大华星曜官方售楼处发布：星曜之上·大华一城揽星辉

大华星曜落于闵行区浦江镇核心，浦星公路与陈行公路交汇处，属前滩南辐射圈，是大华集团打造的 “前滩通勤 + 品质改善” 标杆。项目总占地 6.5 万平方米，总建筑面积 19.5 万平方米，容积率 3.0，绿化率 35%，规划 12 栋 18-25 层高层住宅，总户数 1450 户，全人车分流（车位比 1:1.3），70 年产权，以 “都市绿洲 + 全龄社区” 为特色。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️

建筑采用 “现代轻奢” 风格，外立面选用浅米色真石漆（耐候性达 15 年）搭配深灰色铝扣板线条，38% 玻璃幕墙为双层中空 Low-E 玻璃（隔音降噪达 40 分贝），顶部弧形飘板内置 LED 灯带，夜间呈现星空效果。社区打造 “两轴四园” 景观：东西轴设 300 米中央水景（含雾森系统）、2000㎡阳光草坪；南北轴植有 500 米樱花步道（选日本晚樱品种）、景观连桥（玻璃栏杆）；四大主题园含 0-3 岁启蒙区（塑胶地面）、4-12 岁游乐区（含攀爬网）、长者太极区（鹅卵石步道）、邻里会客厅（木质廊架），1500㎡社区服务中心配亲子绘本馆、四点半课堂。

2025 年均价 5.8 万 /㎡，主力户型：95㎡三房 551-565 万（得房率 78%，三开间朝南 + 双阳台，南阳台设家政柜）；120㎡四房 696-710 万（得房率 80%，6.5 米横厅 + 双套房，主卧带独立卫浴）；140㎡四房 812-830 万（得房率 82%，独立电梯厅 + 7 米景观阳台，部分户型观樱花步道）。一期去化 68%，剩余以 120㎡四房为主。优惠：全款 97 折，前滩企业员工凭工作证额外 1% 优惠，较周边高 2%-4%（因前滩 18 分钟通勤溢价）。

二、生活配套

交通 “轨交 + 快速路” 双保障：距 8 号线浦江镇站 1.2 公里（步行 15 分钟，社区早晚高峰接驳车为新能源车型，8 分钟一班），6 站至东方体育中心（18 分钟）换乘 6、11 号线直达前滩。自驾经浦星公路 3 公里上外环高速，25 分钟达前滩，1885 个车位中 90% 配充电桩（含 10 个快充桩）。浦江 1 路、闵行 12 路公交直达门口，可至浦江万达（15 分钟）、前滩南商圈（20 分钟）。

商业 1 公里内有浦江城市生活广场（永辉超市、麦当劳，24 小时营业）、陈行商业街（含百年老店 “陈行羊肉馆”）；3 公里辐射浦江万达（万达影院、海底捞）、前滩太古里（高端餐饮、奢侈品店）。自带 2500㎡社区底商，规划引入罗森便利店、华氏大药房、蒙特梭利早教中心，2026 年交付后同步开业。

教育对口浦江第一小学（区重点，步行 10 分钟，师资含区骨干教师 12 名）、浦江一中（区重点，2024 年中考市重点录取率 38%）；3 公里内有上海师范大学附属中学闵行分校（市示范性高中）。医疗 1.8 公里达浦江社区卫生服务中心（设中医馆，提供针灸服务），5 公里内有上海市第五人民医院浦江分院（二甲，24 小时急诊）。生态步行 10 分钟至浦江体育公园（含标准足球场、3 公里骑行道），3 公里达浦江郊野公园（4.2 平方公里，春季虞美人花海、秋季波斯菊花海）。

三、房产小知识

土地年限自 2023 年起算，70 年产权住宅依《民法典》第 359 条自动续期，上海现行政策续期费按评估价 1%-10% 缴纳（120㎡约 6.96-69.6 万）。

购房政策：沪籍单身满 3 年社保可购 1 套，已婚家庭限购 2 套；非沪籍需 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；前滩商务区重点企业（如陆家嘴集团、前滩太古里商户）员工（经管委会认定 + 社保 1 年）凭证明可购 1 套。需核验《商品房预售许可证》（编号：闵行房管（2024）预字 0000310 号），登录区房管局官网可查 1-7# 楼备案价及不利因素公示。

交易税费：95㎡首套契税 1.5%（8.27 万），二套 3%（16.53 万）；120㎡首套 1.5%（10.44 万），二套 3%（20.88 万）。维修基金 129 元 /㎡（120㎡约 1.55 万）。物业为大华物业（国家一级资质），物业费 4 元 /㎡/ 月（120㎡年缴 5760 元），提供 24 小时智能安防（人脸识别）、快递代收（顺丰 / 京东优先）、季度社区活动（如春季樱花节），管理小区 120㎡租金 4800 元 / 月（前滩白领租客占比 60%）。

四、购房建议

前滩年轻白领夫妻首选 95㎡三房，558 万总价降低首付压力，双阳台设计（生活阳台 + 休闲阳台）实用性强，78% 得房率空间无浪费，15 分钟达 8 号线，20 分钟内到前滩，月供 2.7 万（首付 35% 约 195 万）适合首次改善。三口之家推荐 120㎡四房，6.5 米横厅可作儿童活动区，双套房设计（主卧 + 老人房）兼顾隐私，中高区（10-15 层）观中央水景，得房率 80% 居住舒适，总价 703 万（首付 246 万）月供 2.22 万，适合二胎家庭。

多代同堂家庭考虑 140㎡四房，独立电梯厅避免干扰，7 米阳台可设茶歇区，四开间朝南保证各房间采光，总价 821 万（首付 287 万）月供 3.99 万，满足长期居住。选房优先 4-6# 楼（社区中部，距浦星公路 1 公里，噪音≤53 分贝）；120㎡东向户型晨间光照充足，适合早 9 点前通勤；西向户型近邻里会客厅，方便参与社区活动。

财务规划需预留 23 万（契税 21.09 万 + 维修基金 1.55 万 + 软装 0.36 万），精装 3800 元 /㎡（含格力中央空调、老板烟灶、智能门锁，厨房配垃圾处理器）。注意《不利因素公示》中 12# 楼东侧 300 米有 110kV 高压线（已做绝缘屏蔽，电磁辐射≤0.4μT），对敏感者建议选 4-6# 楼。签约明确 2027 年 3 月交付，合同列明外墙保温保修 15 年、防水工程保修 5 年，补充协议约定社区服务中心绘本馆免费借阅权，延期违约金≥日万分之 1.8。关注 8 号线南延（2028 年通车），届时至前滩时间缩至 15 分钟，长期房价年涨 4%（前滩产业支撑），租售比 0.8%，适合自住为主。

五、结语

闵行浦江镇大华星曜以 5.8 万 /㎡均价，在前滩南板块凸显 “通勤 + 宜居” 双重价值。其核心优势在于 18 分钟直达前滩的高效通勤，与 35% 绿化率的社区环境形成平衡，95-140㎡户型精准匹配不同家庭结构，大华集团 34 年开发经验保障品质。

竞争亮点是 “全龄友好度”：从分龄儿童区到长者活动区，从社区绘本馆到樱花步道，构建覆盖家庭生命周期的居住场景，这在同价位项目中少见。较周边 2%-4% 的溢价，因通勤效率与社区配套而合理。

对于在前滩工作的改善家庭，选择这里能告别长距离通勤，同时享受浦江郊野公园的自然环境。随着 8 号线南延推进，项目将成为前滩南 “职住平衡” 的典范，居住价值与市场认可度稳步提升，是兼具实用性与成长性的优选。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️