房租普跌背后，租房市场正释放三大深层信号

今天我们来说说租房的话题。无论你是房东、租客、中介机构，这条消息你可能要重视：国务院近日正式公布，将于今年9月15日起施行《住房租赁条例》。它将对租赁市场的多方都产生影响。

当下，众多城市的租金水平，跌回了几年前，租金水平变化的背后，不仅关乎房东与租客的利益，也折射出了中国财富分配与居住理念等方面的深刻变化。

今天，资深政经趋势学者、得到App《政经参考》的主理人马江博老师，将分析租金普遍下跌背后的原因，以及房地产发展的三个强烈信号。

作者：马江博

来源：得到App《政经参考》

租金持续下跌

我们先来看看租金市场的现状。中国主要城市的租金市场，正在经历一场普遍性下跌。

先看一线城市的情况，根据中国金融数据和分析工具服务商万得（wind）的数据显示，在2024年11月，反映房租价格整体水平的北上广深二手住宅租金指数，就已经回到了几年前的水平。

而租金下跌并不止在一线城市才有，而是成为全国性趋势。

根据房地产数据报告平台中指研究院的数据显示，2024年全国重点城市住宅的平均租金，累计下跌了2.72%，其中一线城市下跌2.29%，二线城市下跌3.01%，三、四线代表城市的平均租金，累计下跌2.38%。

这种下跌趋势在2025年仍然在延续，今年5月份，根据中国住房租赁市场观察平台克而瑞长租的监测数据显示，重点八城就是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、成都，这八个城市的集中式公寓，平均租金同比下降2.6%。其中上海、成都降幅超过6%，武汉保租房租金，更是低到市场价的五折。这种下跌的幅度，如果几年累计下来，就比较可观了。

了解了一线和全国房租的宏观情况，我们再具体到片区和小区看看微观情况，这种租金下跌的态势则更加明显，也更符合大家的实际体感。

以一线城市上海为例，根据专注房地产的专家卢俊老师的团队在2025年1月统计的数据显示，在上海，三个核心片区陆家嘴、静安寺、黄埔滨江的租金下跌，平均幅度在9%-10%左右，周边板块也出现了5%-15%的跌幅。

再看同为一线城市的深圳，知名财经新媒体“智谷趋势”的数据说，深圳的福田、坂田、宝安等版块的房租，也出现了不同程度的下跌。福田CBD的一套三房户型，租金原来是1.6万/月，现在降到1万/月，降幅约38%。本来每年的5月到9月是传统的租赁旺季，但就今年的情况和趋势来看，“旺季不旺”的概率非常大。

我们再接着举一个新一线城市杭州的例子，根据浙江经视的报道，曾经被称作杭州网红第一站的丽晶国际小区，2021年单间的出租行情基本都在月租3000元起步，而现在租户表示，“之前3000元只能住一室一厅，现在可以住两室一厅。以前中午12点左右电梯都要排队，现在你坐电梯几乎没有人。”

你看，不管是一线城市的核心板块，还是新一线城市的网红小区，也不可避免面临租金降低的现实。

我综合分析整个租金市场的情况后发现，不同城市和房型的租金，表现出明显的分化。从城市层级看，一线城市中，北京、广州因为控制保租房供应量，租金下降相对少一点；而上海、深圳因为保租房大规模入市，租金下行压力明显。

四大核心原因

了解了现象之后，我们来看看租金普遍下跌背后的原因，我认为是房地产租赁市场的供需关系，发生了根本性改变，核心原因主要有四个：

第一，宏观经济范式转换下的需求收缩。

当前租金市场的萎靡，本质是居民部门资产负债表衰退的显性化。

简单说，随着经济增速降低，大家收入增长乏力，削弱了城市中产和准中产的住房支付能力。同时，居民收入预期也发生转变，加上就业市场的不确定性，使租客对租金更敏感，更偏好短租、低租金、低押金的房子。

这导致租赁需求出现结构性的塌陷，消费降级传导到了居住领域，具体表现就是，租约周期缩短、合租比例上升，以及人均租住面积压缩等等。

第二，人口流动格局带来的租房市场重构。

因为政策和市场的原因，超大城市人口集聚的动能，正在衰减。2024年，北京、上海的常住人口分别减少了2.6万和7.19万；而广州和深圳虽然还是增长的，分别增长了15.1万人和19.94万人，但相比2019年分别新增的40多万人，也已经出现腰斩。

