北京
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在家庭房产交易中，父母将房屋出售给子女的情况较为常见，但此类交易也可能引发其他家庭成员的争议。北京一起案例中，父亲将夫妻共同房产卖给次子，长子以父亲无权处分、弟弟存在恶意为由起诉要求确认合同无效，法院最终驳回了其诉讼请求。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周强（长子）
被告：周伟（次子）
关联人物：
周建国、王秀兰（周强、周伟父母）
周莉（长女）
周军（三子）
（二）事件经过
周建国与王秀兰系夫妻关系，二人育有四名子女，分别是长女周莉、长子周强、次子周伟、三子周军。1995 年 3 月 1 日，周建国与丁公司签订《房屋买卖合同书》，购买了位于大兴区的六号房屋，建筑面积 53.93 平方米，优惠后房价 22332 元。该房屋购买于周建国与王秀兰婚姻存续期间，为夫妻共同财产。
2010 年 7 月 29 日，王秀兰去世。2011 年 7 月 21 日，周建国与周伟签订《存量房屋买卖合同》，将六号房屋出售给周伟，合同记载建筑面积 58.36 平方米，成交价格 193521 元，后该房屋转移登记至周伟名下。2016 年 2 月 11 日，周建国因脑血管病去世。
周强认为，六号房屋是父母的夫妻共同财产，母亲王秀兰去世后，其房产份额应按法定继承处理，在遗产未分割的情况下，父亲周建国与弟弟周伟签订的房屋买卖合同存在无权处分情形，且周伟作为受让人存在恶意，故该合同无效，诉至法院请求确认合同无效。
周伟辩称，房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。母亲王秀兰生前曾口头承诺将六号房屋给其，当时家庭成员均无异议。父母的赡养主要由其一家负责，其他子女参与较少，父母的丧葬费也由其承担，不同意周强的诉讼请求。
（三）争议焦点
周建国与周伟签订的《存量房屋买卖合同》是否存在无权处分情形？
周伟作为受让人是否存在恶意？
案涉《存量房屋买卖合同》是否有效？
二、案件分析
（一）合同效力的认定依据
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
（二）无权处分与合同效力的关系
周强主张周建国处分六号房屋属于无权处分，但未提供充分证据予以证明。六号房屋虽为周建国与王秀兰的夫妻共同财产，王秀兰去世后，其遗产份额需进行继承，但周建国作为房屋登记的所有权人，对外具有处分房屋的权利外观。
即使周建国存在无权处分行为，根据相关法律规定，无权处分并不必然导致合同无效。合同效力的认定主要看是否符合民事法律行为有效的要件，即行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律及行政法规的强制性规定。
（三）受让人是否存在恶意的认定
周强主张周伟作为受让人存在恶意，但未提供证据证明周伟在签订合同时明知周建国无权处分或存在其他恶意情形。周伟作为周建国的儿子，参与父母的赡养，其与父亲签订房屋买卖合同存在合理基础，难以认定存在恶意。
（四）举证责任的承担
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
周强未能提供充分证据证明案涉合同存在无效情形，应承担举证不能的法律后果，故其要求确认合同无效的主张难以得到支持。
三、裁判结果
法院判决：
驳回原告周强的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）无权处分不必然导致合同无效
无权处分行为与合同效力是两个不同的法律概念，无权处分并不直接导致合同无效。只要合同签订时双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
其他继承人若认为所有权人无权处分共有财产，可主张物权返还或损害赔偿，但不能直接主张合同无效。
（二）家庭成员间交易应保留书面证据
家庭成员之间进行房产交易时，应签订规范的书面合同，明确交易价格、付款方式、权利义务等内容，避免因口头约定引发纠纷。
若涉及继承问题，建议在财产所有人在世时通过遗嘱、赠与合同等方式明确财产归属，或在家庭内部达成书面协议并由全体成员签字确认，减少后续争议。
（三）主张合同无效需承担举证责任
当事人主张合同无效的，需提供证据证明合同存在无效情形（如违反法律强制性规定、存在欺诈、胁迫、恶意串通等）。若无法提供充分证据，将承担举证不能的不利后果。
在本案中，周强因未能提供证据证明合同存在无效情形，其诉讼请求被法院驳回。
（四）重视继承中的财产分割问题
夫妻一方去世后，其遗产应及时进行分割，明确各继承人的份额。若未及时分割，生存一方处分共有财产时，可能引发其他继承人的异议。
继承人应了解自身的继承权，在发现权利可能受损时，及时通过协商或法律途径解决，但需注意提供充分证据支持自己的主张。
本案中，法院基于举证责任分配和合同效力的认定规则，驳回了原告的诉讼请求，体现了法律对合同稳定性的维护。这提醒家庭成员在处理房产等重大财产时，应遵循法律规定，注重证据留存，通过合理方式化解矛盾，避免因财产问题影响家庭关系。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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