北京买房：理清思路，购房建议1623

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我儿子在亦庄桥那里看了一个富源里的无电梯板楼，一个6楼顶楼340万，一个4楼410万，户型相同，就是顶楼卫生间有窗户，请问哪个性价比高？我儿子在房山上班，他女友在亦庄锦绣街上班，还有旧宫的房子能买吗？比如亦庄北岸，就怕不能保值。

A：

1、哪个性价比更高？两套房既然有20%的价差，那肯定是顶楼的性价比更高了。因为一般来说三楼和顶楼也不过是20%，而金三银四，既然四楼都达到了，那说明顶楼有些超跌。另外可以用租金来测算，我认为顶楼和四楼没有20%的租金差。如果是，那也说明顶楼的性价比高。

但这也考虑好，既然顶楼能有这么大的价差，就说明很不好卖。而你们买到手之后，将来出手时会遇到同样的问题，除非是不着急，否则也得低价卖，未必能占到理论上的便宜。

2、有没有窗户这只能看具体情况，不到现场的话无法评价。

3、通勤也是自己的感受问题，外人帮不上忙。

4、旧宫的房子没什么不能买的。本来就是近郊，又有亦庄当支持，所以这里可以等同于市区看待。而且旧宫是个旧改效果很不错的板块，只是不知为什么宣传力度不够。其中典型的是几个品质高的次新小区，价格走势和亦庄一样。

5、亦庄北岸也挺典型的，当年最早叫力迅上筑，后来为了和亦庄拉近关系才改的名，西岸北岸的折腾了好几轮。到目前为止，这里的价格走势和大盘差不多，没必要纠结能不能保值。

仅供参考。

二

Q:

请教一下天恒摩墅值得购买吗？我现在房山有一个86平米两居室，小区环境不错，就是面积小点。原值228万，现在出手得赔五十万。想置换天恒摩墅的140平米三居室，改善一下居住环境，不知道您有什么建议呢？谢谢您帮忙看一下！

A：

1、天恒摩墅，周口店的那个是吧，挺好的改善小区，小别墅为主，从自住角度就很值得购买，其他方面的期望值别太高就行。

2、140平是哪种形式的？反正现在单价是2万多块钱吧，那就是总价300多400万左右，这价位不管是哪种形式的都不算贵，挺好的。

不过考虑好，这种产品的小区+这种地段儿=性价比不高，所以就是典型的改善产品，流动性也偏弱，确定是长期自住再买。

3、我没什么建议，房子是用来住的，别墅小区更是典型。周口店的地段儿不算强，优势是地铁在建，不过这也属于公开信息，其配套价值已经体现在现有房价中了。当然既然是别墅为主的小区，开通后一般也不会出现“利好出尽是利空”的现象，影响不大，踏踏实实的自住就行。

仅供参考。

三

Q:

麻烦问一下，1000万左右预算，双井富力城D区102平双南两居和东三环新盘葛洲坝项目102平东西向两居，该如何选择。纠结在一个是旧小区，但是双南向，一个是新小区但是东西向，麻烦给个建议。

A：

1、我给不了建议。好多年不卖房了，对新楼盘不熟。这还是问中介或渠道商吧，他们卖房的才熟悉新项目。

2、不过多说一句，房子是用来住的，常规建议是选择居住体验更好的小区。不仅自己住的舒服，而且也相对保值。

房产中的地段儿对价值确实很重要，但产品性质也重要。这就相当于大学的招牌和专业，即便都是985的文凭，但热门和冷门专业的受欢迎程度+人生轨迹完全不同。

同在双井，同是70年产权，富力城和对面的优士阁在当年的售价也都差不多，而且优士阁还是央企开发商呢。但就是因为优士阁是商住项目，这些年的价格走势远远落后于大盘。

另外还有一点，住宅项目尽量选择规模大点儿的，这样物业水平相对容易保证，就因为收的物业费多，有钱才能干活儿。小规模社区也不能说保值都不好，但大多数弱点儿。

3、总之我不方便多说，说好听的没人给钱，说不好听的老惹麻烦，还是咨询卖房的吧。最后多说一句，如果一件商品很便宜，明显的偏离了市场价值，那最好搞清楚为什么便宜？便宜必须有便宜的道理。

当然不搞清楚也无所谓，毕竟人们买东西买的不是便宜，而是占便宜，我们开发商最懂人性的弱点了。

仅供参考。

四

Q:

请问，孩子在东高地附近上班，要明年初才能买房。我们打算资格下来就买房，重点考虑通勤。方便上下班的话，地铁8号线沿线最合适，但要适当兼顾居住舒适度，总预算600左右。

目前从网上了解的信息，旧宫的紫郡府130多的户型结构、采光等都比较满意，但板块发展的好像不是很好；另一个就是大红门板块的珠江骏景、远洋自然以及上海建筑等几个楼盘。久敬佳园的电梯房只有二居，还是想考虑三室两卫的。

请章老师帮忙分析一下，这附近的新房和二手房，相比之下哪个楼盘更值得考虑。

A：

1、今天怎么了，连着三个咨询旧宫的，有那么受关注吗？

2、板块发展分跟谁比。如果跟亦庄或通州那是不好比，跟大兴的高米店等重点板块也不好比，但如果把纬度拉平，旧宫仅次于丰台科技园吧，作为一个旧改难度大的板块来说做的不错了。

当然这里边也有亦庄的助力，像紫郡府和旁边朗润园等几个小区，要没有亦庄人群的话不可能价格走势这么好。

3、珠江骏景曾经是南三环楼王，南城第一个粤派豪宅小区，价格等同于东三环。前些年受木樨园商户的影响，价格走势一度偏弱，否则现在应该8/9万起步。但大红门一带整改之后这小区得到了利好，没再走弱，物业要给力的话应该以后能延续。但也别期望值太高，商贸新区的产业规划到目前为止还没怎么看到效果呢。

4、远洋自然和上海建筑那就是地段儿占优了，如果不考虑在东高地上班，马家堡到公益西桥这板块就是首选，不少小区呢。

久敬佳园则是地段儿偏弱，2030年之前的合义都是战略留白区，自住为主吧。三室两卫更是自住为主了，真要600万的话在这儿流动性偏弱，但居住的性价比应该更高，看自己重视哪方面了。

5、说实话这几个小区都不太挨边儿，板块差距偏大，相当于聊完了奥迪聊皮卡，东一榔头西一棒子的。要不还是让孩子自己看吧，房子是用来住的，谁使用谁做主。

新房我不熟，好多年不卖房了，懒的去跑盘。这问中介和渠道商吧，他们才更熟悉。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。