马云又说对了？不出意外，2025年下半年房地产将发生重大转变

八年前一句“房价如葱”，如今正在变成现实。

2017年，马云说出未来房价如葱时，台下哄堂大笑，那时候楼市火爆，没人把这话当真。

八年后的今天，鹤岗、阜新几万块一套房已成现实，深圳上海房价缩水30%，北京五环外新房挂牌量激增，当年被当作玩笑的话，正变成我们每天面对的现实。

走进2025年下半年，楼市转向的迹象越来越明显，那些等着房价反弹的人突然发现，市场规则已经彻底改变。

预言成真，房价全面退潮

今年7月的数据：百城二手住宅均价同比下跌7.32%，一线城市环比下降0.61%，二线和三四线城市跌幅更大。

在深圳，福田八卦岭宿舍房价暴跌70.34%，南山月亮湾花园、宝安花样年花郡跌幅超60%，有业主直呼，当年费了那么大的劲，凑的首付，现在亏完了。

北京、上海、广州这些一线城市也未能幸免，数据显示，深圳房价从最高点下跌39.3%，广州32.9%，上海30.6%，北京29.5%，连香港都跌了28.8%。

21年花1000万买的深圳房子，现在只值600万，上海内环150平米的豪宅，三年间蒸发了近500万。

政策大转向，一线城市终于松绑

面对市场持续下行，一线城市终于坐不住了。

8月8日，北京扔出重磅炸弹：五环外取消限购，公积金贷款政策四重加码，京籍家庭买五环外房子不再限制套数，单身和已婚一视同仁。

公积金二套房贷款额度从60万提到100万，缴存一年可贷额度从10万涨到15万。买套360万的房，月供能省93元，30年利息少掏2.77万。

北京此举具有风向标意义，政策核心是止跌回稳，业内普遍预计，上海、深圳等城市可能很快会跟进优化限购措施。

市场分化，比想象更残酷

当潮水退去，才知道谁在裸泳，2025年下半年，不同城市、不同地段的房价差距，会拉大到令人窒息。

一线城市核心地段还能勉强支撑，北京海淀区和西城区等拥有优质教育资源的区域，房价依然坚挺，甚至部分区域出现微涨。

但非核心地段就不乐观了，深圳福田区部分二手房价格较去年同期下降10%-15%，而郊区降价30%仍无人看房的情况屡见不鲜。

二三线及以下城市的房价普遍面临更大压力，2025年上半年，全国二三线城市房价平均跌幅达8%，部分城市跌幅超15%。

库存去化周期普遍超24个月，一些城市甚至超过36个月，在这些地方，房子挂牌一两年无人问津已成常态，即使大幅降价也难以吸引买家。

开发商大洗牌，游戏规则变了

房地产行业的玩法正在发生根本性改变。

恒大、碧桂园等巨头接连暴雷，中小企业批量退出市场，4.4万亿商品房收储计划让大量库存转为保障房，开发商的日子更难过了。

期房销售模式正在走向终结，在烂尾楼的惨痛教训下，现房销售正逐步取代期房。未来几个月，会有越来越多的开发商采取现房销售模式，购房者可以实地看房，满意再买。

公摊面积这个长期被诟病的问题也在解决，取消公摊面积的政策在部分城市已经实施，预计2025年下半年，将有更多城市跟进。

多套房家庭，三大难题躲不掉

如果你手握两套以上房产，2025年下半年可能要面对三个问题：

财富缩水，房价持续贬值，流动性更差，变现越来越难。

持房成本直线上升，房产税试点范围正在扩大，上海、重庆试点后，2025年杭州、深圳、广州等多个一线城市也加入试点。

出租越来越难，市场饱和、人口流动变化，再加上保障性租房供给增加，以租养贷越来越难。

房子终将回归本质

八年前，马云预言“未来房价如葱”时，很多人觉得是天方夜谭，如今看，他看到的趋势没错——房子正从“财富象征”变回“居住容器”。

站在2025年年中的节点，必须清醒认识到，闭眼买房都能赚钱的时代，一去不复返了。

但换个角度看，当房子卸下金融属性回归居住本质，真正需要房子住的人，反而可能等到近十年来最实在的价格。

2025年下半年的楼市巨变，不过是市场规律的必然结果。