北京买房：理清思路，购房建议1622

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

提个问题希望您给点建议哈，孩子29年小学，现在房子在朝阳四惠板块没有理想学校。

我们的目前策略：

1、东城安交片区老破小买个占坑房，之后在附近租房上学。

2、亦庄河西区或东坝买个远大新，之后在附近如二中亦庄分校或北京中学上一贯制学校 （不用考虑上班通勤，不想过度鸡娃，但仍对孩子学习上有期待和要求，请帮忙分析下选择利弊及给出相关建议）。

A：

1、分析利弊？这仨学区不好比，差距有点儿大。我建议是先了解一些学区+学区房的常识，然后再做方案。

2、简单说吧，安交虽然不算顶级学区，那也是第一梯队。如果是偏重孩子教育，那这里必定是首选，这是送分题。至于买占坑儿房+租房上学也是很多家庭的常规做法，换租的话还能占学区房的便宜（溢价部分）。劣势是占坑儿房的溢价率最高，保值风险也相对大。

亦庄属于进步快的学区，但目前的成绩还跟东城无法相比，差的比较远。优势是溢价相对低，也就是安交的三分之一或一半吧，一分钱一分货。买亦庄的家庭都是看好未来的教育发展，有赌的成分。

东坝的北中分校到目前为止还算挂牌儿校，除了本校之外都不算太强。本校对口的龙湖小区算学区房，但很贵，总价1500万左右吧。其他北中分校的优势就是有可能参与本系统选拔，但师资和学习氛围和没挂牌之前没什么区别，普通学校，对口小区也就都没溢价，居住的性价比正常。

3、所以这三个学区可以算是高中低三个档次，安交的溢价最高，亦庄河西的偏低，东坝的完全没溢价不算学区房。这看自家更重视哪方面吧？重视教育的买安交，都想兼顾的买亦庄，注重自住的买东坝。

4、另外多说一句，不想过度鸡娃是几乎所有家庭的理想，我家曾经也一样。但既然是对学习有期待和要求，那就得看孩子的天分和运气了。

这就跟上班似的，谁都不愿意过度加班，但如果对升职加薪有期待和要求，那就看自己的能力和运气了。很多时候都是身不由己的，上了贼船就下不来了。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们为了孩子上学，2021年底花600万在富贵园四区买了一套55平一室一厅的房子，俩孩子成功入学花市小学九年一贯，初中广渠门中学。

房子太小，现在考虑将其换成百环家园或者九龙花园的同等价位房子，或者三环附近的三室，但又觉得失去东城户籍及学区房舍不得，如果从保值方面，请问该如何选择。希望能给到一点点建议，帮我打消错误的小火苗。

A：

1、舍不得东城户籍和学区房，这是感受问题，只能自己决定。其实我们家也留着老房呢，我爸妈说什么都不让卖，也不让出租，就是留着堆破烂儿，讲不通道理。

2、百环和九龙我其实回答过好几次了，为了自住很合适，经济实惠+性价比高，但为了保值就未必合适了。

百环是当年北京经适房楼王，最高价的保障房项目，所以吸引了众多的公务员申请。但品质一般吧，一是因为开发商太算计，把商业容积率挪到了住宅这边，导致密度偏大，都是塔楼。

二是当年的保障房申请还不太严格，导致不缺房的反倒申请到了房子。那后果就是出租房多，物业管理难度大，小区品质随之下降，当年曾经数次整顿群租房，和周边小区也发生过矛盾。

在这些劣势的情况下，百环成了全北京经适房中保值最弱的。希望以后能不再落后吧，否则都对不起这么好的地段儿。

3、九龙曾经还不错，典型的港式公寓，我也接触过香港开发商。劣势无非是有点儿回迁房而已，在当年不算什么特殊的。另外一件事儿是业委会和物业的纠纷，闹的挺大，业委会主任不知道被谁给打闷棍了，折了几根骨头+震出了一颗眼珠子，案子后来破没破我不知道。

但这导致那几年九龙的价格走势就偏弱，到奥运会之后就越发明显了。当时我就在双井从事很有前途的事业，炒房，九龙成了2009年朝阳南部落后最明显的代表，名噪一时。到现在也是希望以后提升品质吧，不过挺难的，这么多老公寓小区中几乎没有能逆转的，看发展吧。

4、简单就是这情况，这俩小区前几年我都单独写过历史，网上有可能搜到吧。反正就是自住很合适，经适房本来的定位就是自住为主，老公寓的优势则是性价比高。其他方面的期望值别太高，能做到不再落后大盘就挺好了。

仅供参考。

三

Q:

