遵循法定程序，律师应通过证据审查、程序抗辩及谈判协商，最大限度维护当事人权益。实务中需注意城乡规划与土地管理法规的交叉适用，并关注地方性规章的特殊规定，以提供精准法律服务。