从胜诉到败诉只差一步：借名买房维权避坑指南

在上海这样的一线城市，因购房资格限制、信贷政策调控，“借名买房”纠纷频发。从“代持人反悔”到“政策变动导致过户受阻”，从“出资凭证缺失”到“房屋被强制执行”，借名买房的每一步都暗藏法律风险。本文以“三步走、两条线、一核心”为框架，拆解借名买房案件的审理逻辑，为当事人提供避坑指南。

一、三步走：事实查明递进式

1. 先查书面：优先审查书面借名约定（合同、协议、微信记录、公证等）。存在有效书面约定的，一般可直接认定借名事实；无书面或约定不明的，进入第二步。

2. 再查“三维”：在无书面约定时，围绕三个维度展开审查：

动因维度——借名原因（限购、限贷、身份资格、特殊政策或规避债务等）。需重点判断该原因是否触及法律、行政法规的效力性强制规定；仅违反调控政策或信贷监管政策的，通常不直接导致合同无效。

出资维度——购房款支付主体及资金流向。需综合审查定金、首付款、按揭贷款、尾款的支付凭证、借名人的经济状况、银行流水、税票、证人证言等，以确定真实出资人。

占有维度——房屋实际控制与使用。通过入住事实、物业费/水电费/维修基金缴纳凭证、装修投入、出租收益归属、房屋钥匙及门禁卡持有情况等，认定房屋由谁持续、稳定地实际占有。

3. 最后综合：将三维证据进行交叉印证，形成完整证据链。若三维均指向借名人，则认定借名事实成立；若三维指向冲突或真伪不明，则需进一步举证责任分配或适用证明标准规则。

二、两条线：效力与归属分别判断

1. 合同效力线：即便认定存在借名合意，仍须单独评价该合意是否有效。违反限购、限贷政策的，原则上不影响合同效力；但若借名行为同时触犯法律、行政法规的强制性规定（如规避法院强制执行、洗钱、逃税、损害公共利益等），则可能导致借名协议无效。

2. 权属确认线：合同有效的前提下，再判断借名人能否直接请求确认所有权或要求过户登记。法院需结合限购政策、房屋性质（商品房、经济适用房、军产房等）、过户现实可行性等因素，决定是判令过户、折价补偿还是驳回确权请求。

三、一核心：利益平衡与政策导向

最终裁判应以诚实信用原则为底线，兼顾交易安全、市场秩序与国家宏观调控政策。对借名人给予合理救济，但绝不鼓励通过借名方式规避政策；对登记人恶意背信的，依法制裁并保护真实权利人；同时提示公众借名买房存在重大法律风险，引导合规交易。

借名买房，“避坑”比“维权”更重要

从上海法院的裁判实践看，借名买房的胜诉关键在于“证据链完整”与“行为合法”。对普通购房者而言，
尽量避免借名
；若确需借名，应签订书面协议、保留全额出资凭证、持续占有房屋，并密切关注政策变化。一旦发生纠纷，及时通过诉讼锁定证据，避免因“证据缺失”或“行为违法”导致“赢了道理、输了房子”。（王俊伟上海市浩信律师事务所）