我想咨询一下东五环万科青青家园的房子，孩子在东三环上班，首付200万，总价500万左右，刚需自住，这个小区配套怎样？价格怎样，有孩子以后上学方便吗？

A：

1、这问题问的，有点儿尬聊的意思了。说自己是刚需，但看的却是典型的改善小区，身体很诚实嘛。

尤其是这孩子上学方便吗？肯定方便啊，小学的名字就叫“呼家楼小学青青分校”，就在小区旁边，方便的不能再方便了。中学是171豆各庄，离的也不算太远吧，没什么不方便的。

不过估计您想问的可能是学校等级怎样？如果是的话，那这里不算多强的学区，房子也不算学区房，不带溢价。

2、价格就是正常价格呗，既然不带溢价，那居住的性价比（租售比）就正常。不过这里户型偏大，性价比大概率也不占优，也就是价格上不占便宜。当然这指的是跟租售比相比较的相对价格，而不是报价的绝对价格。500万应该能买130多平的三居吧，3万多一平，价格挺合适的。

但多说一句，既然是价格相对低，那就说明这小区的价格走势不太强，这些年的升值偏弱。以后的最好成绩是不再落后吧，除非板块规划有重大提升。

3、配套就是现状呗，该有的都有，但也不算太强，否则房子也不会价格偏低。房产的价值由地段儿决定，至少决定70%。

青青家园和后沙峪的万科城市花园性质差不多，典型的万科早期产品，郊区改善型社区。优势是小区打造的确实不错，劣势就是豆各庄黑庄户的地段儿不算太强，价格走势不太占优。

4、总之这小区就是典型的自住为主，房子是用来住的，长期自住挺合适，其他方面的期望值别太高。

仅供参考。

四

Q:

请问，我看到北京现在一个月竟然还能卖几千套房子，真有这么多傻*吗？明明房子一直在贬值，还会有这么多买房的？我问问这数字是真的吗？不会又是编的吧，什么人在买房？

A：

1、北京一个月几千套？那这数字肯定不是真的，因为北京上半年一共成交了10万多套房子，其中新房占比不到20%，二手房占比80%多。那平均到六个月，每个月成交就是小2万套呢，比您说的几千套多的多。所以您的数字肯定不是真的，大概率是某些别有用心的人往少了编的，也太看不起北京的买房人了。

2、至于什么人在买房？房子是用来住的，现在抱着投资目的买房人不多了，大多数都是为了自住。或者说有需求+有钱+有资格的才会买房，三者缺一不可，尤其是买不起北京房子的肯定不会买。

3、另外多说一句，世上所有事情都是“存在即合理”，您觉得别人傻，或许别人还觉得您是嫉妒恨呢。

打个比方吧，谁都知道现在学历贬值，自从90年代就开始了，贬值的趋势越来越明显，幅度越来越大，连拿着名校硕博文凭的都不容易找到好工作。我说的这是事实吗？

那问题来了，请问现在为什么每年还有上千万的孩子要参加高考？真有这么多傻*家长+傻孩子吗？尤其是那些考上清北985的，比在北京买房的难度都要大吧？他们图什么？真的有这么傻吗？

未必，或许能考上985的都是懂教育的家长+天分高且努力的孩子，而站在旁边冷嘲热讽的，其实是想考而考不上的，只要阴阳怪气的假装自己很清醒了。这就跟北京的房子似的，能买的起的至少是有钱，而站在旁边骂人家的，至少是没钱。而为了掩饰和逃避自己的失败人生，只好假装清醒睿智了。

心理学上把这种心理疾病已经研究的很充分了。明明是自己无能，那就只能把别人想象成愚蠢了，否则如何安抚自己的扭曲心态？

4、总之就是这点事儿，首先您的数字肯定不对，北京人有钱人不算太少，每个月万把套房还是卖的掉的。其次是最好别轻易嘲笑别人傻，或许别人还笑您看不穿呢。当然也未必是看不穿，只是买不起而已。

仅供参考。

五

Q:

能否帮我分析一下，云镜，观宸，丽泽三号院，还有金茂府-璞逸丰宜这四个楼盘选择的顺序呢？希望考虑的方面是：保值，城市界面成熟一点，交通方便一点！

A：

1、这我上次就说过了，我对新房真的不熟，连价格都不知道，没法儿点评人家。而且人家开发商也不容易，我这则是站着说话不腰疼，说好听的没人给钱，说不好听的也不合适，再惹点儿麻烦就更不合适了。所以这还是问中介或渠道商吧，他们卖房的才熟悉新盘。

2、地段儿是否成熟自己考察就行了，交通则是看自己的感受，外人也没法儿建议。是否保值一看地段儿，二看产品，三看价格。当然价格也可以是第一位，只要便宜了就什么都好说。但我不知道价格，无法排序。

3、这让当地中介给算算溢价吧，或者是开发商的利润也一样。也可以和周边同等小区做对比，如果跟二手房的价差在15%之内就算合适，能倒挂最好，当然是在保证质量的前提下。

4、总之我帮不上忙，说的这些都是正确的废话，还是找懂行的吧。

仅供参考。

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