越秀房产基金穿越周期

作者 | 黄昱

编辑 | 王小娟

8月14日，越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房产基金”，00405.HK）发布2025年中期业绩。公告显示，上半年其总收入约为9.66亿元，同比减少6.6%；物业收入净额约为6.79亿元，同比减少8.6%。

在此背景下，越秀房产基金的中期分派总额约为1.7亿元，每基金单位分派约0.0333元。按基金单位6月30日的收市价0.87港元计算，越秀房产基金的每基金单位分派收益率约为4.21%，按年计算的分派收益率为8.42%。

在当前复杂多变的市场环境中，越秀房产基金仍展现出较强的抗风险能力。

越秀房产基金管理层指出，为有效应对行业不利因素，管理人策略性抢占市场份额，强化风险管控靠前续租，投入资本性改造增强产品竞争力，综合施策稳定经营基本面，较好支撑了基金中期经营收入。

自2021年、2022年分别收购广州越秀金融大厦和香港越秀大厦后，越秀房产基金旗下物业组合增加至10项，覆盖广州、上海、武汉、杭州和香港的核心地段。截至2025年6月底，越秀房产基金的物业产权总面积约118.4万平方米，物业总估值约为418.89亿元。

从不同业态来看，写字楼业态依然是越秀房产基金的压舱石，今年上半年贡献收入5.32亿元，占比高达55%；其他业态方面，酒店公寓是越秀房产基金第二大支撑柱，今年上半年的收入约为2.5亿元，占比26%；批发商场贡献收入占比11.32%，零售商场收入占比7.74%。

就具体项目而言，位于广州的国金中心是越秀房产基金的主要收入来源，占总收入的50.3%，白马大厦约占总经营收入的11.3%；财富广场占3.2%；城建大厦占3.2%；维多利广场占3.3%；上海越秀大厦占4.9%；武汉物业占4.8%；杭州维多利占1.7%；越秀金融大厦占17.1%；香港越秀大厦17 楼及23 楼占0.2%。

为了最大力度盘活现有资源，越秀房产基金在今年上半年聚焦其不断强化的“四维能力”——产品力、招商力、运营力和服务力，积极捕捉各业态发展机遇，通过优化招商机制，加快推动产品升级迭代，积极创造新的业绩增长点。

据悉，越秀房产基金还成立了专班，依据“一项目一策略一专班”的原则，将稳定出租率列为优先考量，拓宽招商渠道，贴合需求推出带装修单元、中小户型单元等产品，同时引进和留存优质租户优化租户结构。

在此背景下，截至今年上半年底，越秀房产基金旗下物业的整体期末出租率约为82.2%，整体期末租金单价187.5元/㎡/月（不含酒店公寓），总体经营保持稳定。

就融资而言，受益于利率下行环境，越秀房产基金融资成本也进一步降低，上半年融资成本为4.03亿元，同比下降13.5%，较去年同期节省6300万元，平均融资成本降至近三年以来低位。

与此同时，越秀房产基金上半年平均付息率3.92%，同比下降64个基点；外汇敞口管理得当，较上年同期降低31个百分点至28%。

值得一提的是，2023年以来，越秀房产基金管理人主动管理，优化财务结构，人民币融资占比进一步提升至72%，较去年同期上升31个百分点，较去年年末上升12个百分点。

此外，越秀房产基金在中国银行间交易商协会取得重大突破，今年7月成功发行6亿元人民币三年期熊猫债券，票面利率低至2.70%，这也是全球首单上市REITs熊猫债券发行。

财务管理能力是企业稳健发展的核心支柱，在复杂多变的利率环境下，越秀房产基金充分发挥其财务“灵活性”优势，有效优化资本结构，显著降低融资成本，这为基金的稳健运营和持续发展提供了坚实的财务保障。

作为全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金，越秀房产基金即将迈入上市20周年。

展望2025年下半年，越秀房产基金表示，将以审慎乐观的态度坚持“以变应变、精准施策”，在稳健经营、继续夯实发展根基的基础上，持续提升资产价值，以高质量发展的确定性应对外部不确定性。