2024年，四大一线城市加起来新增了25万多人的常住人口，相比2019年的84万人，萎缩了70%。人口流入的持续萎缩，以及高校毕业生的就业压力，正在重塑租赁市场的需求曲线。

第三，存量房的堰塞湖效应持续释放。

具体说，就是二手房市场流动性下降，大量二手房积压卖不出去，只好由售转租，大量房源一下子涌入租赁市场，带来了洪水般的冲击。

根据中国房地产报的披露，北京二手房的前端挂牌量，已经超过14万套，库存量持续上升，并且暂时没有看见放缓迹象。许多业主发现，房子挂牌好几个月、甚至一两年，仍然难以成交后，不得不转向租赁市场来止损，这就进一步加剧了租赁市场的供应过剩。

这种被动供给，导致租房价格不断下跌，挂牌租金每个月下调成为常态；更严峻的是，随着“卖旧买新”链条的断裂，未来会有更多的改善型需求房源，被动进入租赁市场。

第四，也是最重要的一点，就是各地保障性租赁住房的批量入市。

拿深圳来举例，我汇总了下深圳最近8批保租房的情况。目前看就深圳一个城市，就已有将近1.2万套保租房入市。而从租金水平看，保租房的租金跟外部市场对比，一般是市场价格的60%-90%。

同样的，上海也不例外，根据克而瑞长租披露的数据，2025年新增的租赁房源中，保租房占比已经达到58%，平均租金显著低于市场化公寓；同时，区域分布也加剧了市场分化——比如上海大量的保租房位于中环外，导致这些区域的租金下跌更为明显。

这些核心因素，其实是在相互强化的，最终形成了租金下跌的自循环，使市场调整的下降幅度，超出了许多人的预期。

租金市场的深层信号

最后我们来看看租金持续下跌，释放出的中国房地产发展的三个强烈信号。

第一个信号，也是最显著的，就是房地产投资逻辑的改变。就拿租售比这个关键指标来说，确实最近各个城市的租金收益率小幅回升，但实际上是，这并不是租金上涨所带来的，而是房价下跌速度快于租金下降的速度，所造成的“分母效应”。换句话说，分母小了，收益上去了。

我个人认为，未来几年，租金收益率超过存款收益率，会是一种常态。不过需要提醒的是，这并不意味着买房出租是好的选择，因为虽然收益率高一点，但不一定能租出去，出租率本身制约着变现能力，再加上还有维护费用，除非你是专业机构，不建议普通人尝试。而且很多地方，还面临着房价继续下跌的风险。

第二个信号，是中国人居住理念的深刻转变。随着房价预期逆转，“居住属性”而非“金融属性”，重新成为核心考量。

一方面，保租房大规模入市，削弱了必须买房的焦虑，年轻人更倾向“长期租房+低消费”的生活方式。近两年，有很多机构都做过调研，核心结论之一，就是租金下跌使更多年轻人考虑推迟购房计划，更多年轻人甚至中年人，开始接受长期租房的生活方式，未来“租房时代”可能真的会到来。

另一方面，居住选择也在回归理性，强调性价比优先。租客对装修溢价、地段溢价的容忍度在下降，转而追求“够用即可”，甚至部分出现“从市中心向地铁末端搬迁”的逆向流动。此外，市场地位逆转，房东与租客的博弈加剧，市场议价权向租客倾斜。这些变化进一步冲击了房地产的金融属性——当租金无法覆盖持有的成本时，投资性购房的底层逻辑将彻底重构。

第三个信号是，租赁市场的变化，折射出社会财富分配机制的深刻调整，长期看有助于降低社会焦虑。

过去十几年，房产所有者通过房价上涨，获取了远超社会平均水平的财产性收入，这加剧了阶层分化。现在租金下跌，减轻了租客负担，压缩了房东收益。这实际相当于一种财富再分配，财富更多地流向了资产租赁方，而不是资产持有方。

因此，租金下跌的本质，是居民杠杆见顶后的被动调整，房东端是“去泡沫化”，部分被迫降价抛售，加速房地产市场出清。而租客端则是“隐性减税”，变相增加了可支配收入，缓解消费压力。

地方政府则通过保租房压低居住成本，进而降低整个社会的成本和社会焦虑风险。这个过程可以说是中国版“租客友好型社会”的雏形，但它的代价，可能是房地产相关产业链的持续萎缩。

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