久违的喜报，地产行业跑出一家上市公司

作者 | 源媒汇 利晋

沉寂许久的地产行业，久违地跑出了一家新上市公司。

8月12日，广东省建筑科学研究院集团股份有限公司（下称"广东建科"），正式在深交所创业板挂牌上市，保荐人为招商证券。公司上市当天收盘价报34.01元/股，涨幅为418.45%。

招股书显示，广东建科为广东省大型建设科技服务提供商，主营业务是为建筑、基建、安防等工程提供检验检测相关服务，业务主要集中于广东省内，形成"珠三角9市+粤东西北3区+清远"分公司格局。

尽管广东建科承接了港珠澳大桥、广州新白云国际机场、深交所运营中心、广州国际金融中心、佛山碧桂园总部大厦等建设工程项目的检验检测技术服务工作，但其实，房建及市政板块的收入占比常年超过70%。

在房地产行业巅峰末期，即2021年末，广东建科递交上市申请，经过将近4年长跑，终于在深交所IPO申请中"拔钉"，计划募资约4.81亿元，最终募资约6.87亿元。

而广东建科上市的目的很简单：主要为创新技术研究院总部建设项目募资。

募资具体运用方面，招股书显示，其中，用于创新技术研究院总部建设项目投资预计3.87亿元，占比超80%；剩余募集资金则用于检测及营销服务网络建设，预计投资金额约0.94亿元。

广东建科创新技术研究院总部建设项目地块位于中山市翠亨新区，于2021年2月通过中标获取，地块总面积33.7亩，投资10亿元，预计年营收达7.5亿元，年税收达5250万元。

在Ａ股市场上市募资建设总部项目的必要性、合理性，一直是监管部门关注的重点。因为总部项目建成之后，收益测算是否能够实现存在较大的风险。

何况，广东建科的主营收入来源于处在下行周期的房地产行业，也一直面临着恒大、碧桂园、富力、佳兆业等出险房企难以收入账款的难题。

等不到出险房企还钱，广东建科只能抢先上市，进行"自救"。

上升的关联交易

公开资料显示，广东建科原先为广东省财政厅旗下事业单位，前身是由"建筑材料实验室"和"建筑技术研究院"组建的广东省建筑材料工业研究所，后设立广东省建设工程质量检测中心站，2013年12月完成院转企改制，划入到广东省建筑工程集团有限公司（下称"广东建工"）全资子公司。

2014年，广东建工及其子公司广东省建筑工程机械施工有限公司再度对广东建科进行改制，改为股份有限公司。

经过两次改制后，广东建科的资产规模迎来爆发式上涨，经审计净资产从2013年底的3.5亿元上涨至2015年7月的8.45亿元，增值率为38.43%。

随后，广东建科陆续引入员工持股计划、战略投资人，进而成为混合制股份公司。

2016年，广东建科以增资扩股的方式，引入广东国有企业重组发展基金、广东省粤科金融集团、公司董事长曹大燕等108位自然人，每股价格5.083元，新增注资合计8390万元。

简而言之，广东建工是一家广东省国资通过整合旗下建筑相关业务而来的新公司。实际上，这一发展路径，与广州国资在2002年重组旗下城建、房开业务类似。

但自诞生以来，广东建科一直存在一个问题：与控股股东广东建工的业务存在重叠，且存在不小占比的关联交易。

2019年，广东建科启动了"剥8注3"资产重组程序，即将公司旗下规划设计、建筑施工、装配式建筑业务板块的8家公司剥离至广东建工，而广东建工将下属从事检验检测类业务的3家公司的股权注入广东建科。

图片截自广东建工招股书

2021年，广东建科通过股权转让的方式，进一步剥离了监理咨询业务。

两个动作目的也是解决同业竞争问题，广东建科的业务聚焦于检验检测业务，理顺了业务线。

招股书显示，2022年至2024年，广东建科实现营收分别为10.7亿元、11.5亿元、和12亿元，其中检验检测业务收入占比均超过98%。

但广东建科的关联交易问题未能完全解决，近几年呈现上升趋势。上述同期，来源于前五大客户的占比从10.7%上升至13.1%，来源于广东建工的收入占比从2.87%增至4.56%。

