融合的力量：地产与多元产业协同破局之路

在城市发展与产业变革的深水区，房地产行业正经历从“规模驱动”到“融合赋能”的关键转型。8月13日，2025博鳌房地产论坛以“融合的力量”为核心，汇聚地产、金融、科技等多领域专家，深入探讨国企与民企协同、地产与新赛道融合的实践路径。以下结合论坛的核心观点，为澎湃新闻“城势”栏目读者呈现行业转型的关键思路与样本。

主体协同：国企民企互补的融合生态

国家金融与发展实验室特聘高级研究员邵宇（主持嘉宾）指出，产业融合的核心是打破主体壁垒——国企的资源整合力、民企的市场敏锐度、科创企业的技术创新力，需形成“1+1>2”的互补格局。当前地产行业的转型，既需要国企在重大项目中稳底盘，也需要民企在细分领域闯新路，更需要科创企业注入技术活水。

论坛现场，邵宇、蔡云、曹冬、李勇、郭杰群、薛鹏（从左至右）探讨“融合的力量”。

中国商业联合会购物中心分会副会长兼专家委员会首席专家蔡云直言，民营经济是市场化改革的“探路者”，早期通过引入科技与管理创新推动地产行业升级；而国企在资产规模、政策衔接上的优势，为长期融合项目提供稳定支撑。她特别提及当前市场的“资产重估窗口”，比如，美国商业地产写字楼价值较峰值下跌40%，购物中心跌幅达30%-40%。“但优质资产仍具保值性，关键是通过市场化机制让国企与民企各展所长”。

京东集团高级副总裁、京东产发首席执行官曹冬（民企代表）以物流地产实践印证了民企的转型韧性：通过“自用仓库+对外租赁”模式，外贸收入占比已超60%，依托京东生态为客户提供从仓储到金融的全链条服务。其海外布局已超100万平方米，其中越南30万-40万平方米，英国、德国、日本等国均有落地，“我们聚焦供应链基础设施，这正是民企在细分领域的优势”。

保利发展控股海南云南区域党委书记、董事长李勇（国企代表）则强调国企的“生态整合力”：三亚项目中，保利将医疗资源与文旅地产嫁接，形成“康养+居住”闭环；与华为合作的智慧家项目，通过物联网打通安防、环境管理等场景。“但方案创作、材料供应等环节多依赖民企，国企的角色是搭建平台”。他特别提到保利与保利文化的跨界实践：代建7座剧院（如三亚湾文化艺术交流中心），凭借“地产施工+文化运营”复合能力，在细分领域形成竞争力。

麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任郭杰群提出，房地产发展三阶段逻辑：增量阶段靠开发能力，存量并存阶段靠管理能力，存量阶段靠金融能力。“跳过管理直接谈金融创新，就像没学会走就想跑——必须先夯实管理能力，才能用好金融工具”。他强调，金融产品健康发展需三大基因：严格定义、法律保护、税收优惠。

亿航智能副总裁薛鹏（科创企业代表）以低空经济为例，说明跨主体协作的必要性：无人机起降点规划需地产商预留空间，运营标准需房企与科创企业共建。广州已试点“1000个起降点”规划，“国企统筹空间布局，民企迭代技术方案，这种模式让低空经济与地产融合有了落地路径”。

赛道融合：地产与新领域的实践突破

邵宇强调，地产的“新价值”藏在跨界的“功能重构”中：当住宅从“居住容器”变为“智慧节点”（如嵌入无人机充电桩），产业园从“厂房集群”变为“供应链枢纽”（如京东苏州产业园），融合才有真正生命力。

蔡云从资产估值维度补充：当前地产估值逻辑已从“成本价”转向“现金流”。文旅地产的价值不再看面积，而看“内容密度”——一个融合非遗工坊、数字文创的项目，现金流稳定性远超传统文旅地产。“企业要做的是盘活文旅、康养等固定资产，通过科技赋能转化为‘活化资本’”。

曹冬的京东产发提供了“供应链+地产”的范本：苏州产业园将电商预售数据同步给入园企业，让仓储成为“柔性生产枢纽”，带动企业库存周转效率提升30%。“我们做产业园，和传统开发商的区别在于有原生生态——销售C端有京东商城，B端有京东工业，客户能直接嵌入产业链”。

李勇分享的“科技+服务”案例凸显融合进阶：保利与华为合作的智慧家，并非简单加装智能设备，而是通过物联网打通家电、物业、社区医疗的数据接口，让住宅成为“健康管理终端”。“从‘硬件叠加’到‘生态互联’，这是地产与科技融合的关键一跃”。

郭杰群提醒警惕“伪融合”：万科2012年提“白银时代”，7年转型未达预期，证明脱离产业本质的跨界难持续。“美国成熟市场的‘地产+’有个原则——底层逻辑要契合，比如生物医药产业园必须紧邻高校实验室（技术源）和冷链物流（供应链）”。他对比中美市场：美国75%房产交易在二级市场（存量），中国90%收入仍来自房屋销售，“思维不转变，融合就是空谈”。

薛鹏聚焦低空经济的“落地挑战”：北京某住宅项目试点无人机应急通道时，需房企调整楼宇间距（空间适配）、物业升级安防（运营协同）、企业优化降噪（居民体验）。“这不是简单叠加技术，而是系统性重构地产的空间功能，缺一方都落不了地”。

从主体协同到赛道突破，论坛清晰传递出一个信号：地产行业的未来不在“单打独斗”，而在与科技、供应链、低空经济等领域的深度绑定。当国企的稳、民企的活、科创的新形成合力，才能真正释放“融合的力量”，为城市发展注入持久动能。