北京楼市：扎堆供应，有项目已经卷不动了！

北京楼市，眼看通州又要掀起一股腥风血雨！接连入市的项目真的是太多了！

前有凭借69平三居出圈的朝棠揽阅，后有占据一线河景稳坐通州一哥的运河八字，还有低调开盘的金隅花溪云锦、剩点尾盘的招商云璟揽阅……

当然，这还没完。

前两天通州又一个项目下了预售证——中铁建·花语璟云，预计8月中旬即将入市开盘。

通州现在的竞争已经进入到了白热化阶段，这个即将入市的新盘，能否再次搅动通州市场？下面一起来看。

一、通州老城区梨园板块，周边配套成熟

花语璟云位于通州梨园板块，是通州发展比较成熟的区域。

距离1号线梨园站直线400米左右，不用换乘30分钟直达国贸，真正的地铁盘。

自驾的话，周边1~3km有京通快速路、广渠快速路、京哈高速、东六环等，可快速到达市中心。

小区出来就有很多底商，基本购物需求家门口就可以解决；

大型商业，5公里范围内有阳光新生活广场、领展购物广场、物美超市、强力家居广场、贵友大厦、淘宝城、环影12街区。

周边大型三甲医院包括东直门医院、友谊医院通州分院、北京安贞医院通州院区。

花语璟云东侧一路之隔就是今年年初开盘，通州卖的最好的项目——招商云璟揽阅，367套房源，目前已经网签了218套，网签均价5.8万/平。

二、通州地铁沿线稀缺的低密改善社区

花语璟云项目总占地面积约1.27万㎡，地上总建筑面积约2.2万㎡，容积率仅有1.7，是通州今年密度最低的项目。

项目由7栋楼，（1栋小高层、6栋洋房）共202套住宅组成。

低密小区的优势就是人少事少，小区更安静，居住舒适度也会更高。

小区户型94㎡、106㎡、110㎡、124㎡、126㎡。

整体定位上更偏向改善，起步面积更大，上车门槛也更高。

下面重点看下户型设计，以样板间110户型为例：

南向三面宽，主卧270度转角飘窗，客厅面宽3.6米；北向厨房是亮点，面宽高达3.25米，空间尺度大，操作起来不显局促；主客卫均干湿分离，都带窗户；除南向面宽不到10米，别的没什么大毛病。

黑科技方面：南向1.5深的内嵌式阳台，累计14.6平，只算一半房本面积；北向卧室设备2.5平台全赠送。

小区整体户型都符合好房子标准，3米层高，南向阳台+飘窗+设备平台赠送，得房率90%以上。

装标方面，整体在通州没有拉开太大的差距，不过有几个细节：

1、淋浴间地面铺贴，用到了石材；

2、厨房五金件，用的科勒、摩恩、悍高，水槽是科勒新炫石系列，口碑还可以，橱柜也给的博洛尼定制；

3、洁具上用的，美标、恩仕、摩恩；

4、所有户型标配新风系统，用的是百朗，还可以。

三、拿地价过高，卷不动了。

花语璟云是中铁建时隔好多年重新在北京拿地。

4月29日，通州梨园镇强力家居FZX-0303-6007地块，经过215轮举牌，溢价率21.94%，被中铁建以7.7552亿拿下，楼面价3.66万，比一路之隔的招商云璟揽阅高了6721元/平。

花语璟云作为低密小区，其实并没有把户型优势体现出来，反而给人一种很仓促的感觉。

在样板间这个感受可能会更加明显。

比如，在展示样板间，沙发背景墙做了皮革处理，但是实际交付全都是壁纸，包括94㎡小户型电视背景墙也只是壁纸交付。

今年通州密集供应，花语璟云最大的遗憾也是没有打出明显的差异化，和周边其他竞品项目一样卖的也都是国贸、朝阳的外溢，以及通州本地的改善置换。

项目没有不可替代的理由，买房的客户，也会这几个项目来回对比，最终选一个最打动自己、价格最合适的项目，但这都不太可控，存在很大的个性化成分。

不过还好吧，花语璟云只有202套房源，卖肯定是不愁卖，总体上小区定位也偏低密改善，这是其他项目不具备的，所以手里资金没那么紧张，对品质稍稍有点要求的改善客户可以重点关注。

目前项目样板间开了三个，分别是94-110-126平，已经启动排卡，认筹客户开盘可享受额外99折优惠。

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文章选自公众平台：房姐新房