同时，广东建科的关联交易销售收入分别为3973.26万元、5393.3万元和5413.65万元，占营收比例为3.71%、4.67%和4.52%；经常性关联采购占营业成本分别为-0.05%、2.5%和2.57%。

控股股东常年是第一大客户，也是第一大供应商。广东建科的经营独立性，成为深交所重点关注的问题之一，具体包括关联交易波动大、关联采购价格是否公允、是否存在利益输送以及关联销售和采购是否具备持续性等。

图片截自广东建工招股书

诸多问题背后，是因为广东建科的检验检测业务毛利率明显高于同行——2022年至2024年在48%左右，仅次于建研院。

关于关联交易上升、毛利率高于同行、应收账款回款等情况，源媒汇致函广东建科方面，截至发稿时未获得回复。

难以收回的账款

作为基建工程、房地产开发等项目的供应商，上涨的营收和毛利率变现，更像是"纸面富贵"。

过去几年，中国建筑检验检测市场依然保持上升态势。

根据wind数据显示，2024年，中国建筑检测市场规模达到1471亿元，同比增长15.8%，预计2025年将达到1800亿元，同比增长22.4%。增长动力主要来自城市更新需求、绿色建筑检测爆发、政策驱动三个方面。

同时，行业竞争格局呈现明显的分层特征，头部企业凭借技术、资质和规模优势占据市场主导地位，行业集中度持续提升，前五大企业市场占有率约为35%-40%，预计到2030年将进一步提高至45%以上。

图片来源：Wind

广东建科则是借助官方背景优势，聚集于广东省区域，过往三年的收入来源占比均超97%，从中撕下一块肉。

恒大、碧桂园、保利、富力、奥园、佳兆业、时代中国、越秀地产等粤系房企，均是广东建科的客户。但大部分粤系房企出险之后，致使广东建科的应收账款变成了一堆坏账。

招股书显示，广东建科对恒大、佳兆业、宝能等房企拖欠检测费用进行起诉的案件达52起，涉案金额约3545.6万元。

过去几年，广东建科重点承接大型政府、事业单位和国有企业投资项目，占收入比例波动上涨至65.3%。其中，2022年至2024年应收账款及合同资产前三十大项目中，合同金额在300万元以上的项目分别为20个、30个和30个。

图片截自广东建工招股书

但这些工程项目受制于工程周期、结算审核流程较长因素，导致广东建科的应收账款规模不断膨胀，从2022年的4.47亿元飙升至2024年的7.2亿元，占营收比例也从57.65%上升至90.6%。

其中，上述同期，房地产项目产生的应收账款占到相应收入比例，分别为83.9%、92.2%和108.8%。

叠加对碧桂园、融创、富力、奥园、阳光城等出险房企应收账款做出了全额计提坏账准备，过去三年时间，广东建工合计信用减值损失、资产减值损失约2.37亿元，占到期间净利润的77.6%。

放眼整个建筑检验检测市场，11家相关上市公司几乎面临同样的问题，合计应收账款总额从190.1亿元上涨至195.4亿元。其中，广东建科期间应收账款新增金额仅次于华测检测、国检集团、苏交科。

没有回款，意味着没有现金流。11家建筑检验检测上市公司现金净增加额波动较大，且很多时候录得负值。

当前，行业集中度不断提升，地方保护主义逐步弱化，头部企业通过设立分公司实现全国布局，比如国检检测加强在粤港澳大湾区、河北雄安新区等重点区域的业务渗透。广东建科亦在谋求从区域型企业向全国市场拓展。

AI检测、数字孪生平台等逐渐成为国内建筑检验检测行业的标准配置，更是抢夺市场规模的关键。广东建科也在重金砸研发，过往三年，其检验检测业务的研发费用分别为9054万元、7481万元和8198万元，研发费用率分别为8.44%、6.48%和6.85%。

这也意味着，广东建科面临着不小的资金缺口。

与其苦等恒大、碧桂园等出险房企还钱，不如赶紧登陆资本市场、打开融资通道，积极进行自救。

广东建科最终迈出了这一步。