买房“零元购” 还能套现百万元？

广州严查“高评高贷”，律师提醒：数额较大者或面临刑责

首付比例降至15%后，广州发生二手房“高评高贷”事件，近期相关部门已启动严查，并对部分银行进行处罚。有业内人士指出，此类操作集中于低价、成交低迷小区及珠江新城等热门投资板块，不仅推高金融风险、扰乱市场秩序，还导致二手成交数据失真。有律师提醒，通过“高评高贷”手段骗取银行贷款，过程中多方需担责，数额较大时，可能触犯刑法中的贷款诈骗罪或骗取贷款罪，将面临刑责。

15%首付催生“高评高贷”套利空间

“不仅可以0元买房，甚至还能套现百万元出来周转……”这种看似空手套白狼的操作，其实是通过房屋交易，向银行进行“超贷”，套取资金，业内称其为“高评高贷”，相关部门近期已展开严查。

“首付降到15%之后，只要将房屋评估价做高15%以上，银行发放的贷款就可能超过房屋真实交易价，套利空间大大增加。”贷款行业一名资深业内人士直言，“高评高贷”门槛变低，二手交易甚至沦为融资工具。近年来，多地调整购房首付比例，以广州为例，去年5月首套房首付比例降至15%；去年9月底，不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。

政策调整之外，二手市场转为买方市场，也令业主心态变弱。“市场不好，业主急于出售，往往愿意配合把评估价做高。”上述人士透露，买方与中介为达到理想贷款额度，会主动游说卖方配合，并向多家银行申请贷款以试探空间，最后在联合评估公司把价格“做高”。

业内人士指出，“高评高贷”通常锁定“价值低于片区均价的房源”，银行评估通常参考片区近期成交均价，若房源本身价格低于均价，就有做高的空间。

新快报记者曾收到业主林小姐求助，称遇上“高评高贷”骗局。当时对接林小姐的房产中介表示，房子实际成交价为340万元，但需业主配合做“高评高贷”，调高评估价至530万元去贷款。以此方案，如减15%的首付，最高可以贷得450.5万元，买家没出一分钱就获得了110.5万元（未减税费）和一套房。其后，林小姐担心“高评高贷”风险要求解除合同，与中介多次协商，最后还是需要赔付5000元才能解除合同。

有业内人士告诉新快报记者，部分银行为资金“找出路”的心态也助长了“高评高贷”现象。“楼市调整期贷款需求不足，部分银行为了冲业绩，对贷款审核‘睁一只眼闭一只眼’，甚至形成‘重放贷轻风控’的惯性”。

新快报记者查阅国家金融监督管理总局官网发现，7月以来，多家银行因贷款业务违规被罚款，包括某国有银行广州五羊支行，因“贷款业务严重违反审慎经营规则”被罚款280万元；某外地商业银行番禺支行，因“固定资产贷款业务严重违反审慎经营规则”被罚40万元。

灰色链条中甚至有“职业背债人”

“高评高贷”需要通过虚构高于真实交易价的合同或评估报告，骗取银行更高额度贷款。其操作链条环环相扣，涉及卖方、买方、中介、银行、评估机构甚至“职业背债人”等多方角色。

贷款行业一名资深业内人士透露，部分“买家”并不实际持有房产，把征信风险转嫁给“职业背债人”，“幕后收房人不出面，背债人在房产证上挂名，收房人抽走高额佣金后就消失”。

该人士告诉新快报记者，某些收房人还会吃透规则，“精准操作”规避刑事风险。“收房人甚至会让背债人先还贷6个月，这样就不容易被银行系统认定为诈骗，很多时候只判定为民事借贷纠纷”。

房地产市场研究专家邓浩志向新快报记者表示，“高评高贷”的动机已从“炒房”转向“融资救急”。“有的投资客供不起房了，就用高评高贷再买一套，虽然月供更高，但手头能先拿到钱，撑几个月再说。” 邓浩志解释，不少人寄望“以时间换空间”，以此缓解短期资金压力，期待后续资金周转或房价上涨后“解套”。

“珠金琶”与低价房成重灾区

并非所有房产都适合“高评高贷”，金融客对目标房产的选择有明确指向。“珠金琶（珠江新城、金融城、琶洲）是重灾区。”邓浩志指出，这三个板块此前曾在楼市调整期房价逆市上升，投资炒风较盛。尤其是珠江新城，此板块一直有很多金融客，由于是中心区核心，评估价相对较高，催生了“高评高贷”土壤。

除了核心区板块，“高评高贷”还瞄准“价值低于片区均价的房源”。“业主愿意大幅让价，以及成交量低迷的小区尤其受青睐。银行评估通常参考片区近期成交均价，若房源本身价格低于均价，就有做高的空间。”邓浩志解释称。

一资深贷款行业人士持相似意见，他说：“这类房产的品质、装修、朝向都不重要，只要能把评估价抬上去，挤出‘超贷’空间就行。”

上述人士更透露，操作流程上，银行先通过内部系统给出“内评价格”，再由第三方机构出具“外评报告”。“收房人会先找一个小区‘试水’，看银行能接受多高的评估价，确定有空间后，就批量操作”。

“‘高评高贷’本质上是‘骗贷’”

“高评高贷”看似能让参与者“获利”，实则对楼市、金融系统与个人都带来巨大风险。邓浩志向新快报记者表示，“大量‘高评高贷’的虚假交易被计入成交数据，会导致市场信号失真。长期来看，虚假交易会破坏二手房价格体系，掩盖真实的供需关系，加剧市场波动”。

邓浩志进一步分析称，“高评高贷”对银行而言，“一旦购房者断供，银行即便拍卖房产，也难以收回全部贷款，形成坏账。如大面积断供，可能波及整个金融系统的稳定。”

而参与“高评高贷”，同样面临多重法律后果。广东省房地产研究会副会长、广东国鼎律师事务所高级合伙人廖建勋律师向新快报记者表示：“‘高评高贷’本质上就是一种‘骗贷’行为。”

廖建勋指出，若银行认定贷款存在“高评高贷”情况，贷款合同可能会被认定为无效或者可撤销合同，购房人需返还银行已发放贷款，还可能需承担相应违约责任。“从金融监管来看，‘高评高贷’明显扰乱了正常金融秩序，加大了银行信贷风险，如果银行等金融机构参与或纵容‘高评高贷’，会面临监管部门严厉处罚”。

廖建勋进一步表示，通过“高评高贷”手段骗取银行贷款，数额较大时，可能触犯刑法，涉嫌犯下贷款诈骗罪或骗取贷款罪。此外，若房产评估机构或中介服务机构故意提供虚假的房产评估报告、收入证明等文件，为高评高贷提供帮助，可能构成提供虚假证明文件罪。职业背债人在整个过程中若明知是骗取银行贷款，仍积极参与提供虚假材料、配合贷款流程等，或将被认定为骗贷共犯。

采写：新快报记者 何璐诗