「黄竹坑新盘」blue coast:属于什么档次,优劣势分析,值不值得买

香港黄竹坑「Blue Coast」深度解析（2025年8月更新）
一、项目档次定位
中高端豪宅，毗邻传统富人区
地段属性：Blue Coast位于港岛南区黄竹坑站上盖，紧邻深水湾、寿臣山等传统豪宅区，但严格来说属于新兴豪宅区，与浅水湾等顶级地段仍有差距。
开发商背书：长江实业与港铁合作开发，定位为高品质住宅，配备双会所、高端精装（YKK系统窗、品牌家电），但装修标准略逊于顶级豪宅（如贝沙湾）。
价格区间：
2房（443-600呎）折后约921万-1500万港币（呎价2.1万-2.8万港币）；
3房（718-900呎）约1557万-2500万港币（呎价2.6万-3万港币）。

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二、核心优势
交通便捷性
港铁上盖：无缝连接黄竹坑站，2站直达金钟，贯通港岛线、南港岛线等4条地铁线，开车覆盖港九核心区。
驾车便利：8公里到中环，10公里到西九龙高铁站。
稀缺配套
商业：基座51万呎商场「THE SOUTHSIDE」（2025年陆续开业），含零售、餐饮及超市。
教育：小学18校网与中学南区校网，邻近圣保罗男女附属小学、加拿大国际学校等名校。
产品设计
高实用率：80%-85%，部分户型赠送露台或花园（如叠墅实用率180%）。
景观资源：高层单位可眺望深湾游艇会海景。

三、主要劣势
周边环境待提升
邻近工厦区，部分低楼层可能受噪音、灰尘影响；黄竹坑站高峰期人流密集，车厢拥挤。
人口密度高
全期1200户+周边项目（如晋环、扬海），未来区域人口压力较大。
开发商口碑争议
长江实业近年项目被指精装细节粗糙（如瓷砖空鼓、五金件松动），需验房时重点关注。
商业成熟度不足
目前商场招商进度较慢，缺乏平民超市，日常购物需依赖其他区域。
四、市场表现与价格趋势
销售火爆：2024年创8日售罄413套、套现108亿港元的纪录，二期「Blue Coast II」加推后仍保持高去化率。
定价策略：
首期低价入市（较周边二手低30%），但近期加推价单提价2%（折实呎价2.3万-2.9万港币），反映开发商对后市信心。
对比同区竞品（如晋环呎价3万+），性价比仍具吸引力。
五、值不值得买？
✅ 适合人群
自住买家：港岛工作的中产及以上家庭，注重交通与教育资源，预算1000万-2500万港币。
长期投资者：持有5年以上，赌南区旧改（如深国际数字谷）兑现。
❌ 需谨慎人群
短期投资者：现价已部分透支未来涨幅，租金回报率约2.5%-3%，低于九龙新盘。
追求顶级豪宅体验者：周边城市界面、私密性不如浅水湾。
决策建议
优先选择高层海景单位，避开低楼层噪音；
对比九龙站「天玺」或北角新盘，权衡通勤需求与总价预算。
总结
Blue Coast是港岛南区稀缺的地铁上盖豪宅，性价比在港岛新盘中突出，但需接受周边发展中的短板。若以自住为主且预算充足，值得入手。

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